业主强封铺 保安赶茶客
【明报专讯】烈治文山市富景商场渔家庄老板与业主因地税发还及租务纠纷而发生争执，业主以欠租3个月共9万元租金为由，于两周前派出执达吏更换餐馆部分门锁，重取物业业权，但餐馆老板则继续开门营业，业主昨早遂请来保安员到场，驱赶餐馆茶客，并送来建筑物料，声称要即时封铺。结果双方当场发生冲突，甚至互有推撞，气氛一度紧张。
扰攘约半小时后，业主终与餐馆老板协议一周后由双方会计师面议，解决问题。
事后，餐馆老板谢峰大吐苦水，称一切源于业主一直拖延，没有理会餐馆多年来超额支付地税，而造成昨日的冲突。
老板娘谢太称，他们昨早9时许返回富景商场餐馆时，即见业主之一的宋伟带同一男一女保安在门口守候，堵?入口，并驱赶门外等候入座的茶客称，餐馆没交租，业主现要收回物业，故不能再做生意。
谢太说：“我们谘询过律师，指业主无权这样做，已马上报警。2名警察到来了解事件后，即表示既然事件已交由双方律师处理，谁是谁非由律师判断，但警察则要求保安员离开餐馆。”
保安员在警员监视下一度回避，但当警察离开后不久，却又折返。未几，一部小型货车连同数名建筑工人运来建筑物料。
宋伟与一干人即浩荡步入餐馆内，并由保安向在场茶客派出收回物业通知书，开始下逐客令。
期间，其中一名保安打开餐馆一道侧门，准备用木条封门时，却与谢太争持，双方推?门各不相让，当时餐馆内有数?茶客，由于侧门刚好对?一?茶客，冷风扑面吹来，惹怒茶客，愤然离开。
餐馆老板谢峰继续与宋伟激辩，各执一词，当这边厢争得面红耳热时，另一厢则有三数?食客“默默”用膳。
双方争持至少半句钟后，终于达成协议，在一周后约同双方会计师面谈，理清彼此间的金钱瓜葛，事件才暂告平息。
铺面价值错估逾10倍起争拗
渔家庄老板声言拖租因要追回多缴税款
明报/从渔家庄老板谢峰口中，今次的封铺争执是冰封三尺，非一日之寒。他们租用现址12年，于4年前无意中揭发烈市错估租用物业其中一个单位物业价，由11万多元错估成178万元，意即自己一直以来多缴物业税，而租约又订明，业主应每年厘清物业税款额，故此要求业主履行责任，却又不得要领，才爆发今次事件。
渔家庄共由8个单位组成，其中7个由宋伟的公司持有，而另一个位处餐馆正门入口的单位则由另一名业主陈先生拥有。
谢太称，他们约于95年10月开始便租用现址。刚开始时，业主要求交多少物业税，他们都从没过问；但到了2003年，由于原来每月(7个单位合计)约1,800元的物业税突然?升至5,000多元，谢太觉得不寻常，遂往烈市政府查询。
结果发现其中一个原来市值约11万多元的单位错估成178万元，从那时开始他们便向业主索取政府物业估价单，但业主宋伟多年来置若罔闻。直至今年，始提供2003年至年2006年物业税估价单，发现他们多缴约2.5万元物业税，至于2003年前多缴多少物业税，则难以稽考。
期间，渔家庄虽因租金问题而签不成租约，但渔家庄从2004年7月始仍以每月付租方式续租现址。渔家庄亦有继续支付租金及物业税。
但至今年6月，当他们如常开出与过往一样银码的2张支票，分别支付5个单位及2个单位的物业税时。业主却指其中一张票少付物业税。谢太心感奇怪，查看通知书，发现其中2个单位的物业税确是提升了数百元，但同时5个单位的物业税则调低千多元。
