市府乘机开财源 对大多区楼市不利
【明报专讯】安省建筑业和地产发展协会昨天发表一份报告称，近年来，在大多区房地产市场的蓬勃发展中，发展费也是急剧增加，给买屋者增添了沉重的负担。
目前在大多区购买新的房产，屋价中已平均包含了3万元发展费，等于一辆新车的价格。
调查发现，自从2001年以来，大多区各城市的发展费已经增加了3到4倍，比起同期的通货膨胀率要高出6.5倍。发展费的大幅度增加，将新屋的成本不断推高，令许多买屋者却步；对大多区房地产市场的可持续发展造成负面影响。
调查中披露的主要事实包括：
．多伦多市的发展费在过去7年中跃升了342%。
．近年房地产市场火热的宾顿市，独立屋的发展费增幅也是大多区最大的。目前在多伦多，独立屋售价中包含了3.54万元的发展费。
．在大多区其他10个城市中，包括新市、万锦和旺市，新屋售价中则各自包含了3万元的发展费。
该协会主席莫德哈(Michael Moldenhauer)认为，大多区各城市发展费猛增，主要原因是省府下放服务，令到城市不敷开支，结果不少城市就把征收发展费作为弥补预算赤字的资金来源。有的城市政府因收取发展费容易，现在更希望通过省府对于相关法律的检讨，要求省府同意可以进一步放手增加发展费。
他说，据他们了解，在许多市政府，发展费已不是仅用于和房地产开发有关的服务方面，更用到其它方面，包括省府下放的社会服务方面的项目。
建筑业和地产发展协会把发展费称为“隐藏的税款”。他们说，经过过去7、8年的劲升，大多区的屋价已经很高，而高额的发展费更令屋价百上加斤。屋价高企，令许多家庭无力买屋，或无力选择独立屋。去年，大多区首次买屋者中，52%选择了购买共管柏文，表明买屋者的经济实力已经不足。
莫哈德表示，虽然同情各市政府面临的财政困难，但市政府却不应该将省府下放的财政负担再转嫁到买屋的市民身上。
该协会要求省府回收下放的服务，也要求省府不要同意修改法规、来提高发展费。
GTA市镇物业开发税转嫁置业者.屋价平均提高逾3万元
星岛日报记者/拥有1,500名会员的建筑业及土地发展协会（Building Industry and Land Development Association, 简称BILD）昨天发表报告指出，大多伦多地区（GTA）各市政府近年来大幅提升物业开发税，致令屋价上涨超出愈来愈多人的负担能力。在大多伦多地区10个市镇，物业开发税（development charges）令房屋价格平均提高逾3万元。
建筑业及土地发展协会主席摩丹霍尔（Michael Moldenhauer）表示，对于大多伦多各市镇因省府下放社会服务而面临财政窘境，表示理解和同情，但各市政府应向安省争取更多的拨款，而不是以“隐藏加税”（hidden taxes）的方式，将负担再转嫁给置业者。这样，不仅各市政府，连新买家、发展商及各个城市本身都将成为省府不合理拨款方式的受害者。
该协会昨天发表一份题为“雪上加霜：物业开发税对新买家的挑战”，指近几年来物业开发税以成倍或数倍的速度增长，已令其变得不合理、过度征收、难以承受及阻碍市场。由此造成的房屋价格上涨超过大家的负担能力，令许多人拥有自己家园的梦想破碎。
报告跟进了大多伦多地区25个市镇由2001年起调升的物业开发税情况。
多伦多开发费增幅惊人
该报告显示，大多地区有10市镇征收单一家庭房屋（single family homes）物业开发费超过3万元，其中宾顿市居首，开发税相当于令单一家庭房屋加价35,398元。旺市为34,011元，烈治文山市及万锦市分别为33,598元及32,666元。多伦多及密西沙加市同类房屋的物业开发税目前尚不足3万元，但多伦多市过去7年中物业开发税增幅居大多伦多地区城市之首，涨幅达342%，比同期安省平均通胀指数（11.7%）高29倍。而大多伦多地区有8个市镇的开发税增幅超过一倍。
报告还指出，物业开发税乃是雪上之霜，买屋者要负担的政府征收费用还包括GST、PST，土地转让费（多伦多市府去年已宣布加倍征收）、土地占用费（land dedications）及包括房屋保险（home warranty）、建筑许可证、开发申请费及注册费等林林总总名目繁多的收费，令政府收费占到房屋价格的20%以上。加拿大房屋按揭公司近期报告显示，大多伦多地区中多伦多、密西沙加及旺市三个城市单一家庭房屋涉及的政府收费成本超过6万元，其中以多伦多最贵，超过10万元。
公平而言，各市政府向发展商增收物业开发税，不是近年来大多伦多地区屋价飞涨的唯一推动力。对此建筑业及土地发展协会副主席维阿卡罗（Joe Vaccaro）表示，土地、人工及建材价格上涨都是推高房价的因素。但这些因素的上涨幅度都要受市场制约，唯有物业开发费涨幅完全由各各市政府决定而不是由市场决定，因此它的增幅超过通胀，超过汽油价格，超过整个房市的平均上涨指数。各市府征收开发税，原意是因为新的住宅发展导致对市政服务的需求增加。而买屋者并不知道他们在置业的过程中，已经向所在地市政府一次性多缴了高达3万元以上的税项，用于补贴原本由省府承担、因下放服务改由市政府承担的各项社会服务开销。这对买新屋者而言十分不公平。
屋价上涨有多个原因
多伦多资深房地产专家范玮认为，该份报告提供的结论只能说部分有道理，因为各市政府增收房屋开发税，肯定不是近几年推高屋价的决定因素。本地房屋价格高企的最重要原因是受市场供求影响，以及买家对经济有信心，导致楼市投资者增加。
他表示，相对于报告中提到近7年物业开发税上涨的幅度，本地房屋的实际价格在近二至三年也有涨一倍的情况。因此发展商过分强调是政府税收导致屋价上涨是站不住脚的。本地屋价上涨，成本提高固然是原因之一，但主因是供求关系，这是市场和消费者的选择。其中两大因素包括多伦多的地理位置和生活质素具有吸引力，海外移民及加国各地人士近年选择定居多伦多，导致对房屋的需求量上升；二是由于对经济大环境有信心，楼市中的投资者比例升高，把屋价推高。只要有这些市场因素的支撑，即使房屋开发税等相关费用有朝一日下调，也不会导致屋价急剧下降。
