-多重放盘系统准缴费上载 出售物业可省经纪佣
-吴树声：修例将令经纪生意更难做
-业主放盘 聘经纪利弊参半
-律师：开放MLS仅能惠及知识较佳者
-案例：自行出售柏文 顺利签约成交
毋须聘经纪放盘 买卖双方直接洽商
明报/联邦竞争局指加拿大地产协会(CREA)限制物业卖家将放盘资料上载至该协会的多重放盘系统(MLS)，从而强行向卖家征收不必要的服务费用，有垄断市场之嫌，故将事件提交至联邦竞争仲裁局审理。协会为息事宁人，昨由来自全国多个城市的地产协会代表投票通过修例，容许物业卖家只要缴付划一收费，便可在不聘请放盘经纪情况下，将物业资料上载至多重放盘系统上。
不过，竞争局昨得悉加拿大地产协会投票结果后，并没因此而让步。该会认为，协会仍未能完全将系统开放，故决定会如期将事件交由仲裁局审议。
MLS向来只供注册经纪使用
多重放盘系统乃由加拿大地产协会于50年前设立，只供注册经纪使用。他们透过该过系统，加上系统的过滤功能(sorting)，便可轻易地了解全国各地放盘物业的资料，大大扩展卖家的客源，加速楼房成交。
然而，修例前，所有卖家欲将物业资料上载至多重放盘系统，却必须雇用一名地产经纪负责放盘。他们一般会向卖家收取物业售价平均4%至4.5%的比例作佣金。但安省华人地产专业协会副会长吴树声则表示，佣金的比例其实并无固定，卖家可与经纪讨价还价，甚至按对方提供的服务质素来定出佣金的高低。
放盘经纪取得佣金后，会与买方的经纪拆账，一般来说，放盘经纪会得到1%至1.5%的佣金，买方经纪则取得3%的佣金。放盘经纪取得佣金后，再要向其所属的地产公司缴付经常性开支(overhead)。
40万物业最少可省6000元佣金
但在修例后，卖家只要缴付一笔划一收费(仍有待商议)，便可将放盘物业的资料，包括买家姓名及联络电话，上载至多重放盘系统。买家固可透过其经纪代表(多重放盘系统虽只供经纪使用)与卖家联络，但买家本身亦可从其他网页如realtor.com(对外开放)，直接与卖方接触。
无论如何，选择在多重放盘系统私售物业的业主，若买家坚持使用地产经纪，卖家便只能省回放盘经纪的佣金，以物业售价为40万元(佣金为1.5%)计算，便省回6,000元。
竞争仲裁局后日审理开放细则
据悉，竞争局曾就开放多重放盘系统，多番与协会商议，但对方一直不肯让步。直至竞争局的新专员Melanie Aitken于去夏走马上任，一于采取强硬态度，于今年2月决定将事件提交至竞争仲裁局审议。
协会为求平息事件，让其成员于昨天举行的周年大会中，投票通过修例，只是竞争局不因此而让步。相反，Aitken认为协会表面上开放系统，但当中实行细则，仍由协会全权厘定，卖家自由使用多重放盘系统的路障并未解除。竞争仲裁局将于本月25日开始审理有关事宜。
吴树声：修例将令经纪生意更难做
安省华人地产专业协会副会长吴树声，对加拿大地产协会最终投票通过修订现有条例感到无奈，那将令经纪的生意更难做。
他估计，新例生效后，卖家即使容许在不雇用放盘经纪下，将物业资料放在多重放盘系统上，但当买方经纪带客人“看物业”前，亦可能逐一要求与卖家签订合约，确保佣金收入；届时，卖家单是应付这些经纪，便疲于奔命；相反，有放盘经纪代劳，则可省却麻烦。
此外，前多伦多地产商会会长李纪民认为修例后，对经纪不会造成太大影响。
但他仍质疑，新例会为买卖双方带来一些问题，例如目前注册经纪都必须购买保险，万一在交易中出错，可作出赔偿，但修例后，在交易中若有任何差池，赔偿问题应如何处理？又如没有经纪中介人，买家缴付的订金应由谁作保管，亦受争议。
