-多市屋价高居难下 负担能力平稳 续是卖家市场
-温市买楼负担最重 占家庭收入94%
-多伦多物业承受力指数52.1% 供楼压力仍大
-二手楼市趋向理性型
-稳定还房屋贷款能力 专家教路注意两重点
多市屋价高居难下 负担能力平稳 续是卖家市场
明报/加国屋市仍然稳健，经济专家扬言，多伦多屋市继续是卖家市场，意味这个全国最大城市的屋价高居难下。
加拿大皇家银行昨天公布最新加国房屋负担能力指标报告，报告作者皇银高级经济师霍格(Robert Hogue)表示，安省房屋市道相当平衡，省民的房屋负担能力仍处于中性水平。活跃市道没受什么阻碍，房屋重售增加3.8％。展望未来前景，安省屋市料将保持温和价格升势。不过，随房屋销售量继续增加，价格上升速度将逐渐减慢。
霍格补充说，多伦多仍是卖家市场，在今年第三季内，尽管销售单位增加，市道依然紧张。
皇银的报告指出，多伦多地区屋市上升势头持续，原因是购买意欲强劲的买家不断推高二手房屋销售。
皇银公布的房屋负担能力指标报告甚受市场人士关注，该指标是量度本国居民拥有一间市价房屋所花支出占税前家庭收入的比率。皇银表示，今年第三季的数据显示，在安省拥有一间房屋的支出占收入比率保持稳定。
从整个安省来看，独立平房与标准两层房屋在第三季录得的数字，分别是42.6％与48.8％，没改变。至于甚受市场欢迎的共管柏文单位，有轻微改善，负担能力指标微降0.1个百分点，至29.8％。即是说，住户只花税前收入的29.8％，便可维持共管柏文单位的经常支出。
在多伦多地区，独立平房的负担比率稍升0.1个百分点，至52.1％；标准两层房屋的比率却下跌0.3个百分点，至61.3％；共管柏文的比率保持在34.3％不变。
皇银提到，在第三季内，安省渥太华的房屋重售强劲反弹8％，但在之前两个季度分别下跌4.5％及4.1％。霍格指出，自2010年跌市以来，渥太华地区的房屋价格急速回升，到今年第三季，所有类型房屋的价格升速才显著减慢。
根据皇银的房屋负担能力指标，独立平房在温哥华的比率高达90.6％，但在多伦多、满地可、渥太华、卡加利和爱蒙顿的比率，分别为52.1％、40.9％、40.8％、37.6％及33.2％。
温市买楼负担最重 占家庭收入94%
明报/加拿大皇家银行(RBC)昨日公布今年第三季房屋负担报告指出，大温地区楼价高企，标准两层独立屋平均价格高达84.74万元，令有关按揭等与负担房屋的开支，占一般家庭收入的94%，其比例为全国最高。根据计算，家庭年收入必须高达16万元才能在温哥华购买一间标准两层独立屋，亦是全国最高。
报告指出，过去几个月的欧洲主权债券危机对房屋负担的减轻，反而有帮助，报告分析，主要原因是上半年一般预期下年度按揭利率将会调高，但由于欧债危机，令利率不仅未调高，还略微减低，从今年第二季的5.6%，调低至第三季的5.3%。
报告说，今年前两季房屋负担状况持续恶化，但欧债危机发生后，利率减低令今年第三季各省或各区负担能力，普遍得到一些改善，连大温地区也不例外。
根据RBC的负担指数报告，温哥华独立屋平房(detached bungalow)的负担指数，较上季下跌了1.5%(下跌代表容易负担)，而两层独立屋的房屋负担指数亦下跌0.8%，这代表房屋负担情况正在好转，买家欲入市购屋，负担可以轻一些。
不过，报告说，这些改变其实对一些只领薪水的上班族意义不大，因温哥华楼价已经太高，标准两层独立屋平均楼价达到84.74万元，根据计算，必须年收入高达16万元的家庭，才能负担得起。
报告指出，大温的高楼价已超出本地买家能够负担，并足以赶走负担不起的本地买家，改到其他都会区购置房屋。
报告说，大温在进入冬天后，房屋销售量已经下跌，楼价上涨压力也逐渐消除，市场上楼价上涨已渐趋缓慢。
多伦多物业承受力指数52.1% 供楼压力仍大
星岛日报/皇家银行周五上午公布的地产趋势季度报告显示，物业承受力在经过连续两个季度恶化之后，于第三季度略有改善。
皇银经济师赖特(Craig Wright)指出，低利率有助于降低拥有物业的成本。他说：“与欧洲主权债务危机有关的不稳定增加、经济成长放缓的风险维持利率在低水平。”在许多城市，低利率缓冲了物业价格攀升的影响，即使在经济缓慢、消费者信心不振的情况之下。
皇银表示，所有地产类别承受力攀升，虽然最多改善不足1%。
其中，物业承受力改善最多的包括：满地可的两层楼房屋与平房；缅尼吐巴省的两层楼房屋；以及温哥华的独立平房。
