（星星生活/捷克佳）在加拿大，华人拥有第二套住房用于出租的不在少数。在高利率杠杆下，一些人即使有租金回报也难以弥补支出，因此萌发卖房的念头。如果房东想出售他们所租用的房屋，安省的租户有多少种选择？租户在这种情况下拥有什么权利？
据CityNews报道，安省的租户根据《住宅租赁法》(RTA，Residential Tenancies Act)获得众多保护，并且该法律提供的保障可能比许多人意识到的更多。
这些权利中最主要的是，房东不能驱逐租户。在安省，只有房东与租户委员会(LTB，Landlord and Tenant Board)有权下令驱逐。
房东想要驱逐租户的常见情况之一是出售房屋。
“首先也是最重要的一点是，你实际上不必离开，”安省租户倡导中心的租户律师Dania Majid解释道。“你可以等待，在LTB举行听证会，让委员会最终决定此事。”
Majid说，当购买正在租赁的房产时，新业主将承担并接管所有现有租约。
“购买者成为新房东，然后与新房东的关系将继续。新房东还承担《住宅租赁法》以及前房东和租户签订的任何类型协议规定的所有权利和责任。所有这些都在新买家的接管下保持不变。”
为了以出售为目的驱逐租户，房东必须遵循RTA中规定的严格流程，如果房东希望该单元供自己个人使用，该流程也适用。
“所以房东不能欺负你，强迫你搬出去。他们必须给你一个通知。通知必须写在其中一张LTB表格上，因此不能是很多租户收到的手写消息或短信。”Majid说。
所需表格为N12，标题为“因房东、购买者或家庭成员需要租赁单位而终止租赁的通知”。
Majid表示，在获得N12服务时，租户应了解以下详细信息：
-驱逐的理由：房东是否出售房屋、自己搬入或搬入家庭成员；
-谁要搬进来：可以是房东、购买者或其家庭成员。家庭成员必须是购买者或房东的父母、子女或配偶，或者配偶的子女或父母以及任何照顾者；
-终止日期：自发出通知起至租赁期结束时必须至少有60天；
-补偿：房东必须在终止日期之前向租户提供一个月的补偿。如果不及时补偿，N12表效；
-租户必须获得一份已签署的买卖协议和/或实际搬入者的声明副本，表明他们将使用该单元作为其主要住所至少12个月。
一旦租户收到N12表格，他们有以下选择：
-在终止日期之前离开；
-在终止日期之前提早离开，并至少提前10天通知房东；
-行使在LTB面前举行听证会的权利，以解释为什么他们认为自己不应该被驱逐。
Majid重申N12只是终止租约的通知。房东还必须向LTB提交一份L2表格，标题为“终止租约并驱逐租户的申请”。
“委员会收到该表格后将要做的就是向房东和租户发出听证会通知。因此，如果租户收到听证会通知，他们应该非常非常仔细地阅读该文件，因为它解释了有关证据以及何时提交材料的所有规则。最重要的是，它还为您提供了听证会的日期。如果有命令，租户应该出席听证会。”
在听证会上，房东必须出示已签署的买卖协议和/或搬入该单元的人员的声明。
租户有机会解释他们认为委员会在做出驱逐决定时应考虑的任何令人信服的个人原因或困难。
“很多时候，我们在委员会看到的是，当出现这些令人信服的理由时，搬出日期或终止日期可能会延长几个月，”她说。
“例如，如果有人有小孩，他们可能会等到学年结束，以免影响孩子的教育。如果有人正在附近的医院接受癌症治疗，他们可能会等到化疗结束后再确定搬出日期。在某些情况下，情况可能非常严峻，以至于委员会可能不会选择批准驱逐，”尽管推迟搬出日期是最常见的。
如果租户认为他们被恶意驱逐，也可以在听证会上出示证明这一信念的证据。
**恶意驱逐
根据安省《住宅租赁法》，购买者或房东/房东的家庭成员必须在租户根据N12被驱逐后在房屋中居住至少一年。
房东不得使用N12驱逐租户，而只是在不到一年的时间内以更高的价格重新出租该单元，但Majid表示，这种情况很常见。
