地图解读——大多伦多地区各市分区的住宅物业估值自2005年的平均涨幅比较。涨幅最显著的包括有多市的多伦多－丹佛、圣三一－士巴丹拿、柏黛－海柏，以及密市湖滨地区。而涨幅最少的分区，则有多市的士嘉堡红河、士嘉堡中心、怡陶碧谷北及约克西，以及宾顿市的第8区。图中分区内的号码是不同城市的选区号码。有关如何解读估评通知单的内容，可到网址www.mpac.ca/video/notice/mpac_notice.html，当中有提供繁体及简体中文的说明。
估值有飚升逾31% 税款及保险费大增
明报/大多伦多地区的业主近日都已陆续收到由市政物业评估公司(MPAC)寄出的最新物业估价通知单。在全球金融危机、经济放缓的影响下，大多区的房价在10年以来首现回落，但今次3年来首次更新的物业估值，却是按今年1月1日的“高峰”市价来评估，将在未来4年逐步采用，这令不少业主感到不满，担心会无辜地多付物业税。
居住多市河谷区40多年的黄先生，其位于芝兰街的住宅物业，今次最新的估值比上次2005年时，跃升了超过31%，由22万多元增至29万多元，远超于同区的6%至6.9%的平均升幅。
对此黄先生向本报大表不满，他表示如此加幅，会令其开支以“几何级数”上升，除了物业税本身外，如房屋保险等的连带开支，都会因此而大幅增加。而在环球金融海啸影响下，多市的房价正在下跌，但当局今次的评估，却没有把跌幅计算在内，该做法实在欠缺公平。
估值逐年提高 退休者“捱贵税”
另外，70多岁的多市西区居民刘先生亦向本报表示，他在其位于书院街的物业，已住了20多年，并没有卖屋的打算，但估值却每年被调高，每年的物业税也相对地增加，要如此“捱贵税”，对如他一样的退休人士并不公平。
刘先生反问政府当局，“如他朝一日我卖屋，卖不到估值的价钱，当局是否会把多缴的税款退回给我？”。他认为，估价由政府委托独立机构来做，广大业主只能逆来顺受，没份儿参与或作声，现行按市价的评估机制，正需要制度上的改良。
多市一间独立屋的平均售价，自今年1月1日至今，已由374,449元下跌至368,549元。多伦多地产商会本周三公布的数字也指，多市重售房屋的平均价，单在上月下跌了13%，由去年同期的434,022元跌至376,896元。
去年曾发表本省物业评估制审核报告的安省申诉专员(Ombudsman Ontario)，近日也接获多宗的投诉，业主都表示不满今次估值涨幅，而且评估并无把现时的经济状况计算在内。
安省申诉专员发言人托马西(Patricia Tomasi)向本报称，评估方法并非他们去年的审核报告的研究议题，然而，他们将会监察这个及其他潜在的制度性问题，但现阶段则没打算进行任何的制度性调查。
多市一些评估涨幅较大的地区，例如河谷、惠柳第、中区等，区内的市议员都批评现行评估价制，在许多层面上都不公示，除了对有自住物业多年、并不打算卖屋的耆老带惩罚性外，同时由于该制度并非按所获的市府服务来计算，故亦是对不同地区的居民不公平。
安省申诉专员马林(图)去年曾发表本省物业评估制审核报告，呼吁当局加强评估的透明度和诚信度。
新制度经改革虽较佳 物业评估没计负担能力
明报/对于近日寄出的最新物业估价通知单，市政物业评估公司(MPAC)发言人雷吉拿(Joe Regina)向本报表示，他们完全是按省府于去年引入的新制而执行评估政策，更新评估的周期定为每4年一次，估价日期定为今年的1月1日，分4年逐步采用(phase-in)，这是为了减轻估值的涨幅，为评估制度提供预测性及稳定性。
雷吉拿强调，他们是分析所有房地产卖买来断定今次的估值，估值是反映出今年1月1日的房地产走势。他不讳言大多区有部分地区的房价已经下跌，但他说，尚有很多地区的价格仍然保持或正在上升。
虽然华人聚居的士嘉堡，今次的估价涨幅并不大，但士嘉堡爱静阁市议员李振光，也指其办公室也接获一些民居的来电，表示不满今次估值的加幅太大。
李振光在90年代初曾跟现任省议员包坚信，一同创立“士嘉堡争取公平税制业主联盟”(SHAFT)，挑战省府当年不公平的物业评估制度，最后成功替爱静阁地区的部分业主减低超过九成的物业税。
对于现行的评估制度，李振光表示，今次经改良的制度，已比旧制好得多，分4年逐渐采用，估值除会较稳定外，业主也可预知加幅。但由于它并没计算收入的因素，故会对有限收入的退休人士和耆老不公平。
然而，他称，评估的涨幅并不一定等于物业税会加，这仍要视乎市府所订出的地产税率(mill rate)，而市府是设有宽减物业税的计划，帮助低收入的长者及残障人士。
怀雅逊大学城市及区域规划教授安布斯基(David Amborski，右图)，也认为现行经改革的制度，远比旧制为佳，旧制没有人会上诉，因为根本人们无法明白。
安布斯基指出，实在是难有一套最好的制度，这个于1998年引入、由市场调整的制度，较透明、易理解，且有完善的上诉机制，但问题仍是没有包含征税的两个基本原则，就是负担能力及所获取的福利，因为市价只量度物业的价值，并没有计算家庭的缴税能力。
业主翻案步骤 首次免费 再上诉需付75元
业主如不同意最新的物业估值，可遵照以下的步骤考虑上诉：
业主应先登入市政物业评估公司的网站www.mpac.ca，进入AboutMyProperty的版面，跟区内24个自选的物业，就估值细节作仔细比较。
如业主不满意查核结果，可向MPAC提出重新考虑要求(Request For Reconsideration)，截止日期是12月31日。这项申请是免费。申请可于网上提交，申请表也可从评估公司各区域办公室索取。
若业主仍不满意该公司重新评估的估值，将可向独立裁判机关“评估审核委员会”(Assessment Review Board)，提出正式的上诉申请，费用为75元。截止申请日期是明年3月31日。
