加拿大星星生活捷克佳/曾经，他是多伦多房地产界最受关注的人物之一。他参与打造了今天很多多伦多人熟悉的地标项目，包括Queen Street West的Candy Factory Lofts和市中心的One King West Hotel。
在房地产行业眼中，他是一个敢于挑战传统、不断寻找新机会的开发商。他就是Harry Stinson。
多伦多星报报道说，他现在住在汉密尔顿市中心一座破败的旧针织厂里。
建筑外墙布满涂鸦，周围堆着垃圾，屋顶和木梁年久失修。他曾经价值140万加元的住宅已经通过强制出售（power of sale）被卖掉，而他本人正面临破产风险。
今年7月，安省证券委员会（OSC）宣布，已经申请对Stinson发出破产令，并希望由受托人接管他的资产。原因是他尚未支付资本市场法庭在2023年裁定的1400万加元罚款及相关款项。
而Stinson本人却认为，监管机构对他的处理过于严厉。他甚至称自己遭遇了一场“政治迫害式的围剿”，并坚持认为自己从未欺骗投资者。
这位曾经的多伦多地产明星，为什么会走到今天这一步？
**从“另类创业者”到房地产先锋
Stinson从年轻时起，就不是一个喜欢走寻常路的人。
1971年，17岁的他从大学退学，在多伦多Yorkville开了一家名为Groaning Board的餐厅，被称为多伦多最早主打“健康食品”和无烟环境的自助餐厅之一。
几年后，他又创办了The Mad Hatter’s Tea Party，为儿童举办生日聚会，甚至用一辆改装过的灵车接送孩子。
他后来曾说，自己喜欢做一些“比较特别”的事情，并不是刻意追求夸张，而是觉得这样更有意思。
这种与众不同的思维方式，后来也成为他进入房地产行业的重要标签。
20世纪80年代末，他开始专注房地产，并逐渐成为多伦多少数真正专门从事公寓销售的经纪人之一。
当时，多数房地产经纪人甚至不太愿意接公寓项目，而Stinson却看到了其中的机会。
**Candy Factory：他曾经走在时代前面
1993年，Stinson提出了一个当时相当大胆的想法：把Queen Street West一座拥有百年历史的糖果工厂改造成住宅阁楼。
今天，这种做法被称为“适应性再利用”（adaptive reuse），即尽量保留历史建筑，通过重新设计赋予旧建筑新的用途。
多伦多大学城市设计与建筑专家Michael Piper认为，这种模式避免拆除旧建筑并将建筑材料直接送入垃圾填埋场，同时保留了城市历史，因此具有明显的环境和城市文化价值。
但创新并不意味着成功。
Candy Factory Lofts项目虽然成功吸引了大量买家，却始终没有获得Stinson需要的融资。最终，物业持有人采取法律行动，将他排除在项目之外。
1997年，Candy Factory Lofts最终建成，但Stinson已经不再是项目的开发负责人。
不过，这个项目却成为他职业生涯的重要标签，也证明了他在城市更新和房地产产品设计上的前瞻性。
房地产经纪人Brad Lamb曾经形容Stinson是一个真正的“趋势创造者”。
**One King West：天才构想背后的巨大风险
Candy Factory之后，Stinson又投入了一个更加雄心勃勃的项目。
他与娱乐业大亨David Mirvish合作，将多伦多市中心原道明银行总部改造成一座51层的公寓及酒店综合体。
这就是今天人们熟悉的One King West。
项目最初的设计极其大胆，包括住宅、商铺、餐厅、酒吧，甚至计划建设一个拥有500个座位的剧院。
其中一些住宅面积非常小，甚至利用银行原有的大型保险箱空间设计成微型住宅。
项目还有一个特别的商业模式：业主可以选择把自己的住宅加入酒店出租系统，将出租收入以及部分酒店相关收入进行分配。
这个构想非常新颖，但项目运营后也出现了一系列问题。
包括业主面临的税务问题，以及Stinson与合作伙伴之间公开爆发的商业纠纷。
最终，Stinson欠下Mirvish近1200万加元，并申请破产保护，酒店运营也进入接管程序。
证券监管机构同样曾介入调查，认为该项目的出租计划涉及投资合同等证券性质安排。
虽然经历了这些争议，Stinson至今仍把One King West视为自己最成功的作品之一。