于是他们怀疑政府早已重新评估物业价值，促使他们强硬要求业主厘清纠缠不清的物业税问题。他们声称，为令业主就范，遂没缴交8至10月共约3万多元的租金。对于业主为何声称他们欠数9万，就不明所以。
到了今年9月中秋，他们收到业主律师信，勒令他们马上迁出。他们遂透过律师向对方开出2万元支票，但兑现条件是必先解决物业税问题，但仍不得要领。
至10月，谢氏夫妇征得会计师意见，认为双方要解决问题，一方必先让步，于是愿支付10月份租金，但对方拒绝接收，他们甚至派人到宋伟的地产公司递上支票，亦遭拒绝。讵料翌日凌晨，餐馆警报突然响起，原来业主派出执达吏闯入(break in)餐馆，更换其物业范围内的门锁。
但谢先生很质疑业主两周前强行换锁及昨早带同保安封铺的合法性。
“要是(保安封铺)，为何警察到场后要他们离开？其实，现在我是去(迁出)、是留(续租)都不是问题，反正都没希望。但我要的是对方正视多缴物业税问题，亦希望借此事提醒小生意人注意权益。”谢续说。
“其实，我觉得业主是刻意逼迁，好让物业税问题不了了之。”谢太说?，开始忍不住流起泪来。
他们解释，地税问题纠缠不清但仍不愿搬走，就是怕从此要讨回多缴地税就更渺茫。
但另一边厢，宋伟则一一否认对方指控。首先，昨早没被警察要求离场，更强调今次行动的合法性。他又声称，渔家庄经常拖租，今次已是第3次，继续让对方租赁，是因与对方有生约在先。不过，谢则称，渔家庄本与业主签了15年约，头5年为死约，后每5年为生约，但在2004年6月底第2个生约届满时，却因租金问题争持不下，签不成租约，打后他们便以每月付租方式续租现址。
此外，记者屡次追问宋伟口中的9万元究竟是属于租金抑或是物业地税？他则以数字问题须有待会计师查核，始能回答，并指对方经常拖欠租金，令数字混淆不清，难以一时辩明。但为何每年不做一次总结，清楚指明物业税及租金数额，宋就没有正面回答。
至于多缴交的物业税，宋承认是收到政府退税，但收到政府一张数目较完整的退税支票却是今年的事。为何拒收租客支付的租金，他则说是因为当时事件已交由律师处理。
本报亦向另一名只拥有一个单位的业主陈先生查询，陈先生承认，渔家庄的确经常出现迟交租的情况，以每月第1日交租计算，渔家庄往往要等拖4 至5日才付租，到了近期，这情况愈趋严重，曾试过拖至月中的廿几日。
“他们有没有欠我租？那就没有，因为我都追得很紧。”陈先生说。
至于渔家庄与另一名业主宋伟在物业税问题上的争拗，陈先生表示，亦略有所闻，但真正底蕴则不得而知。
“物业估值年年不同，我自己(处理物业税)的做法，就是先根据去年物业估价，向租客收取应缴物业税，到了年终，当收到政府的估价单，便影印一份副本给予租客，再按租客已支付的物业税，与实际应付税款对照，多除少补，所以一向以来都与租客相安无事。”陈先生说。
对于渔家庄与宋伟就物业税的争拗，陈则表示，“每个业主处事的方式不同”。
业主带保安赶客 律师：手法待商榷
明报/事务律师孙家骅称，根据一般租务法例，当业主要收回业权，确可以趁?餐馆关门时，行使重新取回物业的权利；而租客亦不能以超额支付物业税为理由，拒交租金；否则，业主有权收回物业。
但对于业主宋伟昨早是否有权带同保安，到餐馆赶客封铺，孙家骅则有所保留。
至于合约上尽管写有每年必须厘清物业税的条款，但要是合约上没列明要在某期限算清数目，即使争拗提交到法庭处理，法庭多以“合理时间”为?眼点。
