加拿大星星生活捷克佳/加拿大公寓市场正在经历一轮明显的调整。
过去几年，投资者和开发商曾经疯狂追逐预售公寓，尤其是多伦多周边一些被认为“增长潜力巨大”的新兴区域。但如今，曾经被视为房地产发展热点的地区，却正在成为加拿大公寓市场库存压力最严重的地方。
最新数据显示，大量卖不出去的预售公寓，并不集中在多伦多市中心，而主要出现在万锦以北的旺市都会中心（VMC，Vaughan Metropolitan Centre）以及汉密尔顿市中心。
根据房地产研究机构Zonda Urban的数据，截至今年第二季度，汉密尔顿市中心约有1,127套未售公寓，相当于当地在建、预售和新建公寓总库存的34%。
VMC则有约966套未售单位，占当地新公寓库存的43%。
相比之下，多伦多市中心人口密集、高楼林立的娱乐区（Entertainment District），同期未售公寓约为711套，占当地相关库存的27%。
这意味着，过去被认为“价格更便宜、发展潜力更大”的多伦多外围市场，如今反而成为库存压力最严重的区域之一。
**公寓卖不动，开发商开始寻找“出路”
房地产市场的变化十分明显。
疫情期间，公寓项目往往几个月就能销售一空，但如今，一个大型项目可能需要数年时间才能消化库存。Zonda Urban表示，旺市和汉密尔顿这样的市场，需要时间，也可能需要多种解决方案，才能逐步消化大量未售单位。
汉密尔顿的一个典型案例，是Fengate开发的75 James项目。
该项目于2022年推出预售，共有616套住宅。当年大约卖掉一半，但截至目前，整体销售率只有约60%，仍然低于获得建筑融资通常需要达到的70%销售门槛。
开发商现在不得不考虑更多办法，包括继续降价出售、把多个单位打包卖给大型投资者，甚至将部分或者全部项目改造成出租物业。
Fengate甚至推出了“先租后买（rent-to-own）”计划，让租客可以将部分租金抵扣未来购买公寓的费用。按照该公司的计划，符合条件的租客最多可以将已支付租金的50%计入购房抵免，最高可达3.5万加元。
这说明，在市场低迷时期，开发商已经不再只是简单地“等买家上门”，而是在寻找各种方式帮助库存尽快出清。
**政府退税有帮助，但仍难改变市场供需
为了帮助新房市场消化库存，联邦政府和安省政府也推出了临时HST退税措施。
部分开发商表示，税务优惠出台后，新公寓的销售确实有所改善。
例如，Rosehaven位于汉密尔顿的393套Rebecca公寓项目，开发商表示，自4月退税政策实施以来，购房数量有所增加。
但问题在于，税务优惠并没有从根本上改变供需关系。
目前预售公寓价格虽然已经开始下降，但不少预售房的价格依然高于已经建成并进入二手市场的同类公寓。
这就造成一个尴尬局面：买家发现，与其购买几年后才能交房、价格还比较高的预售公寓，不如直接在二手市场买一套已经建好的房子。
Zonda Urban认为，随着开发商逐渐意识到必须降低价格才能清理库存，市场可能出现进一步的“降价出货”。
**密西沙加：大型公寓项目甚至被迫取消
库存压力并不只存在于旺市和汉密尔顿。
密西沙加City Centre过去也曾拥有大量未售公寓，而如今市场低迷已经开始影响开发项目本身。
当地开发商Rogers Real Estate Development和Urban Capital原计划建设一座名为M6的58层公寓大楼，接近900套住宅。
但由于项目始终无法达到开工融资所需要的70%预售率，开发商最终决定取消项目。
所有购房合同被取消，买家此前支付的定金也全部退还。
这其实是当前加拿大公寓市场一个非常重要的信号：市场调整已经不只是“房子卖得慢”，而是开始影响哪些项目能够真正开工。
**旺市15年打造的“新市中心”，如今库存压力巨大
旺市都会中心（VMC）是这轮调整中最值得关注的区域之一。