**另一个梦想：Sapphire Tower最终烂尾
Stinson后来还计划在多伦多Temperance Street建设一座338米高的Sapphire Tower。
如果最终建成，这座深蓝色玻璃幕墙的摩天大楼当时有望成为多伦多最高的住宅楼之一。
但这个项目最终在2007年进入接管程序。
一次又一次的项目挫折，并没有让Stinson停止冒险。
真正改变他人生轨迹的，是后来发生在美国纽约州布法罗的Buffalo Grand Hotel项目。
**Buffalo Grand：最后一次豪赌
2018年，Stinson买下Buffalo Grand Hotel。
这是一座占地约7英亩、拥有数百间客房和会议中心的大型酒店建筑。
他的设想很简单：复制One King West的成功经验。
他认为，如果能够以低于重建成本的价格买下一座已经存在的酒店，再进行翻新运营，就可以避免传统房地产开发中高昂的前期融资压力。
但现实很快再次打击了他。
疫情爆发后，酒店业遭受重创，Buffalo Grand出现严重现金流问题。
2021年新年前夕，酒店又发生火灾。当地调查人员最终认定火灾属于纵火，但始终没有找到纵火者。此后，酒店一直关闭。
**1400万加元罚款，把他推向破产边缘
更严重的问题则来自加拿大证券监管机构。
根据OSC的说法，Stinson在收购酒店之前就已经开始向投资者募集资金，其中包括安省投资者。
最终，他从数百名投资者那里筹集了约1300万加元，但没有按照安省证券法规要求提交招股说明书（prospectus）。
Stinson则表示，他曾向多家律师事务所寻求意见，并被告知由于酒店位于纽约州，因此应该在美国处理相关文件。
但OSC并未接受这一解释。
资本市场法庭最终作出裁定，并要求Stinson支付1400万加元。
由于他没有支付这笔款项，OSC今年7月申请法院对他实施破产程序。
OSC表示，Stinson已经获得多次合理机会来履行资本市场法庭的命令，但始终无法证明自己有能力让投资者获得赔偿，也没有提出可行的解决方案。
**“我没有骗任何人，我只是犯了错误”
如今，坐在汉密尔顿那座破旧的旧针织厂里，Stinson仍然不愿放弃。
他承认自己需要为没有提交相关文件承担责任，但坚决否认自己曾经挪用投资者的钱来中饱私囊。
他说，这些投资者中很多都是朋友、家人以及过去的投资者，他们相信他。
他认为，如果没有OSC的巨额罚款和监管行动，自己本来还有机会找到新的融资，让Buffalo Grand重新开业，并最终偿还投资者。
但现实是，他已经失去了过去拥有的财富和生活。
曾经价值140万加元的住宅已经被卖掉，如今他只能住在自己原本计划改造成商业和住宅综合体的旧针织厂里。
他的女儿甚至劝他放弃Buffalo Grand，不要再与OSC继续抗争。
但Stinson仍然坚持自己的梦想。
他正在寻找新的投资者，希望有人愿意继续支持这个项目，而不是直接把酒店拆掉。
面对自己的处境，他指着身上的黑色T恤笑着说：“我还没死。”
这句话，也许正是这位地产开发商一生最真实的写照。
**一个地产传奇留下的争议
从Candy Factory Lofts，到One King West，再到Sapphire Tower和Buffalo Grand，Stinson的一生似乎始终在创新、冒险和失败之间循环。
支持者认为，他是一个真正的地产创新者。
Brad Lamb认为，Stinson确实曾经犯错，但未必意味着他存在欺诈行为，更像是执行失误、运气不好，再加上时机不对。
建筑作家Shannon Kyles则用一句非常形象的话评价他：“他是一个有远见、有理想主义色彩的人。但有远见的人，很少同时也是会计师。”
而这或许正是Harry Stinson故事最值得思考的地方。
房地产行业奖励大胆和创新，但大型项目同样需要融资、监管、法律文件和风险控制。
一个人可以拥有改变城市的想象力，却未必拥有驾驭所有风险的能力。
如今，Stinson仍然坐在那座破旧厂房里，试图为自己的最后一个房地产梦想寻找机会。
而这场持续多年的监管纠纷，也将最终交由法院处理。
至于这位曾经的多伦多“公寓之王”能否重新站起来，答案还没有揭晓。
新闻来源：
https://www.thestar.com/business/harrys-last-stand/article_e87058f8-1922-4f5d-bf6d-e9be1ee56057.html