孙说，业主派出执达吏更换租客物业的门锁，是一种宣示收回业权的方式。业主多会在商业租客没有顾客时换锁，宋伟被指派人闯入餐馆换锁可以理解。但按一般做法，业主换锁后应在门口贴上封条，甚至派人驻守，以免被租客再度闯入。
昨早业主派出保安封铺的做法，若发生在换锁后1至2日，业主绝对有权如此做。要是业主事隔2月才如此做则可能有问题。因事间拖长，可能会引起业主已重新接受租客的争拗。而渔家庄事件则相隔两周，时间不长不短，颇为尴尬。但若业主能证明找执达吏需时，亦无不可。
孙强调，由于未完全了解渔家庄事件牵涉的详情，故无从判断谁是谁非。但若餐馆老板现在与业主没有签订租约，处理今次事件便要额外小心。因在这情况下，不管业主有理无理，只要一个月前通知租客，便有权收回物业。而且即使租客确实多缴物业税，租客亦须如期缴付租金，然后才追讨多交物业税。
租务纠纷 渔家庄闹封舖风波
早茗时间 业主带保安工人採行动
星岛日报/位於烈治文山市7號公路富景商场內的渔家庄酒楼，昨晨险被其中一名拥有其店舖所在业权的业主查封，在多番扰攘及爭持下双方最终达成初步协议，给予一星期时间予双方会计师核实就商舖地税差额及欠租事宜中所涉金额数字，双方才决定下一步的行动。
渔家庄舖位其中一名註册公司业主负责人宋伟，昨晨7时多带同数名自僱保安员到渔家庄门外，表示因酒楼东主拖欠租金3个月要立刻封铺，至昨晨较后时间，渔家庄东主谢峰从酒楼走出来与宋伟对质。
保安向茶客派封舖书
由於渔家庄已开门营业，酒楼內有数檯茶客正在品茗。隨后宋伟召来装修工人，宋就与眾保安走入酒楼，女店东May试图阻挠不果。但见保安向茶客派发封舖书。另一边，装修工人抬著工具从宋伟业权所在店舖的门户欲走入酒楼遭到May拦阻。双方爭持不下，有茶客见状大表不满。
谢峰向宋伟表示，他已致电报警，要求对方立刻离开酒楼。而谢峰的朋友林太，亦取出多份租约及地税评估单，指宋伟无理迫走渔家庄老闆。当时，业主宋伟力陈渔家庄欠租3月，业主有权封铺。谢峰则强调先要处理地税差额补偿，彼此各执一词。林太见状，建议双方在下周三偕同双方律师、会计师磋商解决。宋、谢双方同意后，宋伟即带同保安员及装修工人离去。
店大欺客 客大欺店
擅於公司法（Corporate Law）等商业条例的华人律师凌鏗指，商舖业主及租客订明商舖租务合约时应加倍留意当中条款，他特別提及商业单位租务除净租金（net rent）外，亦有一项名为额外租金（additional rent），这些额外租金通常包括地税、水电及天然气与商场管理费等，他指出双方签订合约时有责任清楚其內容，免將来现爭拗。
本地的住宅租客获业主∕租客法例保障，不过商业单位租客及业主，则需依靠双方在签订租约时的条文保障。
凌律师表示作为租客或业主，需对租约各条文仔细阅读，切忌不看清各项条文便签字。
凌鏗形容任何商业事宜尤如「比剑」，不论租客抑或业主方面应抱著在商言商的態度，不要心急放租或急於租任商业单位，而在订租约时含混不清。他指出通常有水准的商业事务律师会在订商业租务合约时，订明一条文说明：倘若双方出现拗撬，租方都要先缴交租金。他称，「店大欺客，客大欺店」，租客与业主双方谁「牙力」较大，亦会是商业租务问题的关键因素。
