（星星生活记者捷克佳编译报导）周二，在安省汉密尔顿的竞选活动中，自由党领袖贾斯汀•特鲁多宣布了一项由三部分组成的住房计划，其中包括建造更多房屋、提供买家税收抵免和引入购房者权利法案。
Global News报道说，在这场激烈竞争的联邦选举中，两党至少在一个首要政治问题上达成了共识：加拿大存在“住房危机”。
自由党、保守党和新民主党的领导人都用这些词来描述令人难以置信的房价和缺乏优质租赁选择，这些已经成为加拿大房地产的特征。绿党同样呼吁为所有加拿大人提供负担得起的住房。
根据加拿大房地产协会的数据，曾一度主要局限于温哥华和多伦多周边地区的房价飙升已成为大流行期间的全国现象，加拿大的平均房价在2019年7月至2021年7月期间惊人地上涨了30%以上。
同时，COVID-19也让租房问题再度受到关注。一方面，省级居家令期间的驱逐威胁凸显了低收入租户的困境，其中许多人在大流行早期受到失业的严重影响。另一方面，租赁选择的质量和可负担性也越来越成为中产阶级的问题，因为越来越多的潜在购房者感到永久无法拥有房屋。
领跑者都在努力应对危机。自由党领袖特鲁多周二公布了一项承诺，将在四年内建造或翻新140万套房屋。保守党领袖奥图尔承诺在三年内建造100万套新房，而新民主党领袖辛格则希望在10年内建造50万套经济适用房。这只是迄今为止各方针对住房提出的许多政策建议的一个缩影。
加拿大严重的住房问题是如何产生的呢？虽然没有单一或简单的解释，但面对加拿大住房危机，各路专家指出其中的一些主要因素。
**低抵押贷款利率
经济学家长期以来一直指出，低利率是加拿大房价上涨背后的重要因素。
十多年来，合格借款人的抵押贷款利率一直处于低个位数，这与加拿大人在1980年代和1990年代初用于支付抵押贷款的两位数利率相差甚远。
低利率使加拿大人能够承担越来越大的抵押贷款，从而负担得起价格更高的房屋。根据加拿大银行经季节性调整的最新数据，2020年9月，加拿大人的抵押贷款总额为1.7万亿元。这比十年前大约1万亿元的抵押贷款债务有所增加。
虽然在大流行之前抵押贷款利率已经很低，但在疫情开始后，抵押贷款利率进一步下降，因为加拿大银行使用各种工具来降低借贷成本并刺激经济活动以减轻COVID-19的影响。
除其他措施外，加拿大央行自2020年3月以来已将其关键利率维持在0.25%的历史低位。加拿大央行引领趋势的利率变动直接影响抵押贷款浮动利率。
但央行利率的变化也会影响新的固定利率抵押贷款的利息，特别是如果人们普遍预期这种变化将是持久的。
在房地产热潮中，加拿大央行一再将高水平的家庭债务列为令人担忧的问题。但它没有强制要求限制加拿大人借贷的数量或保持住房负担得起。相反，央行影响利率的目标是保持低通胀和稳定，这是它在很大程度上独立于政府的目标。
随着现在经济活动加速和通胀上升，几位分析师认为加拿大央行将在2022年下半年的某个时候开始提高其关键利率。
CIBC 经济学家Benjamin Tal此前曾表示，人们普遍预计加息将抑制房地产市场。即使是小幅加息，也足以让市场放缓。
**加拿大没有建造足够的房屋
许多分析师和业内人士还指出了另一个问题来解释飞涨的房价：没有足够的房子供每个想要拥有或租用的人使用。
几位专家表示，加拿大的住房供应没有跟上人口增长的步伐。
加拿大移民、难民和公民部 (IRCC) 的数据显示，虽然自2020年3月以来为限制COVID-19的传播而对大多数移民关闭了国界，但在2016年至2019年期间，加拿大迎来了近100万新的永久居民。根据IRCC的数据，2017年至2018年期间，净移民占加拿大人口增长的80%。
