多维社记者林紫乔报导╱虽然西岸某些城市的房屋销售终于稍有起色，为市场带来即将触底的一线希望，不过不景气的浪潮搭过铁桥、穿越隧道，从四面八方向曼哈顿席卷，纽约市房地产市场的恶梦才要开始。
历年来曼哈顿的房屋价格扶摇直上，去年秋天当音乐停止，纽约房价也从云端重重地跌下。
房地产分析师表示，纽约房市与纽约的金融业一起平行向下，纽约可能需要比其他市场更长的时间才能复原。
曼哈顿的公寓价格不仅一次地成为谈论的话题，但是这一次面对不断下跌的数据，情况似乎充满更多的不确定性。虽然经纪人表示，他们最近发现市场进行著不少交易活动，特别是有首次买房者利用低贷款利率进场购屋，不过分析师还是悲观地预测，纽约房市将在价格与销售量方面迎来长期的低迷不振，可能持续长达4年或5年。
根据《纽约时报》，今年的第一季度，曼哈顿合作公寓(co-ops)与公寓(condominiums)的销售量比去年同期暴跌将近六成，合作公寓平均的价格则下跌了24%。
公寓价格目前勉强持平，不过这是由于合同程序较长，许多买主在房市低迷之前，便进行了预售屋的签约，直至最近才过户完成，因此价格跌落的情况还不明显。然而近来新签署的预售屋合约并不多，还有买主重新谈判价格与合同。合作公寓与公寓合计之后，约佔了曼哈顿住宅的98%。
压力最大的应属曼哈顿的高端房屋市场。在当地，开价超过一千万美金的高级公寓约有350套，而库存量却不断地增长。按照现在的销售率，市场大约需要六年的时间才能消化所有待售的物业。
“在过去三年裡，曼哈顿房市流行的是越大越好。”地产公司Prudential Douglas Elliman的经纪人伦兹(Dolly Lenz)指出，“现在，关键词变成小巧、高居住机能、以及负担得起。过去，没有人在意管理费是多少，现在每个人都想先弄清楚。”
《纽约时报》撰文称，在全美房的市崩溃之后，曼哈顿其实是坚持最久的地方，即便是今天，因为贷款问题而遭到法拍的情况仍然很低。虽然这裡盖了无数的公寓住房，但是入场买房的多数都是屋主，而非其他饱和市场相当常见的投机者。
然而由于高收入高奖金的华尔街的带动，历年来曼哈顿的房屋价格扶摇直上，去年秋天当音乐停止，纽约房价也从云端重重地跌下。
曼哈顿房价究竟用什麽速度跌下？这裡有一个很清楚的例子：慈善家和纪录片导演迪丝妮(Abigail Disney)，一年前把她位于West End Avenue、共有17个卧室的豪宅以1350万美元的天价放到市场上待售。
这个豪宅是穿牆挖洞、结合两套公寓而成的，由于市场反应不佳，迪丝妮女士经过一系列的降价，终于找到了买家，最后卖价不足750万元，大约是最初开价的46折。此外为了顺利成交，她还同意重建牆壁，恢复原先的两套公寓，分别卖给两个买家。
儘管政府努力放鬆信用市场，纽约的情况仍然十分恶劣，特别是对超过729750元的大型贷款尤其严格。即便政府已经放鬆条件，曼哈顿有超过一半的公寓都超出了限制。
曼哈顿的估价师米勒(Jonathan J. Miller)指出，如果信用市场对众多买家持续紧缩，房市在今年明年还会继续下降。在这之后，还需要数年时间才能解决库存过剩的问题。
房市复甦的动力也将取决于经济状况，许多经济学家表示，纽约市的情形会比较特别。在纽约，各级薪资的金融业相关业者佔了30%之多，而纽约市审计长办公室的数据显示，约有一半属于极高收入的家庭。
虽然2008年全美的就业人数下降，但是在去年9月金融危机引爆之前，纽约市的就业人数实有成长。但自此之后，根据主计长办公室的数字，2008年9月至2009年1月，纽约市失去了8.5万个工作岗位，预计2009年、2010年还要分别减少12.1万与8.3万个职位。
在公寓兴建方面受到的打击特别严重，尤其是新的抵押贷款规则确立之后，让买家难以取得一般贷款。许多开发商只好纷纷转换公寓项目，变为出租方式或提供替代性融资。
在曼哈顿下城99 John Street的街址，洛克萝斯开发公司(Rockrose Development Corporation)将一栋战前的27层出租项目转换成上百套公寓，提供买家“先租再买”的选项，该公司并且承诺，五年后会以110%的价格买回。
回顾1980年代后期，纽约市大兴土木建出一大批公寓大楼，激增的公寓数量造成市场供过于求。公寓价格在1989年达到顶峰，在1991年急剧下降，在1993年走出谷底，并且于1995年和1996年开始稳定。
核心小组行销公司(Core Group Marketing)的首席执行奥谢尔(Shaun Osher)表示，他已经看到今年春天市场上出现不少交易活动，但是价格极低，豪华公寓的售价动辄打了六折。
米勒也认为市场不必过度悲观，过去房地产市场大低迷之时，套房公寓(studio)便宜到他认为刷一下信用卡就可以买到，当时人们也认为，豪华住房的市场永远不会回来了。“事实证明，奢侈消费在1991年被视为过时，到了1997、1998年又重新流行。”
