加拿大星星生活捷克佳/过去20年，加拿大房地产价格一路上涨，“和父母、兄弟姐妹、朋友一起合伙买房”曾经被不少人视为一种聪明的置业方式。
几个人共同承担首付和房贷，可以降低个人购房门槛，也能让原本买不起房的人进入房地产市场。
当房价上涨时，这种模式看起来几乎人人都是赢家。但问题是，当房价下跌、有人失业、有人搬走，甚至有人不再还贷款时，情况可能完全不同。
如今，一些合伙买房家庭正在为当初的决定付出沉重代价。
更值得警惕的是：银行追债时，并不会因为你只拥有房产的一小部分，就只向你追讨这一部分债务。
**合伙买房风险在房价走低后开始浮现
加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，加拿大平均房价目前较2022年2月的高峰水平低约16%。
对于那些在房价高峰附近买入、首付又比较低的家庭来说，这意味着房屋价值可能已经低于未偿还的房贷。
这种情况被称为underwater mortgage，也就是俗称的“房子倒欠银行钱”。
一位加拿大持牌破产受托人、Hoyes, Michalos & Associates联合创始人Douglas Hoyes表示，他已经看到大量类似案例。
他说，银行在追讨欠款时，会寻找真正有能力偿还债务的人。
简单来说，谁在加拿大有资产、有工作、有收入，谁就可能成为银行重点追债对象。
**四个人合伙买房最后只剩一个人面对银行
Hoyes分享了一个最近遇到的案例。
2021年，三兄弟和父亲一起买了一套房子。当时正值加拿大房地产市场高位附近。
如今，这套房子的价值已经比剩余贷款低了大约17.5万加元，最终进入了银行强制卖房（power of sale）。
这意味着，由于房贷出现拖欠，贷款机构可以通过法律程序出售房屋，以追回欠款。
更麻烦的是，这一家人的情况发生了巨大变化。其中一个儿子在2024年失去了工作，随后搬回海外。另一个负责促成购房交易的儿子已经搬到了美国。父亲已经退休，目前住在墨西哥，主要依靠加拿大的CPP和OAS养老金生活。
最后，只剩下第三个儿子还住在多伦多。
他当初也参与了投资并承担了资金投入，但如今却成了银行重点追债的对象——因为在这几个人当中，只有他仍然生活在加拿大，而且拥有工作和资产。
Hoyes表示，他可以讲出“50个几乎一模一样的故事”。
这些案例最核心的问题是什么？在房地产市场高点附近买房，而且首付非常低。
**有房贷保险就安全？大错特错
很多加拿大购房者可能会认为：“我买了房贷保险，房价跌了是不是保险公司会帮我承担损失？”
并不是这样。
如果购房者首付低于20%，并从受监管的金融机构申请房贷，通常需要购买房贷违约保险（mortgage default insurance）。
这类保险通常由加拿大住房及抵押贷款公司（CMHC）等机构提供。
但一个非常容易被误解的地方是，这种保险主要保护的是银行，而不是借款人。
如果银行因为房产出售后仍无法收回全部贷款而遭受损失，保险机构可以向借款人追讨相关损失。
而且，这种追讨甚至可能发生在多年以后。
Hoyes表示，他曾经遇到过一个案例，CMHC直到10年后才向借款人追讨损失。
所以，房贷保险≠你不用还钱。
**为什么合伙买房仍然越来越受欢迎？
尽管风险已经开始显现，但合伙买房并没有消失。
原因很简单，现在的房价对一些买家来说反而提供了更低的入场门槛。
几个人共同购买一套房产，可以共同承担首付、贷款和持有成本，从而让更多人符合贷款资格。
BC省房地产经纪人、Collaborative Home Ownership BC联合创始人Noam Dolgin表示，目前仍然有不少合买房交易正在进行。
他所在的机构通常帮助家人、朋友，甚至互不认识的人共同购房。
一种常见模式是，每个人拥有自己的居住空间，但整套房产并不是分别登记在每个人名下。
这种结构在形式上有点像共管公寓（condo），但法律性质并不完全相同。
而最关键的一点是，如果你是房产的共有人并且同时出现在贷款文件上，你可能需要对整笔贷款承担责任。
**一个人只占50%为何可能要承担100%的贷款？
举一个简单的例子。
