（星星生活记者捷克佳报道）新冠蔓延百业凋敝，压力山大的房东更是胆颤心惊，有租约在手却无法收取房租。安居乐业的华人在租务市场中占据不小的份额，在疫情中如何规避风险？租务专业法律顾问于戎伟给出的建议是“通、申、判、执”。
**多伦多一对夫妇出租合同被曝爽约
先看一则CBC的新闻报道，多伦多一对房东夫妇近来摊上糟心事，在多伦多市中心签署公寓出租合同后被曝爽约，而租客是收入不菲的多伦多蓝鸟棒球队（Blue Jays）的一垒球手球员Ryan Tellez与一垒教练Mark Budzinski。
【多伦多蓝鸟棒球队球员Ryan Tellez与教练Mark Budzinski。CBC报道截图】
报道说，两人都认为，由于COVID-19大流行迫使美国职棒联盟赛季暂停，并且他们目前居住在美国，因此不必为多伦多支付房租。
蓝鸟队球员Ryan Tellez的房东Linda Pinizzotto表示，Tellez在1月份签署为期6个月的租约后，在支付了第一个月和最后一个月的租金后，Tellez并未支付任何其他款项。
这间两居室带家具的公寓位于蓝鸟队主场罗杰斯中心仅几步之遥的Blue Jays Way一栋建筑内。根据租约，生效日是2020年3月24日，每月租金是4,100元。
自3月以来，加美边境关闭，并限制不必要的旅行，目前Tellez没有居住在多伦多的公寓中。Tellez通过他在美国佛罗里达的律师告诉Pinizzotto，租约不再具有法律约束力。其律师认为：“签订租约的基本假设是，将有一个棒球赛季，同时Tellez将为多伦多蓝鸟队效力。”
合同中的一项规定似乎表明，如果Tellez被交易或派往另一个城市的小联盟，或者他的新球队将支付租金，或者Pinizzotto找到合适的替代租户租给他人。但Pinizzotto说，Tellez既没有被交易，也没有被送往小联盟。
作为房东的Pinizzotto说，自己的损失还在继续增加。“他有义务支付房租；我仍然必须支付贷款，税金和维护费等。而且，我还要付无线网，有线电视和水电。”
【房东Linda Pinizzotto。CBC报道截图】
Pinizzotto说，她一直无法直接联系到Tellez，已聘请多伦多律师John Bianchi要求对方赔偿损失的租金。
“以COVID作为未付款或不履行的借口针对普通人或被允许，但对于年收入55万美元或以上，享有特权生活，并为一家价值数百万美元的体育机构工作的客户则不允许。”Bianchi在4月份的电邮中告诉Tellez的律师。“您的委托人没有通知我的委托人就悄然离去。”
Pinizzotto在4月份给蓝鸟队总裁Mark Shapiro写了一封长达10页的长信，希望球队可以解决这一问题。她说，该球队的一名官员给她回了电话，但拖欠的租金仍未解决。
Pinizzotto是房地产行业的40年资深人士，包括成立了公寓业主协会（Condominium Owners Association）。她说，她现在打算出售这套公寓，部分原因是拖欠的租金。令事情复杂的是，即使有欠款，任何潜在的买家在法律上都必须遵守Tellez直到9月底为止的现有租约。
屋漏偏逢连夜雨，而且夫妇俩栽倒在同一条河流里。Pinizzotto的丈夫Derrick Thomas在1月份将他在Wellington St. West的一居室加书房带家具公寓出租给蓝鸟队的一垒教练Mark Budzinski。每月费用为3,100元。租期同样是6个月。Budzinski的租约自3月24日开始。
【房东Derrick Thomas。CBC报道截图】
Thomas说，教练在三月份支付了第一个月和最后一个月的租金，并且还支付了四月份的租金。但几天后，Thomas说，他从房客的律师助理那里收到了一封信，要求退还所有租金，金额为9,300元。
教练Budzinski现将与Thomas的合同纠纷送入专门处理房东与房客事项的安省房东与租客委员会（LTB）。Budzinski要求仲裁员取消其租约，并要求退还租金。