道明银行集团高级经济学家Sri Thanabalasingam表示，这种增长可能有助于在大流行期间推动住房需求。在大流行的限制下，较低的抵押贷款利率和对更多居住空间的突然渴望引发了对住房需求的“拉动”，促使许多潜在的购房者进场购买。
国际学生入学人数的飙升也助长了住房需求。根据IRCC的数据，仅在2019年，加拿大就签发了超过40.2万份新的学习许可。
经济学家Mike Moffatt说，由于加拿大容易获得永久居留权，这些学生中有很大一部分最终会长期定居在这里。
安省南部是住房短缺的一个突出例子。根据Hemson Consulting的分析，据估计，从2016年下半年到2021年上半年这5年间，大金马蹄地区的人口增加了78万人。数据显示，与该地区在前五年期间增加的51万人相比，增加了50%以上。
Hemson Consulting的合伙人Russell Mathew表示，但在2016年至2021年的同一个五年间，该地区可能仅增加了约27万套新房，与前五年增加的约21.4万套相比略有增加，
谈及住房，几代人也很重要。住房需求不仅与需要屋顶的人数有关，而且与主要家庭构成和购房阶段的人数有关。
Mathew指出，2021年加拿大千禧一代人数最多，将年满30岁。他们开始结婚生子，也许在郊区买房子。
加拿大的租房供应也长期短缺。根据加拿大抵押贷款和住房公司CMHC的数据，2020年全国租房空置率仅为3.2%，2019年低至2%。
一些人将租金短缺归咎于租金控制政策，认为这些政策使企业建造新出租屋的利润降低，并阻止房东在维修和升级上支出。
然而，其他人则将缺乏负担得起的租房选择与在专为高密度开发设计的地区有利于公寓而不是专门建造的租房的法规联系起来。
多伦多大学住房和社区发展教授David Hulchanski表示，二战后的几十年里，所有城市地区指定用于建造高密度的住房都默认为出租单位保留。
Hulchanski说，但是随着省级法规在1970年代初期引入了公寓形式的房屋所有权，公寓成为了同样高密度地区出租房屋的竞争。而且，随着时间的推移，公寓逐渐超过出租房。
此外，无论加拿大年轻人是买房还是租房，住房短缺的另一个方面是适合家庭的住房选择稀缺。一些人争辩说，加拿大不仅没有建造足够的房屋，而且没有建造足够多的合适的房屋。
这就是所谓的“中间缺失”问题。一些住房专家表示，加拿大的城市发展通常分为大而昂贵的独立式住宅或高密度单元的小公寓，中等收入家庭的选择很少。
婴儿潮一代似乎越来越倾向于原地养老，而不是换小房，这对成长的家庭腾出更大房屋无济于事。
**使用房屋作为投资
住房方面的另一个热门话题是将住宅房地产用作投资而不是居住地的问题。
当然，这个想法并不新鲜。例如，拥有和出租第二处房产长期以来一直是加拿大人创造收入和增加财富的一种方式。但一些房地产市场观察人士表示，房地产投资的各个方面已经出现问题。
飙升的房屋升值使住房成为一个有吸引力的投资场所，特别是当低利率意味着投资者几乎没有选择可以在不承担相当大风险的情况下增加资本。
根据加拿大银行的估计，2021年初，投资者占加拿大房地产购买量的20%，而2018年初和2015年初的购买量分别略低于22%和18%。
一种担忧是，当房价开始迅速上涨，进一步推高房价时，投资者可能会助长集体心理的狂热。另一个担忧是投资者将房屋空置或将其转为短期出租，这会减少可供加拿大人居住的住房供应。
例如，当西蒙菲沙大学城市项目主任Andy Yan分析2016年人口普查数据时，他发现大温哥华地区有超过6.5万套房屋或者空置或者仅在一年中偶尔使用，这是2001年空置房屋数量的两倍多。
Yan说，温哥华的空屋税促使一些房主出租他们的房产，但该市约有5%的房屋仍然空置。他补充说，目前还不清楚有多少已加入该市租赁存量的房产提供给长期租房者，而不是添加到短期出租房屋中。