“恶意驱逐是出于恶意发出的通知，或者换句话说，出于不真实或不合法的目的而发出的通知。因此，我们在安省看到了这种情况的发生，因为看到了租金的飙升。”Majid解释道。
Majid说，在与租户的合作中，她看到了各种可能构成恶意的情况。
她举例说：“在某些情况下，拥有长期租户的建筑物的买家或房东可能会说，‘我希望这个租户搬出去，这样我就可以对单元进行一些外观改造，然后以更高的租金重新出租该单元。’”
“我们也看到了报复行为。例如抱怨维护和修理问题的租户，房东会说，‘你知道吗，这是一个麻烦的租户。我只会说我要搬进去，或者我要卖掉这个单元以让那个租户离开。”
Majid表示，如果租户怀疑存在恶意，他们应该收集任何可能支持其主张的证据，并行使在房东与租户委员会举行听证会的权利。
证据可能包括维护请求、类似单元更高的市场租金、房东提出的任何高于租金管制准则的租金上涨请求、任何便利设施的拆除等。
“租户可以在听证会上携带所有证据来解释‘我已经投诉了这些维修问题，或者我拒绝额外支付200元的租金’，并试图建立这个案例来证明这可能是一次恶意驱逐，”她说。“在某些情况下，租户会成功，但不幸的是，在许多情况下，租户却不会。”
Majid表示，如果租户未能说服委员会他们不应被驱逐，并收到LTB的搬出命令，他们应该仔细检查是否有任何错误，并向委员会提出审查请求。他们还可以通过向分区法院提出上诉来升级。
如果所有选择都用尽并且租户必须离开，Majid建议密切关注租赁网站，如果他们仍然怀疑存在恶意。
“一个月后，他们看到自己的公寓在Kijiji或其他平台上以双倍租金出售，这是一个很好的证据，表明‘你知道吗，我可能会因为恶意而被驱逐，’”她说。
在这种情况下，租户有最多一年的时间向董事会提交T5表格，该表格用于确定房东是否恶意发出终止通知。
“在该申请中，租户可以要求一系列补救措施。它可以是经济补救措施，也可以是对被恶意驱逐出家所造成的侮辱和创伤的一般补偿。他们还可以要求一种称为恢复的补救措施。因此，他们可以要求LTB将他们送回被非法驱逐的单位，即使该单位已被占用，”Majid解释道。
恢复原状意味着新租户必须搬出该单位。马吉德解释说，根据法律，如果证明存在恶意，被驱逐的人仍然是合法租户。新租户不被视为该单元的租户，而是被视为“居住者”。
然后，居住者有权获得法律补救措施，并可以将房东告上法庭，以出租不合法出租的单位。
**现金换钥匙优惠
Majid说，根据房东与租户委员会的争议解决程序，调解是房东和租户在听证室外协商解决方案的一种途径。
然而，双方可以在不涉及LTB的情况下独立达成和解，即所谓的“现金换钥匙”交易。应当指出的是，此类协议不属于RTA的管辖范围。
“租户可以坐下来说，‘听着，这就是我搬家要花多少钱。这就是我在当前租赁市场上考虑支付的费用。这是我想要的金额，以便归还钥匙并避免听证会过程，”她解释道。
在谈判此类协议时，Majid建议租户对当前的市场租金以及搬迁时可能产生的任何财务压力进行研究。
“因此，对于租户来说，一次性获得10,000元似乎是一大笔钱，但当你开始了解当前市场的租金要价时，你可能会意识到，这实际上只涵盖了几个月的租金。这可能与对租户来说真正的好或公平交易无关，”她说。
Majid补充说，有时房东可能会发起现金换钥匙的交易。
她说：“委员会可能需要一些时间才能举行听证会，或者可能会出现家庭紧急情况，他们可能会更快地需要这套单元……房东可能会向租户提供一次性搬家费用。”
目前，Majid表示，LTB正在优先处理与租金拖欠相关的申请。像L2这样的申请在委员会之前需要九个月到一年的时间才能得到听证，而T5可能需要长达两年的时间。
“无论是谁提供服务，我认为租户知道他们面前有什么选择非常重要，如果可能的话，在社区中寻求法律资源——无论是当地社区法律所还是网上提供的许多资源——以了解他们在委员会调解谈判之外或在委员会听证会本身与房东签署任何协议之前的权利是什么。”