多伦多律师助理Jeffrey Shabes在4月30日给Thomas的电邮中写道：“由于COVID-19，情况发生了极大变化，我的客户确实无法合法进入加拿大，而且据我了解，他甚至没有机会去拿钥匙。”
律师助理Shabes在向LTB提出的申请中说，Budzinski的租赁合同“受挫”（frustrated）。这是一个法律术语，表示由于大流行和加拿大边境关闭，无法进入或使用公寓。
Shabes在给CBC的一份声明中写道：“定于本月晚些时候代表我的客户向安省房东与租客委员会（LTB）提交一份申请。我的客户当然会尊重委员会的任何决定。”
**律师观点：租赁合同具有法律约束力
多伦多房地产律师Blair Drummie表示，根据规则，Teleez和Budzinski均应履行其租约。他说：“他们已经签署了具有法律约束力的合同，除非有人说大流行允许我们取消合同，否则他们很可能是运气不佳。”
Drummie说，Budzinski可能要十分费力才能声称COVID-19在法律上使租赁合同受挫。他说，通常情况下，所涉及的租赁房屋必须无法居住才能取消租约。“如果发生飓风，海啸或房屋被烧毁，那么可以肯定的是合同受到挫败。”
裁决者或法官将必须裁决COVID-19是否足以取消租约。
Drummie在谈到蓝鸟队的两人时说：“对他们而言，其法律责任是转租给他人，并继续支付租金，直到找到新的租户为止。他们支付租金对房东负有法律责任。”
**法律顾问建议：通、申、判、执
租务专业法律顾问（Paralegal）于戎伟先生在接受星星生活记者电话采访时表示，房东对租客的欠租行为应当采取的措施是四个字“通、申、判、执”。
他进一步解释说，这其实是一套完整的法定程序。“通”是指租客欠租后，房东应该立即发出书面通知，要求在14天 或法律规定的期限内按约缴纳租金；“申”是指如果租客在规定的时限内无法补齐租金 ，此时就进入向法院提交申请的阶段；“判”是指听证后获得法院的判决，租客欠房东租金若干，需要在11天内按标准裁定清零方可继续居住。“执”是指如果租客无法清零，则高等法院警务处会执行上门驱逐行动。
于戎伟表示，许多人对于安省省长福特3月17日有关房租的言论理解片面，认为疫情期间不能驱逐租客，实际上这是指一些特定的条件下的措施。由于法院因为疫情对外停止办公，无法安排法警出警，已经判决的案例无法执行，已经递交申请的听证无限期延后无法拿到驱逐令。
他说，这些情况之下，房东不能也无法驱逐欠租的租客。而且，没有递交申请的感觉走投无路，当然最惨的是那些没有给租客发通知的。所以说“疫情期间不可驱逐，是片面的理解。”
房东在法律行动的延迟，就意味着租客继续蚕食房东的利益。于戎伟的忠告是，“早申早审，晚申晚审，不申不审”，这也是房东局的审理规则。递交申请者可以采用线上申请、传真或邮递的方式递交申请，因为法院内部一直在运作，仍继续受理与租务纠纷相关的事项。
【于戎伟是新时代电视《新枫采》2020年度奖项的获得者之一】
作为新时代电视《新枫采》2020年度奖项的获得者之一以及加拿大中文电台的特约嘉宾，于戎伟在本地华人社区颇具知名度，有近十年的处理出租纠纷的经验。
于戎伟说，房东与租客之间的关系原本就相对脆弱，疫情对房屋租务市场的杀伤力更是不小。在他受理的租约纠纷中，目前的违约欠租的客户是去年同期的三倍左右。
针对目前的境况，于戎伟的建议是，作为房东要密切关注自己的生意，尽量规避风险，尽早采取自救措施止损，及时咨询专业法律意见，谨防损失蔓延。作为租客如果早退，要么转租，要么按约全额交租，因为疫情并不一定是 不可抗力，不能免责。
他同时指出，在一些受不可预知因素影响、无先例可引的纠纷中，涉事各方要极力主张自己的权利，寻找有利于自己的证据，表达实质性损失，最终请求法院妥善解决纠纷。于戎伟最后说，要相信法律的公正，这是社会正常运作的基础。
