（星星生活记者方兴旺报道）目前，加拿大的房地产市场已进入徘徊期，萧瑟的寒冬是否再度来临众说纷纭，但如何在全球低迷的市场中看准目标，则是每个投资者的愿望。
Re/Max Crossroads Realty国际投资部经理王斌表示，现在去佛罗里达投资物业仍然是一个非常好的时机。
王斌是资深房地产经纪，他于2011年在清华大学取得工商管理博士学位，此前已经在房地产业摸爬滚打20余年，并自1999年起服务于北美地产市场，经验十分丰富。他还在美国、加拿大和中国拥有众多物业。
王斌介绍说，从大的方面讲，佛罗里达有两个大的经济圈，一个是大迈阿密地区，一个是大奥兰多地区。目前，迈阿密地区的房地产市场已经出现较为明显的涨势，但问题是，当地的背景以是西班牙语系为主，与南美的经济密切相关，外来投资者对于当地经济的判断有一定的困难，且较难融入。作短期的旅游目的地，迈阿密不失为一个好地点。
他分析说，奥兰多经济圈虽然是娱乐中心，但缺乏其他产业的支撑，在经济不景气的环境下，民众的收入不稳定，类似于安省的大瀑布地区，房价短期内难以快速复原。不过，位于大奥兰多地区边缘的城市Daytona由于濒临大海，地理环境绝佳，且距奥兰多市中心只有40多分钟，奥兰多机场1个多小时，生活交通十分便利。Daytona还有多所大学和职业培训学院，堪称大学城，文化氛围浓厚。对投资者来说，是一个不错的选择。据了解，Daytona的赌场即将动工，相信会带来更多的商机。
有打算投资的客人担忧现金流（cash flow）。根据之前的有关介绍，一部分买家到第三年有了HOA（指美国的homeowners association， 类似于加拿大收取的Condo Fee），现金流就所剩无几，第四年要归还本金，现金流为负，如果没有租金保证，感觉condo很难有正的现金流。
王斌指出，其实，这也是很多人在纠结的问题。他举例说，2000年他从多伦多搬到渥太华的时候，为渥太华的普通condo价格所震惊：当时很多两卧房的condo价钱只有5-6万左右。但算一下现金流自己退却了，因为当时的租金约700，condo fee约350，地税约100，房贷约300，不算空置算下来已是负的，所以没买。尽管当时自己买的freehold也涨了2倍左右，但远远比不上condo 3-4倍左右的涨幅。
王斌表示，当然不能保证在Daytona投资condo在若干年以后会有多少倍涨幅，但根据经验，眼光（地点，稀缺性和不可复制性），他自己的信心十足。
2000年以前，王斌在多伦多和Hamilton投资有一些freehold房屋，现在已经全部出手。他不在外地买freehold的理由是，迁居至渥太华的头几年中，他已经被折腾得精疲力尽。因为freehold是全方位的管理，大到房顶，草地，门窗，设备，小到水龙头，中央空调，保险丝等等，租客的各种要求五花八门，最后计算下来很不划算，后来就统统卖了。
现在，他的客户中在外地投的freehold，他听到最大的投诉也是管理公司寄来的账单。有位同事在奥兰多一口气投了20几个freehold，已经hold不住开始亏本出售。在行内的人都hold不住，因此强烈建议大家不要买。当然，有资金实力，初生牛犊不怕虎，一定要试试也无妨，几年以后该会有体会。他认为，不一定是挣不到钱，而是花进去钱和功夫与得到的回报不成正比。
有人说买地的开支小，只缴交地税就行了，以后建房或出售一样升值。王斌认为，理论上不错，但实际上以后建房的可能性基本为零。因为北美建房的诀窍非常多，政府管制的严厉和复杂，以及承包商的狡诈是一般人应付不了的。他本人与承包商打过几个官司（其中一个官司经历6年之久），也有客户因建房几乎倾家荡产的。
王斌分析认为，既然建房困难，出售lot或土地也就不是想象的那么简单。专业的发展商都有10年8年囤地的习惯，一般不会在你手上买，除非你有祖传的市中心宅地。在他经手过的土地案子中最成功的算原加拿大商务部的一位部长助理，该名助理40年前以5000元买进一块地，目前已是在渥太华机场附近（几十年前机场还在Rockcliff），算是很有眼光的。卖掉近40万，但如果算上他在几十年中交的16.8万的地税和通货膨胀，王斌不认为这是桩好买卖。他说，不信你打听打听，身边的北美朋友中有买卖地挣钱的吗？
王斌指出，尽管美国很多地方的房价已经在涨，但由于银行的按揭十分困难，升幅还不大。中国的按揭是1998年开始的，大家意识到按揭的好处并积极利用杠杆时已经是2004年左右了，这一开不可收拾，04-10年间涨幅超过7-8倍的城市并不少见。这并不是暗示美国的房价一旦按揭正常就会涨7-8倍，但金融杠杆确实是推动房价增长的主要原动力之一。
他表示，说了这么多，是想表达在地产投资过程中，现金流是需要考虑很小的一个因素。
针对客人提出的那个MG物业的现金流问题，王斌认为：前3年无需多讲。第四年开始，因为要付本金，认为现金流为负，但投资者没有考虑到几个因素：一是租金在正常增长（目前豪宅的租金被大幅低估），如果以5%来计算，他认为租金的增长部分可以支付大部分“负”的部分；二是重新贷款refinance，如果能拿出来US$10万现金（一部分从以前的35%首付改成20%首付；另外一部分是涨幅），不知道能支付多少年客人觉得的“负”的租金。
王斌说，尽管说投资总是有风险的，就如巴菲特名言：别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧的时候我贪婪。这与每个人的胆色有关。
据介绍，近3个多月来，在王斌的协调下，共有20多拨投资者前往佛罗里达考察房地产市场。王斌指出，团购物业的好处在于，可以获得最好的价钱和条款，以及最好的服务。而且正是可以借助团购的优势，将水分挤出去。他坚信可以找到最好的切入点，把条款谈到最好最有利。
