明报/万锦市有一个大型地产发展计划内的其中两座共管柏文在今年5月至9月期间交楼时，买家竟要缴付达到7,680元(1睡房)至11,283元(2睡房)的调整费。
该发展商在收到部分买家的投诉及追讨后，目前正陆续跟两座大厦的业主联络，商讨退还部分费用的安排，并提出把该费用划一“封顶”在3000元。
发展商接投诉 改口划一收3000元
据代表其中15名买家的房地产律师舒布(Stephen Shub)称，其客户是被该发展商追收并无实际被加收的发展费。该发展商为每单位预先缴付了相等于300元的发展费，万锦市虽是调高了发展费，但这加费措施却没有追溯效力，是在该发展商于2007年5月取得建筑许可证后才生效。
舒布估计，两座大厦共244个单位，以每单多收了7000多元至1.1万多元算计，该发展商合共多收了达到约200万元。
万锦市政府回应本报的查询时，也确实在去年5月之后，市府已没有再收过该发展项目的发展费。该发展项目共支付了1,413,512元的发展费，这笔费用虽是去年5月到期收取，但发展商在前年已把它缴付。
被问到为何向买家收取如此高的费用时，该发展商商业暨住宅物业发言人重申，在买卖合约中是有字眼清楚注明的这些收费的，在法律上，他们完全是有权向买家收取这个数额，而这条款也是行业所用的标准条款。
他表示，由于该公司本身是个大型发展商，故今次是出于慷慨，不想加重买家的财政负担，才同意把这费用封顶在3000元。该公司所要多付的发展费，则由他们自己承担。
他说，在约克区如万锦市，由于发展速度快、基建设施未够，故发展费是会较高、加幅也会较大。相比之下，多市则没有这种情况。
他也不讳言，“精明”的买家是会找律师先审阅买卖合约，很多律师都会建议为调整费定出上限的。
律师指发展商仍多收2700元
然而，舒布则认为该建筑商今次却是把合约中字眼，作出“狂野阐释”(wild interpretation)来“抢钱”。他说，该建筑商目前虽同意把费用封顶在3000元，但这仍“滥收”了2700元，买家只应被追收实际被加收的300元。
舒布告诉本报称，按一般建筑商的标准，调整费是指“确实”所支付的费用，而并非在“理论上”所要支付的费用。建筑商如没有真的被政府加收这笔费用，则不能把费用“转嫁”给买家，这是行内普遍的阐释。
舒布指出，建筑商在调整费上“抢钱”的情况很普遍，一般来说，只是数千元，不会如今次般上万元。他听闻由于今次的个案，省府目前正在研究制定有关法例，将要求建筑商在调整费的预先声明中有一项特别的收费清单，以让买家不会容易“中招”。
不过，省府向本报否认正制订有关的新法例，他们只会在接到正式的投诉后，才会研究这个问题，但消费厅表示将会监察这种情况。
买家无预算斥离谱 借钱交逾万调整费
在该地产发展计划买了一个两睡房柏文单位的李先生，今年7月收楼时，就缴付了高达逾1.1万元的调整费，令他完全吃不消。
他向本报大表不满指，这笔收费不知是如何计算出来的，实在是太离谱。该数目完全是他预算以外，要突然拿出这大笔现金，让他十分吃力，当时还要连忙找朋友借钱。
李先生已于本月初收到发展商的来信，目前正跟他们商讨退款的安排。他回想购入其单位时，因是经由地产经纪介绍，本炒楼花转手快的心态，故没有想过要找律师，因此并无特别注意买卖合约中的条款。
该大厦另一名也缴付了逾7000元费用的华裔业主，也表示这数目全定是远超出其预算，他以为顶多是2000元。他说，当在谘询过律师后，才知道是因为在签买卖合约时，并无在发展费上定出“封顶”上限所致。
至于二手购入该大厦单位的买家，相信也“无辜”受到拖连。刚于本月二手购入该大厦一个两睡房单位的萧太，表示自己是二手买家正是最亏，因为一手买家被多收的款项，难免已转嫁到二手买家身上，而发展商并不会给二手买家退钱的。
她也认为发展商这样收费并不合理，在买卖合约中费用很复杂，并非一般买家容易了解。
买楼合约宜定“上限” 免发展商滥收调整费
最近在万锦市有一项地产发展项目，柏文买家在收楼时所要缴付的调整费，竟高达逾1万元。部分买家在联合聘请了律师，揭发了建筑商“滥收”这笔费用并且展开追讨。该建筑商最终同意向所有买家退回“多收”的费用，把该费用划一“封顶”至一个较合理的定额。
有本地的资深房地产律师向本报指出，建筑商对于在楼宇交接时向买家所追收、一般是指发展费的“交接费用调整”(closing adjustments)，正愈来愈“具创意”，买家在直接向建筑商购买楼宇的时候，应要更加谨慎及有警惕性，否则可能会堕入建筑商在买卖合约中的“隐藏陷阱”。
柏文楼花的买家在收楼时，一般都要向建筑商补付发展费。如这费用在楼宇买卖合约中没定上限，可以任由发展商“话事”，省府也不讳言在现行法例之下，买家在这方面是没有保障，要做“精明”的买家，唯有是在签合约时聘律师细阅内容，来避免有机会堕入这个“隐藏的收费陷阱”。
对于建筑商滥收发展费的问题，安省消费者服务厅向本报表示，虽然他们并无特别追踪这类情况，但他们今后将会监察这个问题的，尤其是接获买家正式的投诉，他们是会展开调查的。
消费厅不讳言，在现行的《分契共管大厦法例》(Condominium Act)当中，并无特别条款保障买家在收楼时，免被建筑商在调整费上大开杀价，楼宇买卖毕竟是买家跟建筑商之间的私人合约问题。
至于在针对建筑商方面，消费厅称，虽然该法例的第133章，有一项限制建筑商在声明上作误导性宣传的笼统条例，但则没有特别条例指明建筑商向买家追收调整费的规限。
不过，消费厅指出，该法例对买家也提供到保障，就是除了建筑商要列出详尽声明的规定外，并设有在签署买卖合约后的10天冷静期(cooling off period)，来让买家审核楼宇计划及谘询律师意见。
消费厅因此建议买家保障自己的最佳方法，是要把握这10天的冷静期，找具经验的律师审核合约，以完全了解当中的责任问题，若不满意合约中的条款，也向可向建筑商提出反要求(修改)或选择拒绝合约。
具33年经验的房地产律师舒布(Stephen Shub)告诉本报指，现时的建筑商在楼宇交收时，向买家滥收调整费的情况十分普遍，有些建筑商则信誉良好，但有些则恶名昭彰，他们的法律顾问正是背后的“抢钱能手”。
舒布说，建筑商所收取的调整费可会十分多样，譬如储备款项贡献、各种的读表、污水接驳收费，甚至是对市府艺术品的贡献等。如楼宇是沿地铁线上盖建，单位也要分担接驳到地铁通道的费用，这些收费是全部都是潜在的调整费，当中很多都可利用来“抢钱”的。
舒布因此也建议买家应要利用10天的冷静期，找一名律师审阅合约来保障自己，这主要是针对合约中调整费的条款，向建筑商提出“封顶”的要求，这样便可免除在收楼时被滥收费的麻烦。