从事商业地產事宜、前多伦多地產局主席封赖桂霞表示，本地没有法例管制商业单位租务事宜，商业租务是依靠租客与业主双方合约订明条款，双方依据合约精神履行，而地產经纪的角色只是受业主所委託，寻找合適商业单位租客，有关双方租约订明条文基本上是有赖双方律师协商。
业主称非突然要封舖
星岛日报/昨晨带自僱保安员及装修工人，到烈治文山富景商场渔家庄酒家欲封锁其业权所在店舖的註册公司业主负责人宋伟强调，渔家庄拖欠其3个月合共约90,000元租金（除净租金外亦包含地税及管理费等），双方最大分歧在於地税差额。他称，其昨日是履行业主应有权益，业主是否要循法律途径解决此事，有待一星期后双方会计师核实金额数字，以及对方（租客）態度是否有诚意解决问题而定。
代表渔家庄酒家现址所在约4/5舖位，即5,500多平方呎店面的业主─安省註册號码757957公司负责人宋伟指称：「谢氏夫妇常迟交租金，即使谢氏在拖欠一段时间之后给予其一张交租支票，实则上是支付早前欠下的租金而已，形成时间上差別。」宋续称谢氏夫妇现时又表示，他们有3个月按金放在业主处，宋称租客不能用此按金抵偿。
宋伟称，昨晨的「封舖」行动並非突然之间的事，早在约两周前（22日）清晨约5时，业主已与执达吏到其店更换属於其业权所有店舖的侧门门锁，贴上执达吏的信函，表示业主已取回该商舖拥有权，並註明必须经业主同意方可进入其拥有店舖范围。
未能掌握差额確实数字
宋伟称对方在此之后有5日时间去筹措金额「撤封」，但对方对业主所做的不置理会，续在已上锁店舖范围內营业。宋伟称，在同一天曾透过其自僱保安公司给予谢信函，警告他们不可在此地方继续营业；对方以会计师与业主律师以信件来往，他认为渔家庄並无诚意解决租务问题。
双方各执一词的关键问题出於地税差额问题，宋伟表示渔家庄反指业主未有將租客早前交租时多缴付的地税部分退还予他们，並著宋伟所属註册號码公司业主，应將业主「欠付」他们的地税差额用来当作租金，被问到渔家庄所言的地税差额多少，宋伟称对方所说的数字不时有变，故他昨亦未能掌握確实数字。
宋先生续认为不论如何，租客应该先支付租金，至於有关地税差额的问题，他称欢迎租客聘会计师计算数目，再与业主会计师商討，实非以拖欠租金甚至要求对方以差额抵租。
宋伟称渔家庄在现址开业约13年，而宋伟所属的註册號码公司业主，以及另一名陈姓业主一直將店舖租予渔家庄，以宋伟所属业主公司为例，其租约以5年为一期，在首5年为死约，之后的两个5年属生约。鑑於对方属「老主顾」他一直以低於同区商业单位租值租予渔家庄，即每呎租价少於23元。
店主向业主追讨地税差额
星岛日报/自95年始即在富景商场租下多个单位经营渔家庄的谢峰及其太太May诉说，昨天日与业主宋伟的租务纠纷，追溯至03年沙士一役时，由于生意大受影响，他们要求业主减租，后来发觉在地税加幅或下调的金额上，业主似乎是计错数，他们要求业主覆核，但对方一直没有回应。
谢峰表示，太太阿May亲往烈治文山市府地政厅及税务部查询。市府职员了解后称，渔家庄所租用的单位市值评估是十多万元，而非一百多万，市府会退还地税差额予业主，而多收的地税差额是否退回租客，则是租客（即渔家庄）与业主的问题。
谢峰表示，夫妻俩将情况转告业主宋伟，要求出示历年每年的地税评估单，以便核实地税差额的款额，然一直以来对方未有回应此问题。