一些住房分析师表示，Airbnb等在线平台也加剧了加拿大一些最热门市场的住房短缺。麦吉尔大学研究人员2019年的一项研究估计，Airbnb已将加拿大的长期出租房屋减少了3.1万套，其中近一半的活跃房源位于蒙特利尔、多伦多和温哥华。此后，一些司法管辖区收紧了对短期租赁的规定。
但有人表示，即使投资者长期出租他们的房产，在房地产市场上的过度投资也可能是一个问题。
令人担忧的一个原因是，企业投资者越来越多，如私募股权公司、房地产投资信托基金 (REIT) 和加拿大多户公寓租赁行业的金融机构。
滑铁卢大学规划学院教授Martine August此前告诉Global News，大型企业房东有“系统地”追求租金上涨以从其房地产投资中获取利润的记录。
根据August的说法，虽然小房东通常也受经济利益的驱使，但大公司在寻找增加租金的方法方面更有效。他们通常有一种非常复杂的方法来尝试获取更多利润，如通过翻新收取高于规定的指导增幅。
总体而言，最令人担忧的是二级租房市场——为自有建造但随后可供出租的房屋——与专门建造的租房市场相比，租期安全性较低，租金较高，Yan说。
“挑战的一部分是真正了解二级租房市场如何在租房系统中发挥作用，”他说。
**利用房屋洗黑钱
一些分析表明，另一个加剧加拿大住房危机的因素是洗钱。
卑诗省洗钱问题专家小组估计，房地产洗钱使该省的房价比其他情况高出3.7%至7.5%。
房地产洗钱也已成为多伦多、蒙特利尔和全国其他地区的一个严重问题。
加拿大透明国际组织的执行董事James Cohen说，房地产很适合洗钱。一方面，购买房地产是洗大笔黑钱的一种方式。当房地产价值上涨时，它对犯罪分子来说就变得更好了。
“你可以通过实际拥有那个家来享受一段时间，然后在房价上涨时卖掉它，现在你有了合法的现金，”他说。
Cohen说，世界各地的有组织犯罪都利用房地产来洗钱，但加拿大的质朴的国际声誉和宽松的反洗钱制度使其成为寻找存放资金场所的骗子特别有吸引力的目的地。
据透明国际称，“所有权不透明”是推动加拿大房地产洗钱的首要问题。使用空壳公司、信托或“稻草人”持有财产所有权是犯罪分子向执法部门和其他当局隐瞒所有权的一种简单方法。
虽然金融机构有义务核实他们真正与谁有业务往来，但直到今年6月，加拿大才向包括房地产经纪人、经纪人和开发商在内的其他机构引入了类似的要求。
Cohen说，房地产行业松散的报告要求使犯罪分子很容易使用全现金交易来逃避审查。但即使制定了更严格的规则，私营部门实体通常也很难评估谁真正拥有什么。
在住房方面，透明国际和其他反洗钱倡导者长期以来一直呼吁联邦、省和地区政府要求披露受益所有人，作为任何财产或土地转让的先决条件，并建立一个泛加拿大、公开可用的受益所有权登记处。
2019年，卑诗省创建了一个可公开搜索的有关该省土地受益所有权信息的登记处。与此同时，魁北克现在要求在其现有的公司登记处报告受益所有权。
在2021年联邦预算中，自由党政府宣布拨款210万元，以支持到2025年创建公共企业受益所有权登记处。
Cohen说，尽管如此，即使有一个集中的、全面的登记处，加拿大仍需要投入更多的人员、资金和培训来检测可疑交易并追究责任人的责任。
“洗钱和金融犯罪是一个技术性很强的领域，需要多年的经验才能执行，”他说。
卑诗省卡伦委员会（Cullen Commission）的持续工作在联邦竞选活动中多次被提及，该委员会的成立是为了确定如何解决该省的洗钱问题。
Cohen说，渥太华应该仔细听取委员会的最终建议，预计将在今年晚些时候提出。“你不能只是一个省地解决洗钱问题。这是一个国家问题。”
