明报/对于联邦财长费拉逖推出三招收紧按揭，有专业人士认为，当中以所有按揭借贷人士必须符合5年固定利率一招较能奏效，因为银行往往根据借贷人的还款能力决定贷款额，偏高的5年固定利率会降低借贷人的还款能力，令借贷人日后较难取得借贷，又或令申请的贷款额较以前低，置业者被迫购买价值较低的物业。
尽管如此，行内人认为，银行面对建立了一定关系的顾客，不会“墨守成规”，会酌情处理；至于部分未符合借贷资格的准买家，若转向一些俗称B Lender的贷款人求助，“弹性”或更大。
银行率先按新例审批贷款免混乱
据悉，新措施虽定于今年4月19日正式实行，但有银行在财长宣布新例后2日，便以此来审核借贷，目的是避免有楼房刚巧于4月19日后交吉，引起混乱。
富勤集团的Paul Cheng表示，银行在审批借贷时，一般标准端视乎：第一，借贷人的财务纪录，例如工资、工作性质的证明；第二，信贷纪录，亦即是过去曾否拖欠债务如信用卡数、按揭还款等。这通常以一个名为Beacon Score作为评分，借贷人要取得贷款，必须取得至少690分。基本上，这两方面的要求，在新例实施前及后的分别不大。
然而，借贷人的还款能力亦是银行审批借贷的决定因素，而借贷利率就起了关键作用。
借贷人要取得贷款，其基本开支，包括电热、煤气，以及按揭还款等，不能超过家庭总收入的32%。所谓家庭总收入则以物业屋契上持有人的收入总和作准。
新例要求借贷人即使选择较低的浮动利率，亦须符合5年固定利率的标准，但因5年固定利率偏高，在借贷人收入、可负担首期及摊还年期不变情况下，高利率便相对地拖低了借贷人的还款能力。这时，借贷人便可能因此而较难取得借贷，又或可贷款额被迫调低。
财长这一新规例，主要目的是万一日后利率上升(在衰退过后，央行调高利率可说指日可待)，借贷人仍有足够的供款能力。即使借贷人选择多付首期，亦不会帮助他们在这新例下取得贷款，因为首期多寡，与借贷人的还款能力无关。
第二招是减低物业再按揭(refinance)所能取得的现金，由原来物业价值的九成五，调低至新例后的九成。郑先生表示，这条新例只对目前正做按揭的用家有影响，同时亦不会左右物业本身的价值。
郑举例说，业主可能早于10年前购下物业，10年下来，物业价值可能早已上升；然而，按揭款额却仍维持不变，业主便可透过再按揭而套取一笔现金，作其他用途。新例中，只是将可套取现金的比例，由过去楼价的九成五下调至九成。目的之一，相信是避免有业主以再按揭，将套取得的现金炒楼。
第三招则是提升申请加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)贷款的非自住物业首期，由现在的5%提高至20%。
在加拿大，贷款人一般不会向缴付少于20%首期的置业人士提供借贷，除非对方购买了按揭借贷保险(Mortgage Loan Insurance)。保险的用意是确保贷款人不会蒙受不必要损失。由联邦政府拥有的CMHC为协助一些只能负担有限度首期的市民置业，而提供按揭借保险。
该公司发言人Kate Munroe向本报表示，按现行规例，购买该公司借贷保险的要求是，首1个至2个物业单位(unit)，不管是否自住，准买家只需缴付物业价值5%的首期；第3至第4个单位，首期便要10%；第5个或以上单位，首期则维持要15%。
新例生效后，第1至4个非自住物业单位，准买家便要支付20%的首期；第5个或以上的单位，要付首期则为15%。但自住物业的首期仍维持5%。
对于财长定出新规例后，借贷人会否因为各银行政策有异而得到不同的待遇。郑先生则解释，基本上银行各项活动都须向上汇报；因此，银行间应不会有太大差异。
向信托公司借贷要求较松
不过，他相信，银行面对一些已建立长久关系兼信贷纪录良好的客人，可能会弹性处理，例如Beacon Score只有670分，又或可批贷款额较要求差1、2万左右。
至于未能提供财务证明的借贷人，亦可选择向Credit Union或信托公司借贷，他们对信贷人的要求较松，但亦由于要冒的风险较大，故收取的利息亦较高。