皇银对温市的物业承受力衡量略低于前个季度，但仍在90%以上。
多伦多的物业承受力指数为52.1%；满地可为40.9%；渥太华40.8%；卡加利37.6%；而爱明顿33.2%。
赖特指出：“温哥华地区的物业市场仍属例外，在高尚社区物业价格高涨，导致极其难以承受，向下调整的风险极大。”
物业承受力指数为50意味着，业主需要将每月税前收入的50%用于与物业有关的开销。该指数越高，拥有物业的成本越大。
明年中料开始加息
皇银预计，加拿大的利率仍将处于极低水平直至2012年中期，在这之后，利率将开始逐步攀升。
赖特表示：“预计明年物业价格上涨幅度进一步放缓，地产市场需求趋于平稳。”“这类因素将形成加拿大物业承受力趋势进入相对稳定时期。”
满银资本市场(BMO Capital Markets)于周五的评论中同意这一观点，低按揭率抵消了消费者信心不振及就业成长缓慢的因素。满银经济师卡维奇(Robert Kavcic)指出，全国许多地区上月地产销售攀升，包括：利斋拿(Regina)、卡加利、多伦多及满地可。
与此相比，温哥华物业销售比去年同期下跌1%，价格在上涨8.5%。
而多伦多上月地产销售数量比去年同期攀升14.3%，价格上涨7.8%。
资料来源：加通社
二手楼市趋向理性型
星岛日报/加国地产市场受惠于低利率政策，置业人士拥有物业在可承受范围内，令不少“无壳一族”希望趁机“上车”置业。资深地产顾问冯玉兰预料大多伦多地区楼市仍会平稳发展，由09年至今，楼市经历了V型反弹，现时仍然处于升轨，不过步伐放缓。
冯玉兰指出，影响楼市大致有3个因素，包括利率趋势、入息及楼价。在利率方面，受环球经济大围影响，如欧洲债务危机仍未解决，美国经济有待进一步改善，央行会感到压力，隔夜利率预料至2012年底预料维持在1%水平，可以抵消楼价上升的趋势。至于入息方面，10月份的失业率为7.3%，反映就业未致出现“迫在眉睫”情况。
大多楼房供应颇紧张
影响屋价上升的其中一个因素是土地，现时土地供应逾趋紧张，发展商找不到新土地，令人口密度增加，新屋价格不会回落，供应追不上需求。以现时大多地区独立屋及镇屋库存量只有4个月，多层柏文库存6.5个月，供应颇为紧张，因此楼价保持缓步上升。
目前二手楼放盘量较多，一般在3.5至4周便能卖出，不像2009及2010年般挂牌放售瞬即卖出，并出现“争柯化”情形，现时买家和卖家都有议价能力，趋向理性型楼市，预料未来楼市经调整后持续向前发展。
另一方面，中国温州炒卖楼房事件发生后，中央出手调控，加上美国在次按危机爆发后，美国本土资金需找出路，加拿大的金融及政治稳健，成为国际热钱投资的理想地点，有中国资金已低调进入加国楼房市场，这些中美热钱有在本国投资大型商业及地产项目，对本国物业市场有刺激作用。
稳定还房屋贷款能力 专家教路注意两重点
星岛日报/皇银昨天公布研究报告，指加国房贷偿付能力在本年度第三季有所改善。但多伦多仍是全国继温哥华之后第二个供房压力最大的城市，业主平均用于房屋的花费占总收入的52.1%。
贷款专家孙晓明指出，银行及房贷公司的认知，业主用于供房的花费，包括按揭本金、利息、地税、水电、物业费及其它债务支出等花费的总和，应该不超过家庭税前收入的45%。依照这个理想比例，即使目前偿还能力有所改善，但像多伦多这样的大城市供房压力仍属沉重，购房者及投资者宜量力而为。
要计算偿还力底线
她指一个家庭的偿还能力当然要看收入。这一点对于拿固定薪水的人比较容易计算及确定。但银行或是金融公司对自雇人士或其他按合同项目提取一定收入的人，由于有隐性收入存在，考察其总收入的难度较大。目前业界的做法是对自雇人士申请贷款者，要求其先支付25%的房屋首期，申请贷款时听其自报收入。只要其申报听起来较为合理，同时申请者的信用纪录又较好，则批准其贷款申请。
另外一种极端的情况是携有大量资金自海外来加的移民。他们在本地即使没有任何收入，其支付能力仍可能强过本地的工薪阶层。
她指购房者在计算自己未来偿付能力时的一个底线，是贷款总额不要超过家庭税前年收入总额的5倍，从而保证稳定的还款能力。而且特别要注意两点，一是不要把未来的出租房屋收入计算在自己的偿付能力之内。因房屋租金并非稳定的收入，无法做为一个稳定的依靠。二是也不要指望未来房产升值，可给自己带来额外可观的现金流。在计算偿付能力时，还是以目前真实可靠的收入作为基准。