过去15年，这里一直是大多伦多地区房地产开发的热点。随着地铁向北延伸，VMC被定位为旺市新的市中心，大量摩天大楼随之拔地而起。
截至目前，VMC已经建成约10,186套公寓，其中约85%是在2020年以后完成的。也就是说，大量住宅是在房地产市场达到高峰之后才陆续交付。
这里还规划了更多大型项目。
例如Menkes和QuadReal共同开发的Encore at Bravo，是一栋58层、超过650套住宅的公寓楼，目前仍有单位出售。
SmartCentres旗下Park Place也包括48层和56层两座高层公寓，目前仍在销售。
开发商此前甚至预计，VMC未来将容纳约4.5万名居民。
问题是，房地产市场已经发生变化。过去大量购买预售公寓的“普通投资客”，如今已经失去兴趣。
**投资客退场，租金下降，公寓投资逻辑正在改变
过去，很多人购买预售公寓，并不是为了自住，而是期待房价上涨后出售获利，或者通过租金覆盖贷款和物业管理费。
但现在，这套模式越来越难以维持。
一些已经交房的投资者发现，要么找不到租客，要么租金不足以覆盖每月的房贷和物业费。
VMC就是一个典型例子。
Urbanation数据显示，今年第一季度，VMC平均租金已经降至每平方英尺3.52加元。一套600平方英尺的公寓，平均月租约为2,112加元。
而2024年第一季度，同样面积的公寓平均租金约为2,436加元，即每平方英尺4.06加元。
短短两年，租金明显下降。
与此同时，公寓价格也没有继续上涨。
对于那些高价购买预售房的投资者而言，这意味着一个更加棘手的问题：房子交付时的市场价值，可能已经低于他们当初签订购房合同的价格。
**最危险的情况：买家交不起房
预售公寓投资最大的风险之一，就是“交房时发现房子跌价了”。
例如，一位买家曾经以94万加元购买VMC一套747平方英尺的两卧两卫公寓，相当于每平方英尺约1,258加元。
但如今，根据当地可比物业和转让市场的估值，这套房的价值可能只有每平方英尺约763加元。
也就是说，按照这个估值计算，价格比当初购买价低了约40%。
对于预售买家来说，这不仅仅意味着“账面亏损”。
真正的问题是：银行贷款可能无法覆盖原来的购房价格，买家必须自己补足差额。
如果买家没有足够现金完成交割，就可能无法完成交易。
一旦违约，买家可能失去定金，而开发商则需要重新接手这套房子，再寻找新的买家。
目前，VMC部分项目已经出现预售买家试图退出合同的情况。
有房地产经纪人表示，自己正在接触不少希望出售预售合同的人，因为他们已经无法承担最终交房时需要补上的巨大资金缺口。
他说：“这令人心碎，市场上的供应实在太多了。”
**加拿大公寓市场真正的问题：房子太多、太贵
这轮市场调整释放出的信号非常清晰。
过去十多年，加拿大房地产市场尤其是大多伦多地区，一直相信一个逻辑：人口增长 → 房屋需求增加 → 公寓价格上涨 → 投资者买入预售房 → 开发商继续建楼。
但如今，这个循环正在被打破。
大量项目在房地产市场高峰期销售，随后集中交付；与此同时，投资者退出、租金下降、房价下跌，最终导致大量新公寓集中进入市场。
于是，一个过去很难想象的局面出现了：加拿大一些房地产最热门的区域，如今却出现了大量卖不出去的新公寓。
旺市、汉密尔顿、密西沙加等市场正在告诉投资者一个重要事实：
房地产市场并不是“房子越多越好”，也不是所有预售公寓最终都能升值。
当供应远远超过实际需求时，开发商可能降价，项目可能延期甚至取消，投资者可能亏损，而部分买家甚至可能面临无法交房的风险。
对于普通购房者来说，这或许也是一个机会。
因为随着开发商库存压力越来越大，真正的买方市场可能正在形成。
新闻来源：
https://www.theglobeandmail.com/business/article-areas-outside-toronto-distressed-canadas-condo-market-data-show/
