-律师教防租霸索取租客雇主资料及租住历史
-地产经纪代做信用查证
-《住宅租赁法案》订明 业主租客权利及义务
-相关新闻：租霸换锁拒业主入屋判罚款
律师教防租霸索取租客雇主资料及租住历史
星岛日报/因长期欠租而多次接获迁出令的“女租霸”，上周再被法庭判处两项阻碍屋主入屋及一项未经业主批准，更换租用单位门锁罪名成立，需于未来6个月支付2,750元罚款。律师包于达指出，租客拖欠租金的个案时有发生，目前私人物业租约条例较为保护租客权益。为避免发生租务纠纷，当业主出租房屋或柏文单位时，先要做好预防措施，便是向准租客取得更多资料，避免将单位误租给“租霸”。
包于达指出，业主在出租前，应该向对方索取较多个人资料。据了解，如果业主通过地产代理寻找租客，负责的经纪可能会前往租客工作的地方，查询及确定是否在该处工作。但业主以私人方法出租单位，最好是知道对方以往曾经租住的地方，了解是否曾经拖欠租金；以及获得其任职的工作机构名称，然后才决定是否出租。假如业主想通过信用查证（Credit Check）作为参考，获悉租客曾否拖欠债务，便要得到对方同意才可以进行。
只有欠交才可行动
包又表示，有别于商业楼宇租约条例，业主与租客在租约条例上可以订立细则，对业主的保障较大。但私人物业出租时，即使双方签订的租约具有一定的法律约束力，只有当租客违反条例如拖欠租金，才可以采取行动追讨。
另一位律师何志立称，当租客出现欠租的情况后，业主需要即时行动，根据租客及业主局的指引追讨。首先在网站下载欠租通知书，然后发给租客，要求14日内缴交租金；如果对方在期限内清还，事件算是了结。如果租客仍然欠租，业主才可以采取第二步程序发出搬迁信，可能等一至两个月排期审理。
追回款项费时失事
在法庭上，法官询问租客因何欠租，如果对方表示暂时失业，等到新工才能交租，可能以分期方式缴租。如果证明对方有惯性拖欠租金，则会下令租客搬走。最后如租客仍没有交回应付租金，业主可从小额钱债法庭提出诉讼。
何志立律师说，由于追讨欠租较为烦琐，有业主宁愿花钱委派律师代理。有些租客熟悉租务条例，知道有关程序避开法律漏洞。
地产经纪代做信用查证
星岛日报/地产经纪何小姐表示，代客人出租单位，一般会要求租客提供较多资料，包括雇主签发的聘用信，证明准租客是受雇员工，有足够的薪金缴付租金。另外会收取首尾月份租金，而门匙按金在租客搬走时会全数退还。
何小姐指出，如果接到业主要求代为处理租赁物业的委托时，经纪会代业主做租客的信用查证，了解对方是否有欠债纪录。本地有众多不同族裔的新移民租住房屋或柏文单位，由于是初到这里定居，没法证明其信用是否可靠。其次是留学生，有些可能依靠本地的亲人作为担保人，列明在租约上；一旦租客欠租时，由担保人负责。
如果业主与租客通过双方的经纪进行出租合约，代表业主与租客的经纪会各自查证所需的资料，根据租约条订明租约，对双方有较多保障。何小姐说，一些有经验又拥有多个单位的业主，出租时甚为谨慎，如租客不符要求宁可空置。
《住宅租赁法案》订明 业主租客权利及义务
安省政府资助的业主及租客委员会（Landlord and Tenant Board）于官方网站上，刊登《住宅租赁法案》（Residential Tenancies Act，以下称为“该法例”），这项法例于2007年1月31日起生效，订明住宅楼宇的业主及租客的权利及义务。
（1）谁会受到该法例的影响？
该法例的大部分条文关注到租住单位的业主及租客。租住单位可以是一间公寓、一间独立房屋、一间出租房间的住宅或一间提供膳食的宿舍。此法例亦能引用于护理院、退休居所、流动房屋场或土地出租的社区。
（2）关于委员会：
