婴儿潮世代 左右加国房市未来
加通社渥太华29日电/加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）在年度报告中指出，人口老化、移民增加等因素将塑造加拿大房市未来。
加拿大房贷暨房屋公司在研究了加拿大房市走向时发现，对公寓、较小房屋、老人院等房屋将继续有很强的需求。
该公司在报告中指出，婴儿潮最老的一代人今年进入退休年龄，到了2036年，老年人口将约占加拿大总人口四分之一。这意味着，在独立屋里成长的民众将对居住房屋类型有不同的需求。
新建公寓2010年占所有城区新建房屋三分之一，2009年这个比率是29%，公寓比率增多的趋势将可能继续下去。
报告说：“老年人口将继续推动公寓房市。将来也会有更多的老年人会进入老人院或老人公寓居住。”
加拿大房贷暨房屋公司梅尔泽（Ian Melzer）说，加拿大房市总体上将继续成长，但成长幅度不会像近年这样快速。
尽管加拿大人口出生率还是低于人口更替率（replacement rate），但得益于移民拥入，加拿大人口近年人口成长率超过自1990年代初期以来的任何时候。去年抵埠移民数量飙涨至27万1000人，为过去40年以来最高，移民为加拿大人口贡献了三分之二的人口增长比率。
多数移民前往加拿大多伦多、满地可、温哥华三个大都市定居，不过，前往大都市居住的比率低于过去。去年约63.8%移民选择在以上三个城市定居，而这个比率在2001年是72.7%。
拥有房屋的人口比率约68%，老年人拥有房屋比率更高，但他们对房屋有不同于一般人的需求。
梅尔泽说：“有些老年人将搬迁至较小的房屋或镇屋居住，另外一些人则会搬入公寓居住。”
加拿大房贷暨房屋公司在长达184页的“2011年加拿大家庭观察”（Canadian Household Observer）报告中列举了一些不同寻常的发现：
-去年住房和住房相关产业的开销成长了7.1%，占加拿大国民生产总值20.3%，总额约3300亿元；
-超低房贷利率和有限数量的可供销售的房屋，这两因素将2010年“房地产销售服务”挂卖的房屋均价推升5.8%，至每单位房价33万9042元；
-2006年仅有35.2%新移民（2001年以后抵埠）拥有自己房屋，非移民则有68.7%拥有自己房屋，不过，加拿大房贷暨房屋公司指出，移民抵埠时间越长，其拥有房屋的比率越高；
-全国平均约13%人无力在自己居住的地区购买房屋，纽芬兰省这个比率达16.7%，安大略省和诺瓦斯高沙省达15.1%，多伦多达17.2%，温哥华和哈利法克斯达16%；
-2008年有87%加拿大家庭居住在可接受条件以下的房屋内。
加拿大央行和多个经济学家提醒说，2010年秋季加拿大家庭债务与可支配收入之间比率高到153%，如果利率升高，有些家庭将面临巨大的财务压力，但加拿大房贷暨房屋公司指出，加拿大人的68%债务属房贷债务，多数家庭有能力应对与拥有房屋有关的费用。
该公司说，虽然家庭高负债率是个严重的问题，但相对于利率升高的风险来水，就业才是加拿大人是否能够偿还房贷的最主要因素。
2011 多市公寓价飙热销
世界日报/2011年见证了多伦多强劲房市的异常高点和异常低点：公寓价格高和房贷利率低。
建筑工业和土地开发协会（Building Industry and Land Development Assoc)代理总裁瓦伽罗（Joe Vaccaro）说：“2011年是多伦多公寓年，不仅在416地区是，在905地区也是。这一年应该是大多地区房市的转折点。”
据多伦多星报29日报导，多伦多公寓楼数量创造了新纪录，有132栋公寓楼在建，共有2万7000单位公寓售出，超过专家对2011年的预期。