吴树声认为，多重放盘系统根本是各个地产协会使用的内部通讯工具，强迫协会将工具开放予公众使用，是于理不合。
他又反驳，修例前，卖家的放盘方法有很多选择，例如自己在物业上挂牌；在报章或网页刊登广告，根本不存在加拿大竞争局指协会垄断市场的说法。但资料显示，目前有近90%的楼房买卖，均用上这个系统。
私售货不对办衍生问题
吴树声续指，卖家聘用经纪放盘时，由物业定价、替物业打扮(staging)到签订临时买卖协议等，都可获经纪的意见及协助。要是卖家为节省数千元的佣金，分分钟可能得不偿失。
“经纪可为买家提供物业的准确资料，部分业主对自己的物业可能不十分了解，例如以为全屋地毡下均为实木地板，向卖家报料，成交后，对方却发现有个别房间其实并非实木地板，便出现货不对办，责任谁负。”吴树声说。
有同业认为可增货源
至于李纪民则认为，修例后对地产经纪的影响不大，相反更可吸引更多卖家将放盘物业资料上载至多重放盘系统上，无形中让买家有更多选择。但他亦不忘强调，经纪始终受过训练，熟悉楼房买卖；卖家若要私售，可能又要自己查地契、去填土厅查找资料等。
“单是买家缴付的订金应由谁保管，便已是问题，尤其如今很多租客冒充业主诈骗的情况出现。”李纪民说。
加拿大地产局乃由全加拿大多个城市的地产局为成员，今次投票前，服务范围涵盖大多区的多伦多地产局事前已向各地产经纪搜集意见，再由他们代表投票。
业主放盘 聘经纪利弊参半
成交期可较快捷顺利 惜佣金昂贵
目前正在报章及网站上刊登广告私售物业的罗太表示，透过经纪出售物业自有一些好处，例如预备临时买卖合约、充当议价的中间人等；但她认为经纪目前收取的佣金实在太昂贵，“(经纪)做了2、3日后有交易，便赚过万元佣金”(包括买卖双方经纪)，实在太不划算”。为省钱，本身有工作的罗太亦不嫌其烦，宁愿私售物业，百忙中抽空招呼来电查询的买家。
尽管目前经纪向卖方收取的经纪佣金可议价(一般4%左右)，但按她的经验所得，经纪对收取的佣金“企得好硬”，以一个售价为30万元的物业、经纪要求4%的佣金计算，卖家便要负担1.2万元的佣金。
她有一名亲友，在多市中心持有一个物业2、3年，最后经纪将其物业出售，转手赚得约3万多元，但单是给经纪的佣金便万多元，亲友所赚的，却差不多与经纪对分。
“无疑透过经纪放盘，可能会很快将物业售出，但我又不是炒家，根本不急于放盘；况且我卖的是柏文单位，不是房屋，亦不存在将房屋打扮(staging)，以便卖得好价钱的问题。”罗太说。为了省钱，她甚至考虑过自己考一个经纪牌，以便日后私售楼房，不用付经纪佣金。但她查询过，要考一个经牌要2,700元，最后也就作罢。
她承认，私售物业，自己要费不少功夫，亦有一定困难。“我本身有一份工作，工作之余还要接电话，过滤问盘的客人，都很费时失事。”罗太说。
她不否定经纪确有一些存在价值，例如预备临时买卖协议；当买卖双方就价格、附带条件有争议时，经纪亦可充当中间人；而房屋买卖亦较柏文单位来得复杂等。她声言，若经纪愿降低佣金，她亦很乐意透过经纪放盘。
目前，她自行在报章及网站上放盘，反应尚算不俗，有时她将资料放在一个网页上，另一个网页竟亦会登有她的物业资料，无形中增加“广告”效果。她认为开放多重放盘是一个大趋势。
对于加拿大地产商会开放多重放盘系统(MLS)，她表示欢迎，认为利用该机制放盘，能扩阔客源的同时，又能替卖家省回放盘经纪(listing agent)的佣金。
