（星星生活/捷克佳）几乎没有一家加拿大大型养老金管理公司能幸免房地产投资的失败。
据彭博新闻社报道，规模最大的基金加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB, Canada Pension Plan Investment Board)上个财年的房地产投资组合亏损5%，原因是商业房地产市场进一步低迷。
对于公共部门退休金投资委员会(PSP, Public Sector Pension Investment Board)而言，这些投资的亏损高达16%，是自全球金融危机以来这些投资表现最差的财年。
由于借贷成本上升，房地产市场陷入混乱，加拿大养老金基金以其庞大的房地产业务而闻名，多年来一直受到投资界的羡慕，但现在也感受到了冲击。这导致至少四家大型基金现在彻底调整其业务。另一家则仍在坚守。
安省教师退休金计划(OTPP, Ontario Teachers’ Pension Plan)CEO乔·泰勒(Jo Taylor)在接受采访时表示：“过去35年来行之有效的方法在未来5到10年可能就不那么有效了。”OTPP管理着价值2480亿元的养老金。
OTPP正在努力应对房地产业务最糟糕的四年，这是自2000年收购一家名为Cadillac Fairview的公司以来的又一次转型。该公司后来成为该基金的珍宝之一，也是其投资组合中最大的一家。
但去年，泰勒将未来大部分房地产投资的权力从Cadillac Fairview手中夺走，并像该计划的其他资产类别一样，将其纳入基金内部。
加拿大第二大投资计划魁北克储蓄银行(CDPQ, Caisse de Depot et Placement du Quebec)在2023财年因房地产投资损失了6.2%，这是自三年前疫情爆发以来最严重的损失。今年1月，该基金表示将把房地产业务与另一家专门从事房地产抵押贷款的公司合并，预计合并后每年可为该计划节省1亿元。
重组改变了加拿大养老基金在房地产市场中占据主导地位的做法。根据CEM Benchmarking和蒙特利尔麦吉尔大学的塞巴斯蒂安·贝特米尔（Sebastien Betermier）的研究，尽管加拿大养老基金仅管理着全球6%的养老金资产，但其却占直接涉及养老金的私人房地产交易总价值的60%。
例如，Cadillac Fairview在多伦多金融区的扩张中发挥了主导作用，并控制了加拿大许多业绩最好的购物中心。
转向更加精简和集中的结构相当于为一些世界上最活跃的房地产买家描绘了游戏规则的变化蓝图。随着利率上升导致估值下降以及贷方撤资，房地产投资变得更加困难。
这也是一种认识，即资产类别变得更加全球化和细分化，利润率更低，来自其他类型投资的竞争也更加激烈。
多伦多约克大学教授吉姆·克莱顿（Jim Clayton）表示：“房地产行业正在发生巨大变化。与此同时，我们现在的工作和生活方式也发生了结构性转变，这种转变在疫情后加速了。人们真的在重新思考房地产是什么。”
这导致加拿大基金的投资方式和投资方向发生变化。据知情人士透露，CDPQ现在正寻求与联合投资者或通过第三方管理者进行更多的房地产投资，而不是独自处理所有事务。知情人士因隐私信息而不愿透露姓名。
“现在有一些养老基金在问自己，我应该继续直接操作还是应该退一步？”麦吉尔大学研究加拿大养老基金的金融学副教授贝特米尔说。
他的研究表明，加拿大基金的大型房地产公司帮助他们获得比依赖中间人的竞争对手更大的利润，但也使加拿大基金的灵活性降低，他们无法轻易将资金转移到其他类型的资产中。
他说：“每当你深入一家子公司时，你就会失去一点灵活性，因为你依赖于某一特定的资产类别或一套技能，而不是更灵活的资本配置者。”
**灵活投资
随着仓库、生命科学大楼和数据中心等更多小众建筑类型成为表现较好的房地产，房地产投资的灵活性也变得越来越重要。加拿大养老金已投资了一系列此类资产，其中许多都在努力积累更多资金。
但是，当受远程工作和在线购物影响最严重的办公楼和零售物业仍占基金遗留投资组合的很大一部分时，保持灵活可能很困难。
CPPIB试图撤出一些办公楼投资，最近以大幅折扣出售了三处物业的股份，其中包括以1美元的价格出售曼哈顿的一处物业。根据该计划的年度报告，这些努力帮助该计划的办公楼敞口从一年前的9%缩减至3月底实际资产的6%。
多年来，安省教师退休基金会通过Cadillac Fairview将重心集中在加拿大。该养老金基金现在希望将重心转移到本土市场之外，CEO泰勒认为，从大型基金内部进行这一举措比通过房地产公司更容易实现。
“就我们下一步投资而言，可能要考虑的决定比我们过去所做的决定更多，”泰勒说。“毫无疑问，为房地产筹集债务比以前更加困难。建造房产与购买房产的投入成本在产品成本方面已经发生了变化。如果你从碳的角度来看待房地产，就会发现它有所不同。”
一些基金正利用这一机会整体削减房地产投资。在2024财年，房地产投资占CPPIB投资的约8%，而五年前这一比例为12%。
“我们还有其他资产类别进入投资组合，”CPPIB CEO约翰·格雷厄姆（John Graham）在接受采访时表示。“信贷就是其中之一。能源是我们希望继续增长的另一个投资组合。基础设施是我们希望在未来几年内适度增长的投资组合。”
**坚持到底
曾参与创建纽约市哈德逊城市广场的安省市政雇员退休系统（OMERS, Ontario Municipal Employees Retirement System）是坚持投资房地产的养老基金之一。
该基金CEO布莱克·哈奇森(Blake Hutcheson)表示，该基金的目标是保住其办公楼。他说，这些建筑继续产生良好的收入，但由于评估师降低了其价值，因此遭受了损失。该基金的整体房地产投资组合去年下跌了7.2%。
哈奇森表示，OMERS已经与其房地产子公司Oxford Properties合作，就像它与投资其他资产类别的团队合作一样。他将其他一些加拿大养老金正在进行的组织变革解读为努力将房地产业务与主要基金更紧密地结合起来。
“我们不会给他们钱然后说去花掉吧。他们经历的过程和我们的私募股权业务等完全相同，”他说。“所以其他人希望实现的协同效应，我们几十年来一直在实现。”
