（星星生活/捷克佳）利率上升给加拿大房地产带来压力，但不仅仅是房主感到压力。专家警告说，加拿大的商业房地产行业可能是经济急剧下滑的“煤矿中的金丝雀”，因为不确定的重返工作场所使许多写字楼房东处于不安的境地。
煤矿中的金丝雀（Canary in the coal mine）是指危险预警的某人或某事。
环球新闻报道说，对商业地产包括写字楼、零售空间、仓库和生产工厂的行业的大部分担忧源于美国和银行业近期的不稳定。动荡局势已从美国蔓延至全球银行机构。
Berkshire Hathaway公司副总裁兼投资巨头巴菲特的得力助手Charlie Munger在周末敲响了警钟，提醒人们注意美国银行在商业房地产领域的风险敞口。
Munger在4月30日告诉英国《金融时报》，他认为美国银行“充斥着”他认为与价值下降的商业地产价格相关的“不良贷款”。
本周接受环球新闻采访的专家表示，商业地产，尤其是写字楼的情况可能会严重恶化，因为利率上升会给贷款带来压力，而银行业担心房东无法获得避免出售其建筑物所需的信贷。
那么，这怎么会导致更广泛的经济崩溃呢？以下是他们对此的看法以及加拿大的现况。
**混合工作模式让更多办公室空置
曾担任德勤加拿大公司首席独立经济学家Craig Alexander表示，虽然加拿大人已经看到利率上升对放缓的房地产市场的影响，但商业方面“同样重要”。
他说，有很多理由值得关注商业房地产行业，尤其是对于办公空间，企业的需求明显下降——这限制了房东可以向租户收取的租金。
虽然长期以来的理论认为人们的工作方式将转变为允许更远程和灵活的工作，但他表示，大流行病“大大加快了”这种情况发生的速度——这种转变可能让许多业主措手不及。
追踪全球商业房地产行业的CoStar首席经济学家兼市场分析主管Carl Gomez表示，如今，由于复工的不确定性，写字楼正在努力留住和吸引租户。
Gomez说，在多伦多，在COVID-19大流行爆发并促使员工集体在家工作之前，空缺率非常低，约为4%。
他说，自封锁解除以来，如今多伦多的数字已经飙升至百分之十几，并指出大量新建成的建筑进入市场正在推高这一数字。
Gomez说，当今市场存在一个基本问题，即传统办公市场是否会恢复到大流行前的水平。
“雇员或雇主是否再次需要所有的办公空间，或者我们是否处于某种新常态，人们有时会在办公室工作，有时会在家里工作？这是一个巨大的未知数，”他说。
加拿大最近的情形表明，工人对灵活工作的渴望并没有消失。
在加拿大公共服务工会与联邦政府的谈判中，远程工作的权利是一个症结所在。
Gomez表示，市场也普遍预计多伦多以及温哥华、纽约市和旧金山等城市和其他主要北美市场的空置率将保持高位。
他说，这意味着商业房东的现金流可能会受到影响，因为他们无法像过去那样依赖租金增长。
**高利率，银行业担忧商业房地产降温
商业房东正在受到打击，因为更高的利率和银行业的不确定性给他们抵御金融挑战的能力带来了压力。
Alexander说，在过去十年或更长时间里，加拿大和美国的利率环境都相对较低，这对商业房地产来说“无疑是积极的”。
他解释说，低利率不仅有助于企业融资和建设新项目，还可以通过支付租金使具有可靠回报率的写字楼物业成为更具吸引力的目标，吸引那些不愿购买安全政府债券但较低回报率的投资者。
但最低利率的日子大约在一年前结束。世界各地的中央银行包括美国和加拿大在过去一年中迅速提高了基准利率以抑制通货膨胀。
Alexander说，与住宅房地产一样，该行业的商业方面对加息特别敏感。
他表示，美国银行最近的倒闭将收紧整个行业的信贷条件，因为其余的贷方对他们愿意接受的客户质量更加怀疑。这对商业房地产行业来说是个坏消息，因为周期逆转，建筑物的投资吸引力降低，建造难度加大。
商业地产正在失去市场青睐，而银行在选择向谁提供信贷方面会更加挑剔。
Alexander表示，最近美国区域性银行的倒闭将使所有贷方变得更加“保守”，并且他们将特别不愿向在新的更高利率环境中陷入困境的行业提供贷款。
结果是，商业房东可能会发现，在他们的业务前景不明朗、最需要救命稻草的时候更难获得信贷。
“人们普遍认为，商业房地产可能是因信贷条件收紧和利率上升而感到极度痛苦的行业之一，”Alexander说。
**对加拿大影响会有多严重？
所有受访的专家都表示，迫在眉睫的商业房地产低迷预计不会造成2008-09年金融危机那样的崩溃。
Gomez表示，美国的担忧尤为严重，然而，大都市市场的许多大型办公楼都由大量贷款资助，个人业主可能没有手头的资金来填补低租金、高利率和减少获得信贷的机会的漏洞。
他以旧金山为例，高空置率迫使一些业主以极低的价格出售他们的房产，导致人们担心其他市场可能会面临类似的销售浪潮。
“当像这样大的事情开始感到痛苦时，会对更广泛的经济产生连锁反应，”他说。“随着这些多米诺骨牌连接起来，这确实创造了一种危险的经济环境。”
但Gomez指出了加拿大一种不同所有权模式——其中资本充足的养老基金拥有大城市市中心写字楼的相当一部分——这可以使加拿大免受商业房地产低迷的影响。
Alexander同意，与美国相比，加拿大在商业房地产方面的风险可能会降低，并部分归功于加拿大相对稳定的银行体系，该体系在边境南部的动荡中表现出相对较少的不稳定迹象。
他说，加拿大大型银行持有的资产更加多元化，而且不太可能——正如Munger就美国银行的商业房地产风险所发出的警告——过度投资于任何一个对高利率敏感的特定行业。
Alexander警告说，这并不意味着加拿大不会受到与其写字楼市场相关的更严重衰退的影响。
他指出，高利率需要一年或更长时间才能在经济中发挥作用，而且不同行业会先于其他行业感受到更高借贷成本的冲击。
尽管加拿大经济迄今已被证明是“有弹性的”，劳动力市场强劲，2023年前几个月的产出出人意料地强劲，但Alexander担心，随着许多经济学家的预测放缓，这样的日子不会永远持续下去，这需要时间去印证。
Alexander表示，商业房地产市场的压力是经济从低利率环境转向高利率环境的征兆，其他行业将很快开始看到早期的弹性在未来几个月“减弱”。
“我认为最大的风险不是我们将在银行系统中发生任何形式的灾难，最大的风险是我们将看到未来经济疲软，”他说。“而且我认为商业地产的问题是煤矿中的金丝雀。”
