（星星生活/捷克佳）一名联邦法院法官9月25日批准了一项具有里程碑意义的集体诉讼案，指控多伦多地区的房屋卖家多年来被迫支付人为抬高的佣金。该诉讼称，多伦多的主要经纪人和房地产组织实施的规则基本上抑制了买家经纪服务的竞争，导致价格上涨。
金融邮报报道说，买家经纪到底是什么？它在这起可能具有里程碑意义的诉讼中扮演什么角色？如果自2010年以来大多伦多地区的每笔交易都包含在集体诉讼中，那么涉及的金额可能会很大。
**“买家经纪”是什么？
买方经纪是指房地产协议，其中经纪人在房地产交易中代表买方，这与经纪人主要代表卖方的传统设置形成鲜明对比。加拿大于20世纪90年代开始向买家代理转变，导致买家代理协议的发展，允许买家在购房过程中拥有独家代理权。
这一转变促使加拿大各省政府和房地产监管机构制定了具体的立法和法规，例如安省房地产委员会(RECO)、加拿大房地产协会(CREA)和多伦多地区房地产委员会(TRREB)。
这些规则和协议通过建立一个管理义务、责任、披露、同意和保密的框架来规范和监督买方经纪关系。
**佣金来自哪里？
在全国范围内，房地产经纪人和经纪公司的佣金结构通常涉及从房屋销售价格中提取的百分比佣金，但比例各不相同。
在多伦多，普遍的佣金比例是整个销售金额的5%，并且通常由卖方支付房产销售佣金，然后由卖方和买方代表分配。
例如，如果一套房屋售价为100万元，佣金为5%，则佣金总额为50,000元。这笔费用由卖方支付，通常由卖方和买方代理人平均分配，每人收到25,000元。然而，具体的划分可能会有所不同，具体取决于卖方与其代理人之间达成的协议。
**为何佣金如此分配？
根据CREA的说法，该组织没有强制规定具体的佣金分配，也没有规定如何在挂牌房产和买家的房地产经纪人之间分配佣金。
CREA章程和细则第11.2.1.3条规定：“挂牌房地产经纪人成员同意向合作（即买方）房地产经纪人成员支付合作出售房产的补偿。零补偿的提议是不可接受的。”
RECO在一封电子邮件中表示，佣金率并不固定。“佣金率不是由安省房地产委员会、政府当局、房地产协会或房地产委员会设定或批准的，”它说。
虽然百分之五被认为是安省的“标准”佣金，但该数字的来源尚不清楚。
尽管如此，买方和卖方代理人之间的佣金分配仍然是房地产领域的一种既定做法，旨在促进行业内的合作、平衡和公平。这个想法是，共享佣金可以激励买家经纪人向房屋介绍更多潜在买家，从而实现更快、可能更有利可图的销售。
此外，佣金模式消除了买方对其代理人的直接财务义务，防止对买方施加不当压力并确保获得代理人服务，从而减少潜在的利益冲突。
**为何这是个问题？
原告Mark Sunderland对被告TRREB、CREA和多家房地产经纪公司提起的诉讼称，一项被称为“买方经纪佣金规则”的安排至少自2010年3月起就已生效。
Sunderland的诉讼认为，这种安排阻碍了市场竞争，迫使卖方承担在没有此类协议的情况下本不会承担的成本。此外，它认为这种设置排除了价格和服务质量的谈判。
在Kalloghlian Myers LLP（提交桑德兰诉讼的律师事务所）赞助的一项研究中，专家证人、房地产佣金经济结构专家Panle Jia Barwick博士认为，“买家经纪佣金规则”会激励买家经纪公司直接指导买家。买家远离卖家提供低于平均佣金的房产。
Barwick表示，即使没有规定统一佣金率的正式政策，经纪人依靠同行合作吸引买家购买房产，也可以帮助维持当地的标准佣金率，特别是对于买家经纪人而言。
多伦多Cozen O’Connor律师事务所专门从事反垄断和竞争法的律师Michael G. Osborne表示，从竞争的角度来看，该机制存在一个潜在问题，即经纪公司必须成为CREA和TRREB的成员才能运营。从本质上讲，尽管经纪A和经纪B之间没有直接的书面协议，但通过与协会的规则保持一致，竞争局可以认为他们是在间接的“中心辐射”协议下运作的。
然而，这个问题尚未在加拿大提起诉讼，并且在最近的裁决中也没有得到解决。
**这起诉讼涉及多少钱？
Kalloghlian Myers LLP正在为自2010年以来出售房屋的任何人寻求赔偿，尽管他们尚未给出他们所寻求的总价值。
如果TRREB涵盖的每笔交易都受到影响，那么涉及的金额可能会很大。
根据TRREB网站上的年销售额和平均价格数据，2010年至2022年间，超过8800亿元的住宅房地产转手。这些销售中5%的佣金将达到440亿元，其中一半流向买家经纪公司。
**房屋卖家可以参与诉讼吗？
在集体诉讼中，受到类似影响的个人通常会自动包括在内，这意味着通常不需要积极“参与”诉讼。如果裁决有利于该集体，受影响的个人将收到有关其权利的通知。此类诉讼的持续时间可能会有很大差异，具体取决于所涉及的复杂性和所采取的法律途径。
下一步可能涉及被告对继续诉讼的决定提出上诉，然后提出集体诉讼认证动议。被告有30天的时间对判决提出上诉。如果没有上诉，法院将确定案件是否符合集体诉讼认证的条件。如果成功，将导致审判以确定经纪协议是否构成非法共谋。
如果给予赔偿，分配可能需要数年时间。