楼高也创造了新纪录，75层高的公寓将在多伦多约克街（York St）建设，这将是多伦多最高的住宅楼，而个体单位却变小了，建商坎德瑞（Developer Canderel）计划在国王街上建设一个DNA项目，里面包括两个创最小纪录的单位，每单位仅有270平方尺。
在公寓年几近疯狂的期间，在传统上独立屋占主导地位的905地区，今年8月出现公寓销售一度超过416地区史上首见的事情。大多地区外围旺市（Vaughan）、奥克维尔（Oakville）和万锦市得公寓都出现热销。
加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新数据显示，2006年加拿大屋主约11%是公寓屋主，而最近的数据显示，多伦多屋主有26%以上是公寓屋主。
加拿大房贷暨房屋公司说，房产行业在加拿大经济中所占的份额增加了，从2009年的3080亿元增加至2010年的3300亿元，占国民生产总值（GDP）的20%。
加拿大全国平均房价11月升至36万3000多元，多伦多平均房价接近50万元。维持房市活跃的主要因素是加拿大低利率，鉴于国内外大环境，这个史上低利率至少将维持至2013年不变。
世界经济动荡，投资人把加拿大的房市当作安全的避风港。Urbanation公寓市场调查公司副总裁麦耶斯（Ben Myers）说：“今年似乎不太真实。我认为2012年多少会有所冷却，这种趋势绝对不会一直维持下去。”
麦耶斯预测，2012年多伦多公寓销量会在2万个单位左右。大多地区计划建设22万3824单位，其中4万3000单位在建。
从国际基金会（IMF）、道明银行、TD到英国知名杂志“经济学家”（The Economist）等机构的重量级经济学家，均异口同声地发出年底警告：加拿大房价被高估10%至25%。
满地可银行经济学家也发出类似警告，温哥华和多伦多等地房市将降温。
老式大厦不利家庭住户
60年代为单身族建造 乏配套设施
明报/上述研究项目是在多伦多大学规划计划主任赫斯(Paul Hess)主导，于今年初正式启动。研究对象是位于多市中心和市郊的8栋高层柏文大厦，旨在了解住户对于所居住社区的感受。
上述研究报告指出，早在上世纪60年代和70年代，多伦多的城市规划者在设计高层柏文大厦时，假设绝大多数的柏文住户均为单身人士，即将在结婚后很快迁离柏文单位。除此之外，城市规划者还假设柏文住户均拥有私家车代步，因此而低估了住户步行前往社区内的生活设施的重要性。
然而，在数十年之后的今天，高层柏文大厦不再是单身人士的临时居所，不少住户在组建家庭、生儿育女之后依然在柏文大厦内居住。但因为这些柏文大厦与公园、学校、超市和公车站等生活设施相隔遥远，不少住户为了抄近路，甚至不得不擅自穿越私人物业的领地。
此外，居住在市郊高层柏文大厦的住户通常收入较低，加上柏文大厦在维修保养方面的工作不善，以致大厦内的走道出现裂缝、垃圾遍地、长?断裂，造成住户间互不往来的现象。
上述研究报告还指出，尽管高层柏文大厦的住户对居住环境有诸多抱怨，但仍有不少住户表示，希望能对现有的居住环境进行改善，从而改变其给外界留下的负面形象。
对此，赫斯列举了士嘉堡村(Scarborough Village)这一实例，来展示当地高层柏文大厦的住户、大厦业主以及多市政府携手合作改善社区生活环境的成果。
士嘉堡村是位于艾灵顿路夹京士顿路交界处附近的高层柏文大厦，在市府的协助下，柏文大厦的住户和大厦业主，共同开辟了一条通向购物区的步行径。
赫斯指出，市郊的高层柏文大厦可以借鉴士嘉堡村的成功经验，对现有的社区生活环境作出改善。他还建议采用以下简单易行的改善办法，包括：开辟通往公车站的步行径；安装更多的路灯以及安装更多的长?等，从而使社区生活环境发生巨大的变化。