May称，今年5、6月因多年地税差额问题未获解决，她再往烈市市府查证，市府称已经将渔家庄的地税差额退回业主。他们再致电业主，但对方表示未收过市府退还的地税差额。
谢峰夫妇指出，至本年10月，他们接获业主通知书声称他们欠租，并表示渔家庄在接信5日内，须缴清租金否则立刻搬走。他们见状即到其委托的律师楼，开了一个2万元信托户口，并表示愿意将租金交给业主律师，并要求双方黑字白纸、有根有据处理其租务问题，但是对方要求所欠租金直接交付业主，毋须惊动双方律师。
谢峰称，宋伟的反建议不能接受。至10月17日，宋伟来信表示已委托会计师核实地税差额，且已寄出。但谢氏的代表律师及会计师均称未曾收过宋伟的有关公文。
业主曾意图私自封铺
谢峰夫妇其后声泪俱下地称，时至上月22日清晨5时34分，酒楼警钟突然鸣响，原来是宋伟找人到渔家庄破门而入，用板隔开酒楼，而业权属业主宋伟的店铺两个侧门被更换新门锁，意图私自封铺。
May补充说，渔家庄所在店铺，由两个业主分别拥有，宋伟所占的地方约是4/5，而在大门入口及左边的地方，则属另外一名陈姓业主所有。故宋伟就将木板屏风将渔家庄酒楼中，他所属的地方与姓陈业主的地方强行分隔。
他们曾就此事征询过律师意见，谢氏引述律师表示业主无权这样做，这属不合法行为，租客可以报警，他们遂把封板拆掉。之后宋伟致函谢氏指他们擅闯他人地方，且附着一份地税评估单。
谢峰又称，前日(11月6日)业主寄来一封通知书，要求渔家庄立刻缴清11月份租项否则封铺。谢氏的会计师续要求磋商历年地税差额补偿，且要求业主立刻计算。谢氏指责至昨晨宋伟带同数名保安人员及装修工人，硬闯渔家庄欲将其查封。
下周双方磋商解决问题
谢峰承认他确实欠租3个月，约4万8千元，他认为：“若业主不满可向法庭申请，由执达吏查封，而不是由宋伟带着一班人来捣乱。”他与宋伟将在下周三磋商解决问题，如不能达成共识的，会循法律讨回公道。
谢峰及May哭着说，夫妇俩从大陆移民此地，不太懂英语；自95年始便向业主宋伟要求公开每年的地税评估单，然对方一直无回应。
封舖事件 另一业主不愿多讲
星岛日报/富景商场渔家庄酒家现址属共管式商舖，该店所租的商舖业主共两名，一为宋伟所属安省註册號码公司，另一则是陈姓业主。本报昨午就此事走访该名陈姓业主，他不想对事件评论太多，只向本报称渔家庄虽未曾拖欠过其租金逾一个月，但每个月都要亲到渔家庄上门追租，他对此租客颇有保留。
陈先生表示，其將佔地约1,400呎的共管式商舖租予渔家庄已有10多年，而渔家庄现时负责人谢峰则管理渔家庄少於10年。他收取的租金除净租金外，亦包括地税及管理费，他每次都会「均均真真」將地税单及管理费单，影印一份交予谢先生，以確保双方不要「口同鼻拗」；早前租方多付的地税，他在收到政府退还后亦即时发还，故现阶段双方不存在因地税差额引发的租务问题。
谈到有否拖欠租金时，陈先生说他虽未有拖欠过逾一个月的租金，然而，陈先生坦言他需要每个月亲自到渔家庄追收租金，虽然对方基本上在每个月头10天內缴租，但主因是陈先生上门追租的结果。
陈先生称，过去几个月对方甚至试过一、两次到20多號才缴付租金。其出租予渔家庄的商舖，每月租金约为3,500至3,600元。
宋伟曾提及宋先生一方业主律师，曾就渔家庄租务问题知会过陈先生一方律师，陈先生称其委託律师也知道此事。陈先生对事件只愿表示：「宋先生应该做回作为业主要做的事。」