假设两个人合买一套价值200万加元的房子。双方各占50%的产权。
但因为两人的首付款不同，贷款金额也可能不同：A贷款50万，B贷款90万。
虽然双方拥有50/50的产权，但在银行眼里，情况并没有这么简单。
只要两个人共同出现在房贷和产权文件上，银行可以向所有共同借款人追讨整个贷款义务。
也就是说，产权比例和你对银行承担的债务责任，并不是一回事。
这也是合买房最容易被忽略的风险之一。
**一个人不还钱，其他人怎么办？
专业人士表示，合买房协议必须提前明确这种情况。
例如，如果其中一个共有人突然停止支付房贷，可以在协议中规定：如何处理拖欠款项；其他共有人是否可以代为支付；违约者是否必须出售自己的产权份额；谁拥有优先购买权；如果有人想退出，房子如何估值；如果无法达成一致，最终如何出售房屋。
Dolgin表示，一些合买协议甚至可以规定，如果某个人持续违约，可以要求其把自己的份额出售给第三方。
此外，还可以考虑购买人寿保险和伤残保险，以应对死亡、重大伤残或失去工作能力等极端情况。
**真正危险不是“合买”，而是没有退出方案
理财规划师Jennifer Hughes表示，合买房本身并不一定是错误的选择。
她甚至见过专业人士与其他四个人一起购买房产，也看到一些老年人通过共同购房来降低住房成本。
但她强调，进入合买协议之前，一定要“睁大眼睛”。
因为大家通常只考虑：“我们怎么买得起？”却很少认真考虑：“以后怎么退出？”
这可能才是合买房最重要的问题。
例如有人结婚、离婚、想搬家、想卖房、有人突然失业怎么办？有人去世后，产权怎么处理？继承人是否愿意继续合买？房价下跌后，如果有人想退出，谁承担损失？
这些问题如果事先没有写进协议，最后很可能只能通过律师甚至法院解决。
**律师警告：签了字就很难“甩锅”
多伦多房地产律师Bob Aaron表示，他曾经看到父母甚至祖父母加入子女的房贷。
很多家长可能以为：“我只是帮孩子签字。”
但在银行眼里，你一旦成为共同借款人或担保人，就意味着你承担了法律责任。
Aaron还提到，一些父母会把99%的产权放在孩子名下，自己只保留1%，以试图避免未来的资本利得税问题。
但银行通常要求相关人士仍然参与贷款。
所以，即使你只拥有1%的产权，也不能简单认为自己只承担1%的风险。
**合伙买房真正问题发生在房价下跌之后
合伙买房最吸引人的地方很明显，几个人可以一起凑首付、一起申请贷款、一起承担房屋成本。
在房价持续上涨的时候，即使有人想退出，通常也比较容易找到买家，甚至可以通过房产升值来解决问题。
但市场下跌后，情况就完全不同。
如果房屋价值低于贷款余额，出售房屋之后仍然可能欠银行钱。
这时候，谁留下、谁有资产、谁有收入，可能决定了最终谁要面对银行的追债。
Hoyes认为，过去20年房价长期上涨，让很多人形成了一个危险的假设：“房地产永远都会涨。”
但现实证明并非如此。
而那些在市场高点买入、低首付进入房地产市场的人，如今正在发现——房价上涨时，大家分享的是财富；房价下跌时，债务责任却未必能平均分摊。
**对准备合伙买房人最重要的提醒
如果考虑与父母、兄弟姐妹、朋友甚至陌生人合买房，不要只计算“每个月能省多少钱”。
更应该在签约之前，把最坏情况全部算清楚：谁负责多少首付？谁承担多少贷款？如果一个人不还钱怎么办？如果有人突然想卖掉自己的份额怎么办？房价跌了怎么办？如果有人死亡，继承人是否可以加入？如果所有人意见不一致，最终谁有权决定卖房？
最重要的是，应该在律师帮助下签订正式的共同持有协议（co-ownership agreement），而不是仅凭亲情、友情和口头约定。
因为合买房最好的时候，是大家都赚钱的时候。
真正考验一段合买关系的，是房价下跌、有人失业、有人想退出的时候。
新闻来源：
https://financialpost.com/personal-finance/garry-marr-shared-home-ownership-feel-good-trend-now-some-paying-big-price