业主及租客委员会解决所有租客和业主之间的纠纷。它跟法庭类同。租客和业主任何一方也可向委员会提出申请。他们的纠纷可透过调停或审理解决。在调停的情况下，委员会的调解人会协助业主和租客达成双方满意的协定。在审理的情况下，通常会举行聆讯。委员会的成员会根据业主和租客提出的证据作出判决，并会颁布法令。法令是委员会的成员以书面形式作出的最后决定。委员会亦会为业主和租客提供涵盖于该法例内有关双方的权利和义务。
租约期满未必迁走
（3）关于终止租赁：
（a）延续租约
租约的完结并不代表租客需要迁走。双方可订定新的租约或业主及租客可双方同意按另一指定期限续约。
假如未能达成新的协议，租客仍有权留下∶
．按月式租客，如他们以月缴形式缴交逾期租约的租金，或
．按周式租客，如他们每周缴交逾期契约的租金。
无论租客是以按月式或按周式留下，所有前租约的条例仍适用于业主和租客。但业主可按该法例容许的加幅按年增加租金的金额。
（b）假如租客欲迁走
租客如欲迁出，需要给业主书面通知。此通告的正式表格（表格N9）可于委员会索取。所需的通知期限视乎租赁期而定。
租客和业主可同意提早终止租赁。双方可以口头协议终止租赁，但有书面协议会更佳。如果已有终止租赁的协议，业主或租客任何一方不需要作出终止通知。
（c）由业主终止租赁
业主只能够依据该法例所容许的理由终止租赁。
第一步是业主须以书面形式通知租客他们希望租客迁出单位。业主需用作通知终止租赁的正式表格可向委员会索取。
假如租客收到通知后不欲迁出单位，业主可向委员会提出申请要求终止租赁。委员会于聆讯后决定是否终止该租赁。业主及租客均可出席聆讯及向委员会的成员解释他们的立场。
终止租赁须有理由
（d）根据租客的行为而收回单位的理由
该法例容许业主发出通知给租客，假如租客本人、租客的访客或其他住在该租赁单位的人士做了一些不适当的行为，或不遵守一些应有的行为。例如∶
．没有全数缴付租金
．持续不断地迟交租金
．损毁该租赁物业
．从事非法活动
．危及他人安全
．滋扰其他租客或业主生活情趣
．容许太多人居于该租赁单位（“过分拥挤”）
．隐瞒收入而入住资助房屋
（e）其他收回单位的理由
还有其他收回单位的理由，与租客曾作出或没有作出的行为没有关系。例如∶
．业主欲收回该租赁单位自住或供其家庭成员或照顾者居住
．业主已同意卖出该物业而买家希望该物业的全部或部份可用作自住或供其家庭成员或照顾者居住
．业主计划的一些大型维修或装修项目均需要楼宇许可证及空置单位
．业主计划清拆该租赁物业
（4）向业主及租客委员会了解更多资枓：
．浏览委员会的网址www.ltb.gov.on.ca
．联络委员会，致电：（416）645-8080 或免费热线：1-888-332-3234
资料来源：业主及租客委员会《住宅租赁法案》指引
相关新闻：租霸换锁拒业主入屋判罚款
[2013-02-25]
星岛日报/因为长期欠租而多次接获迁出令的一名“租霸”，上周五被判两项阻挡业主入屋及一项未经业主批准更换所租单位门锁罪名成立，被判于未来六个月支付罚款2,750元。
八年接六次迁出令
该名租霸威莉丝（Nina Willis）在多伦多居住，没有出庭。检控官Adam Lawlor宣判指，被告明显无意出庭表示悔意，提出须严判以免纵容其行为。
被告一名前业主Darius Vakili在庭上作供，曾于去年五月及六月两度试图进入租予被告逾一年的住所。五月当时一度可入屋，但被屋内一名男士阻挡登入地库及楼上。屋内主层堆满的家具高及天花，前门及侧门门锁均被更换，前门并自内被钉木板封住。每次他欲入屋均会向被告作出书面通知。
事后他向安省市政府事务及房屋厅（Ministry of Municipal Affairs and Housing）的执法及调查分支投诉，并由该厅提出控罪。每项罪名的最高罚款额为25,000元。
被告引用安省资助的业主及租客委员会（Landlord and Tenant Board）为保障租客不被业主无理终止租约的机制，在欠租下仍得以霸占单位。被告自2005年以来，曾至少面对六次迁出令。
资料来源：星报
