（星星生活/捷克佳）私人非银行抵押贷款往往伴随着更高的贷方费用和只还利息的支付选项，它们在加拿大住宅房地产贷款中所占的份额越来越大，随着利率上升和抵押贷款资格越来越严格，这一趋势有望继续甚至加速。
不仅有更多的加拿大人接受这些通常风险更高、更容易违约的贷款，而且他们持有这些贷款的时间更长。安省金融服务监管局(FSRA)是一个市场监管机构，它警告说，此类贷款的条款和真实成本经常被接受贷款的人误解。
据金融邮报报道，FSRA市场行为执行副总裁Huston Loke说，“在许多情况下，你只需支付私人抵押贷款的利息。这意味着你实际上并没有偿还任何本金。”他补充说，监管机构进行的研究“表明许多房主没有完全意识到这种差异，他们可能不明白他们正在进入什么。”
FSRA和加拿大抵押与住房公司追踪的私人抵押贷款属于广义的影子银行类别，加拿大银行将其定义为“不受银行监管的类似银行的活动”。
在一系列关注2008年金融危机以来影子银行的报告中，加拿大监管机构和加拿大央行得出的结论是，影子银行在市场中所占比例相对较小，不会对金融体系构成重大风险。
但即使在去年稳定的加息步伐加上银行压力测试将一些购房者赶出传统的房地产借贷市场之前，安省的私人非银行抵押贷款在短短两年内就飙升了72%至224亿加元，根据FSRA在2月27日发布的最新数据，到2021年将占市场份额的10.6%。
从监管机构要求全省所有持牌抵押贷款经纪公司和管理人员提交的年度信息回报中收集的数据显示，令人吃惊的增长源于贷款数量及其平均规模的增加。
根据CMHC的最新数据，市场份额趋势在全国范围内持续。
抵押贷款投资实体——房管当局追踪的一个群体，包括抵押贷款投资公司和其他私人非银行贷款机构，这些机构以更高的利率向不符合传统贷款机构条件的借款人提供短期贷款——2022年第三季度，抵押贷款占住宅抵押贷款的10.2%，而2021年同期为8.43%，2020年第三季度为8.26%。
CMHC在11月30日的一份报告中指出，虽然这些抵押贷款实体持有加拿大未偿还抵押贷款的比例不到2%，但在2022年第一季度，它们占新抵押贷款的7%。
此外，去年第二季度，一部分被称为抵押贷款投资公司(MIC)的私人房地产贷款机构的增长速度超过了加拿大的整体抵押贷款债务增长。虽然抵押贷款债务增长了近9.75%，但在此期间，加拿大前25MIC公司的资产增长了22%以上。
CMHC报告称：“这个行业不受监管的部分可能吸引了更多的借款人，这些借款人在利率迅速上升的背景下无法获得传统贷方的资格。”
CMHC高级经济分析师Seamus Benwell表示，当局注意到，不仅越来越多的人使用私人抵押贷款，而且其中约三分之一的人在不受监管的市场停留的时间比过去更长。
他说，私人借贷市场上的大部分借款往往是短期的，少至12到18个月，因为利率通常较高。因此，这一变化表明越来越多的借款人受困于这些利率，因为他们仍然没有资格获得银行或信用合作社的贷款。
“利率正在上升，而且比他们想象的更难回到传统贷款领域……这很可能是原因，”Benwell在3月2日的一次采访中说。“对于大多数借款人来说，长期向私人贷方贷款确实是不可持续的。”
Benwell表示，私人市场的趋势是由抵押贷款压力测试推动的，该测试要求银行以合同利率加2%或5.25%（以较高者为准）对未投保的抵押贷款持有人进行资格审查。随着加拿大央行的隔夜利率从一年前的0.25%攀升至1月份的4.5%，压力测试变得更加繁重。
“这是过去一点点改变的最大的事情。我们所看到促使人们转向私人借贷市场的原因是他们在传统借贷领域没有获得批准，”他说。
FSRA的Loke警告说，虽然私人抵押贷款可以成为一些购房者的一种选择，但它们有时繁琐的条款和条件，以及在仍欠下全部贷款额的情况下只支付利息的选择，意味着它们只能用作“短期贷款，是权宜之计，非长久之计。”
此外，他说，私人抵押贷款领域的贷方可以是联合财团和个人的任何形式，并且没有标准化的贷款，因此条款和条件经常被误解。
卑诗省西蒙菲莎大学金融学教授Andrey Pavlov专门研究风险管理和房地产，他表示，鉴于利率上升和承保标准收紧，他对私人抵押贷款激增并不感到惊讶。
他说，这样的选择可能有利于金融服务业的竞争。但这并非没有风险。
Pavlov说：“允许借款人通过不充分的收入核实或某些贷款特征过度扩张，会增加违约风险。”他补充说，如果私人抵押贷款的违约率开始上升，则可能会在此类抵押贷款集中处理的房地产市场中出现“蔓延”。
“如果整个城市的风险抵押贷款高度集中，那么一些随机的违约可能会对价格造成足够的下行压力，从而导致谨慎的借款人出现更多违约。”
加拿大央行2021年发布的一份报告指出，抵押贷款投资公司——私人房地产贷款的重要参与者——“高度集中在大城市中心”。该报告还指出，MIC集中于“风险较高的抵押贷款产品”。
CHMC的Benwell表示，多伦多和温哥华等大城市确实倾向于吸引更集中的私人抵押贷款，如果违约率（仍然很低）上升，这可能会产生影响。随着利率上升和借款人承受压力，预计私人市场将首当其冲，而在违约率上升的任何情况下，房价都可能下跌。
但Benwell表示，预计大城市不会受到广泛影响，因为私人贷方最初倾向于集中在那里的原因是：大城市对住房的持续需求意味着房价在低迷市场中的跌幅往往较小。
“即使在多伦多，如果我们认为替代贷方约占市场的10%，即使在最坏的情况下，也不会导致……出售房产的市场的10%，”Benwell说。
“事实上，这些替代贷款人商业模式的核心方面之一是，他们关注的是房产的实力，有时比借款人的实际实力更重要，因为他们知道借款人是否陷入困境，他们最终可以出售房产以收回他们的钱。”