律师：开放MLS仅能惠及知识较佳者
私售物业存风险 多数人或忽略限制性条款引发纠纷
明报/大多地区从事房地产公证的几位律师均表示，开放MLS给公众，恐怕只能惠及知识水平较高，熟悉房地产市场，可以自己完成交易的人，但他们相信还是有一部分人仍需要依靠经纪。他们指私售有一定风险。
曾启荣律师表示：“这是一件好事，经纪的佣金可能减少，但可以真真正正利用这个好处的人不多”。他认为，除非交易双方都具备较高的知识水平和英文能力，且对地产交易的专业知识有一定了解，方能私下交易，否则还是风险多多。
他举例说，比如卖方出售某物业，但其实他并非业主，只是租赁，买方如果无法查清楚，就可能受骗；又如在房屋质量方面，如果有什么问题，则买家有权拒绝购买，这样的条件也应放入合约内；再如买方可能无法贷到款，以致无法成交，是否应有相应的惩罚，这种条款也应该放入合约。
他表示，对于很多人来说，如果不熟悉房地产知识，则考虑不会如此周到，忘记在合约中放入上述限制性条款，就可能引发纠纷。虽然私售还是需要律师，但律师通常很忙，无法具体一一核实，而一旦合约签订，如果出现问题，且对对方有利，则对方可拒绝修改。
英文不好难起草合约保护自己
杨树仁律师表示：“我不认为这个改变对华人社区有很大影响，因为不少华人或是新移民，他们英文不够好，不知道如何谈价格，也不懂得起草合约来保护自己。”他认为，即使开放MLS，还是会有很多华人仍需要经纪才可完成交易。
他表示，虽然私售还是需要经过律师，但律师不可能去房子检查，也不具备深入的地产知识，他们只是在半小时内阅读双方已经签好的合约，然后签字证明。而一旦发现问题，可能也是木已成舟，为时已晚。如果再打官司，则费时费钱。
周毅律师表示，虽然私售的确有风险，但是就他的经验来看，并无出现很大的纠纷，“我们看到(合约)有问题，都会第一时间让双方再去协商一下，告诉他们，这个是一个很大的问题，而你们自己签的没有律师，(双方)一般都是有诚意的，都是可以解决的。”
他说，之所以没有纠纷，是因为双方的目的，都是为了达成交易，价钱方面谈好了，其他方面犯了共同错误，大家都是愿意配合来修改。但他也表示，理论上还是可能出现纠纷，因为毕竟合约一旦签订，法律意义就生效，对方可以拒绝合作。
他进一步表示，开放MLS是给了公众一个选择，有能力自己完成交易的，就自己完成，没能力的，就继续找经纪。目前抱怨的比较多的人，是那些自己有能力完成的人，他们觉得政府没有为他们提供这个平台。
案例：自行出售柏文 顺利签约成交
自行出售房屋是否可行？以下是一名来自上海家住北约克、具有大学资历的老华侨个案。
陈剑来自中国大陆，住在北约克近央街的其中一间共管柏文。去年初，他和太太决定出售单位。太太认为，他们的柏文所处多伦多其中一个最热门的地段，想买的人很多。不找经纪也许可以节省上万元的费用。
他怕麻烦，不同意。于是他们决定分两条路走：既和经纪接触，也自己找买家。
找来一位经纪之后，该经纪分析了他所在大楼和他们相同房型的单位，提出了价格范围。但经夫妇两人分析，觉得这个价格和市况比起来有差距。他们遂决定，暂缓和经纪签约。
他们通过一些中文网站发表广告，并找一些朋友联络。来看房的人很多，但最终没有真的要买。
正在焦急的时候，他太太认识的一位朋友介绍了一位买家。他因有孩子要上学，急于进他们这个名校区。大家洽谈下来，十分谈得拢。于是，他们夫妇又找了朋友一起来看，仍然满意。当时还担心签约和付定金的问题，问过律师，他们表示可以代办。于是双方各聘律师，顺利完成签约及交割。
