20081108/高峰价订物业估值 漠视市价回落招民怨

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地图解读——大多伦多地区各市分区的住宅物业估值自2005年的平均涨幅比较。涨幅最显著的包括有多市的多伦多-丹佛、圣三一-士巴丹拿、柏黛-海柏,以及密市湖滨地区。而涨幅最少的分区,则有多市的士嘉堡红河、士嘉堡中心、怡陶碧谷北及约克西,以及宾顿市的第8区。图中分区内的号码是不同城市的选区号码。有关如何解读估评通知单的内容,可到网址www.mpac.ca/video/notice/mpac_notice.html,当中有提供繁体及简体中文的说明。

估值有飚升逾31% 税款及保险费大增

明报/大多伦多地区的业主近日都已陆续收到由市政物业评估公司(MPAC)寄出的最新物业估价通知单。在全球金融危机、经济放缓的影响下,大多区的房价在10年以来首现回落,但今次3年来首次更新的物业估值,却是按今年1月1日的“高峰”市价来评估,将在未来4年逐步采用,这令不少业主感到不满,担心会无辜地多付物业税。

居住多市河谷区40多年的黄先生,其位于芝兰街的住宅物业,今次最新的估值比上次2005年时,跃升了超过31%,由22万多元增至29万多元,远超于同区的6%至6.9%的平均升幅。

对此黄先生向本报大表不满,他表示如此加幅,会令其开支以“几何级数”上升,除了物业税本身外,如房屋保险等的连带开支,都会因此而大幅增加。而在环球金融海啸影响下,多市的房价正在下跌,但当局今次的评估,却没有把跌幅计算在内,该做法实在欠缺公平。

估值逐年提高 退休者“捱贵税”

另外,70多岁的多市西区居民刘先生亦向本报表示,他在其位于书院街的物业,已住了20多年,并没有卖屋的打算,但估值却每年被调高,每年的物业税也相对地增加,要如此“捱贵税”,对如他一样的退休人士并不公平。

刘先生反问政府当局,“如他朝一日我卖屋,卖不到估值的价钱,当局是否会把多缴的税款退回给我?”。他认为,估价由政府委托独立机构来做,广大业主只能逆来顺受,没份儿参与或作声,现行按市价的评估机制,正需要制度上的改良。

多市一间独立屋的平均售价,自今年1月1日至今,已由374,449元下跌至368,549元。多伦多地产商会本周三公布的数字也指,多市重售房屋的平均价,单在上月下跌了13%,由去年同期的434,022元跌至376,896元。

去年曾发表本省物业评估制审核报告的安省申诉专员(Ombudsman Ontario),近日也接获多宗的投诉,业主都表示不满今次估值涨幅,而且评估并无把现时的经济状况计算在内。

安省申诉专员发言人托马西(Patricia Tomasi)向本报称,评估方法并非他们去年的审核报告的研究议题,然而,他们将会监察这个及其他潜在的制度性问题,但现阶段则没打算进行任何的制度性调查。

多市一些评估涨幅较大的地区,例如河谷、惠柳第、中区等,区内的市议员都批评现行评估价制,在许多层面上都不公示,除了对有自住物业多年、并不打算卖屋的耆老带惩罚性外,同时由于该制度并非按所获的市府服务来计算,故亦是对不同地区的居民不公平。

安省申诉专员马林(图)去年曾发表本省物业评估制审核报告,呼吁当局加强评估的透明度和诚信度。

新制度经改革虽较佳 物业评估没计负担能力

明报/对于近日寄出的最新物业估价通知单,市政物业评估公司(MPAC)发言人雷吉拿(Joe Regina)向本报表示,他们完全是按省府于去年引入的新制而执行评估政策,更新评估的周期定为每4年一次,估价日期定为今年的1月1日,分4年逐步采用(phase-in),这是为了减轻估值的涨幅,为评估制度提供预测性及稳定性。

雷吉拿强调,他们是分析所有房地产卖买来断定今次的估值,估值是反映出今年1月1日的房地产走势。他不讳言大多区有部分地区的房价已经下跌,但他说,尚有很多地区的价格仍然保持或正在上升。

虽然华人聚居的士嘉堡,今次的估价涨幅并不大,但士嘉堡爱静阁市议员李振光,也指其办公室也接获一些民居的来电,表示不满今次估值的加幅太大。

李振光在90年代初曾跟现任省议员包坚信,一同创立“士嘉堡争取公平税制业主联盟”(SHAFT),挑战省府当年不公平的物业评估制度,最后成功替爱静阁地区的部分业主减低超过九成的物业税。

对于现行的评估制度,李振光表示,今次经改良的制度,已比旧制好得多,分4年逐渐采用,估值除会较稳定外,业主也可预知加幅。但由于它并没计算收入的因素,故会对有限收入的退休人士和耆老不公平。

然而,他称,评估的涨幅并不一定等于物业税会加,这仍要视乎市府所订出的地产税率(mill rate),而市府是设有宽减物业税的计划,帮助低收入的长者及残障人士。

怀雅逊大学城市及区域规划教授安布斯基(David Amborski,右图),也认为现行经改革的制度,远比旧制为佳,旧制没有人会上诉,因为根本人们无法明白。

安布斯基指出,实在是难有一套最好的制度,这个于1998年引入、由市场调整的制度,较透明、易理解,且有完善的上诉机制,但问题仍是没有包含征税的两个基本原则,就是负担能力及所获取的福利,因为市价只量度物业的价值,并没有计算家庭的缴税能力。

业主翻案步骤 首次免费 再上诉需付75元

业主如不同意最新的物业估值,可遵照以下的步骤考虑上诉:

业主应先登入市政物业评估公司的网站www.mpac.ca,进入AboutMyProperty的版面,跟区内24个自选的物业,就估值细节作仔细比较。

如业主不满意查核结果,可向MPAC提出重新考虑要求(Request For Reconsideration),截止日期是12月31日。这项申请是免费。申请可于网上提交,申请表也可从评估公司各区域办公室索取。

若业主仍不满意该公司重新评估的估值,将可向独立裁判机关“评估审核委员会”(Assessment Review Board),提出正式的上诉申请,费用为75元。截止申请日期是明年3月31日。

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