20050127/安装抽油烟机带来的烦恼

2005年1月27日22:24:5(京港台时间) (星星生活记者捷克佳、陈明琰报导)抽油烟机冒出多元文化话题。马田近日访华时,提及100多万加拿大华人是振兴加国的宝贵财富。可毫无疑问的是,对当中的每一位华人移民来说,在加如何安居乐业,如何保护自身的正当权益,才是最实在、最关键的事情,诸如:作为社区的每一分子,主动遵循或应对小区各种规定,积极参与小区管理,或直接商洽以至挑战管理委员会,力争发出自己的声音,并参加各种社会活动。社区人士呼吁,在加拿大,你无论经历任何一件大大小小的事情,都要善于争取同族裔的智慧和力量,以极大限度合法合理地发挥自己和保护自己,适度适时投身、点缀、改变加拿大多元文化。

加强抽油烟功能,为的是让中西两地的饮食文化都受到尊重?王先生是去年6月在士嘉堡购得一间有管理费的共管镇屋(Condo Townhouse),这栋镇屋所在的小区已经有近30年的历史。入住后,由于经常在家做中餐,油烟较大,炉头上原有的换气式抽油烟机已经不能满足需要。为保持室内清洁,王先生准备改装外排式抽油烟机。

这个小区新近迁入的6、7户中国移民家庭也都遇到同样的问题。为此,去年9月初,王先生和这几户一起找到小区管理委员会负责人,希望能够解决这一实际问题。因为社区的住户类型已经发生很大的变化,在这个倡导多元文化的社会里,各个族裔的生活习惯和饮食习惯各异,管理条例应该顺应时代的发展。对方表示,将在月底的会议上讨论,但一直没有结果。

不得已,王先生只好自行安装可以外排式抽油烟机。尽管是END UNIT,但为避免在墙和玻璃上打孔,毁坏房屋的结构,仅仅在窗户内用木板贴在窗框上,出风口安在补办上,窗户只是在做饭时打开,与平时并无大异。

但近日,王先生收到负责该小区物业管理部门的书面警告,指该住所在窗户上安装抽油烟机的排气管,违反了共管镇屋的管理条例,王家需在接信后两日内拆除。为此,王先生愤愤不平,向《星星生活》编辑部反映自己的困惑。

此前,也有一位陈姓读者来电诉苦,指住共管镇屋真是恼人,花钱成为屋主却没有欢喜的心情。管理公司已经数次提醒他有关规定,指在地下车库内不能放私人物品(包括冬季的雪胎等);前花园不能放置桌子等有碍观感的大型用品;不能改变庭院设计结构,不能擅自加装栅栏、围墙等。

陈姓读者说,为了安装卫星电视(小耳朵),必须书面申请,说明安装的地点,并经过管理公司书面同意。另外,安装必须遵守如下条例:室外暴露的电线不得超过一米,最多只可以安装一个接收盘,不得在墙上打洞,不得安装在屋顶上,不得安装在他人墙面或者屋顶上……后来收到警告信,自行安装的“小耳朵”不符合规定,只好忍痛拆除……

居住此类共管镇屋所发生的事例已经引起越来越多人的关注。星星生活记者为此采访有关当事人,物业管理部门和专业人士分别就这一事例发表自己的观点。

记者日前致电管理王先生居住小区的物业管理部门,负责此事的罗伯特(Robert)先生表示,王先生的住宅确实违反了小区的管理规定。他解释说,条例规定不能破坏室内外的建筑结构,包括墙壁,此外,安装这样的装置容易致使窗户周围产生霉变。罗伯特说,已经注意到小区内部分住家也存在类似的问题,正在处理。他表示,收到信的住家如果不及时拆除违反规定的装置,将会派人强行拆除,而费用则由违反者负担。罗伯特特别强调,所发出的警告信的内容均有章可循。

资深房地产经纪涂波表示,所有的管理公司都有详细的规定,房屋内外部装置,共用设施,公共区域(包括车库,前花园,外墙和屋顶等)都受到严格的监控。涂波说,但通常对公用部分的要求均比较严格,因为物业管理公司是从整体利益考虑,对于影响房屋结构和美观的违规业主,均会予以警告。比如禁止外墙及内墙上开洞,禁止或有条件安装“小耳朵”等。更有物业管理公司条例苛刻,对室内墙壁的颜色都有限制(多见于早期的共管大厦),买家应该仔细研究管理条例。管理人员发出的某些违反规章的警告,一般来说都有书面的章程可循。

涂波表示,一般遇到这类问题,有几种解决途径,一是自己需仔细阅读文件中的管理条款与规定,二是找自己的经纪人和律师研究条例,三是直接和物业管理公司交涉。

对于购买房屋者来说,购房的目的无外乎是改善自己的生活条件,并兼具投资价值。涂波认为,目前购买有管理费的共管镇屋有两个主要问题,一个是近年来新建的太多,市场供应量大,与其他房屋类型相比,投资的增值回报相对少。另外一个问题就是有很多限制条件,会给今后的生活带来诸多不便。

共管镇屋的每户业主都是所在小区的主人,都有选举该小区管理委员会成员投票权。通常经由选举成立的小区管理委员会来决定聘请某一间物业管理公司(Condo Corporation)。

专家介绍说,就一般购买共管类(Condominium)房屋的消费者来说, 在下offer的时候,通常会设置Status Certificate条款,并将这一条款可作为一个先决条件(Condition),以保护买家的利益。这份报告的目的在于调查管理Condominium公司的经济状况和重大事宜,比如法律纠纷,重要限制条约等。同时也要核对管理费(Maintenance fee)的金额、所包括的管理项目、未来管理费的升降幅度等等。通常这类文件由卖方提供,费用由卖方承担。在买方满意上述文件后,再予以取消条件,使Offer正式生效。

专家指出,购房者通常主要关心管理费用的多寡,而忽视其他项目条款。因此,精明的购房者应该全面、准确地了解物业管理公司收取的管理费究竟包括哪些项目。通常来说,当中可能包括电、水、暖气、地税、 房屋保险、中央空调、有线电视、停车位、公共设施开支(门前铲雪、割草)等。涂波介绍说,一般来讲,每家公司收取的费用不同,涵盖的收费项目也不尽相同。

此外,每家物业管理公司都会从管理费中提出一部分金额作为预留储备金(Reverse Fund),用于日后维修屋顶、窗户、外墙、电梯、走廊、停车、暖气、垃圾、道路、下水道系统、电路和游泳池等。储备金的提取与房龄,过往的维修费用等指标有关,预计不足或者收集不够均会对小区的发展造成不利影响。

像王先生一样,力图改变现有管理条例现状可以吗?专家认为,有这种可能。因为涉及自身的权益就可以去争取,与小区管理委员会协商。但在没有得到书面的通知前,则应遵守现有条例。涂波认为,积极参加社区活动和各种公益活动是最好的途径,很多区议员就是从小区管理委员会和教育委员起步。

其实,被认为是僵化、不合时代潮流的规章制度,从反向来解读则是物业管理部门在维护整个社区的固有价值。另一个不愿透露姓名的房地产经纪表示,一些区域的物业价值为什么增值缓慢,这与所在区超量的地库装修和大肆出租,车道拓宽,花园填平等有关。加上日益泛滥的大麻屋和帮派械斗,社会治安越来越差,宁静的社区环境被破坏,物业价值就自然难以提高。

看来,一个小小的抽油烟机,又会引申出另外诸多话题。亲爱的读者网友,星星生活记者和星网编辑欢迎你就此事和相关事情发表高见,请到www.newstarnet.com论坛,或电邮:[email protected]

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