加国无忧编译 作者：Joyce
多伦多星报（Toronto Star）今天以大版篇幅报道了华裔地产开发商刘通在多伦多东部Ajax市旧城改造项目至今尚未动工，并遭到超过10名投资者和合作伙伴的起诉，故事的主角刘通今天向加国无忧表示，此报道并没有把全部事实说出来，报道提到的两个地产开发项目–Central Park和The Academy也没有失败，前者是与Ajax市政府合作的旧城改造项目，今年3月龙脉集团把市政府告上法庭，他非常有信心赢得官司，并会将此项目继续下去；后者目前面临抉择，到底是把项目卖掉还是自己继续开发，已经有开发集团对此项目感兴趣。
刘通表示，房地产开发公司面临多项法律纠纷在加拿大是非常普遍的现象，按照合同，到2023年他们如果无法交楼，才算是违约，但是现在如果有购买楼花者希望取消合同退款，他们会原款奉还，而且不收费用，事实上他们已经为数十名买家退了款。
至于与Ajax市政府的官司，刘通表示，市政府单方面宣布终止合作协议，他们才将市政府告上法庭的，之前龙脉已经取得阶段性的胜利，最后的判决估计会在1至2个月出炉，他对获得最终的胜利充满信心，并表示龙脉希望与Ajax市政府继续合作，完成中央公园的开发项目，令投资者、楼花购买者、市政府和龙脉共赢。
以下是多伦多星报的报道：
据TheStar调查报道，35岁的华人地产开发商刘通以开发公寓为名集资数百万，但却一直没有动工建设，目前面临与购房者、合作方、投资方、市政府的多达14起诉讼。
其中一个项目叫中央公园（Central Park Ajax），曾在不到一个月的时间内就被抢购一空，而两年半之后，也没有破土动工。该项目已经被起诉，购买者要求退款。
目前，这是龙脉投资集团（LeMine）最新一个失败的项目。该集团是刘通Tong（Thomas）Liu领导，梦想宏大却从未兑现。
刘通至少卷入了14起诉讼案件，数百名购买者因此陷入困境。指控罪名包括欠投资者数百万元并且不支付账单等。
刘承认他因缺乏经验导致了一些错误，但他称自己的意图是好的。
刘的良好意图中，还有一个位于3070 Ellesmere Rd.的杂乱空地。他说那里打算建造The Academy——一座26层的公寓，面向投资者，为附近多伦多大学士嘉堡分校的学生提供出租房源。该项目2014年预售时已售罄，但还未动工。该项目尽管尚未取消，但已无限期停滞。“我们被困住了，”刘说。
尽管他没有房地产开发的记录，却成功说服了投资者、市政官员和急切的购房者买账。
虽然他锁定了宝贵的土地资源，并且在没有破土动工的情况下收集了数百万元的预售款，但购房者却眼睁睁亏钱。投资者正在向法院寻求收回损失，因为仍未被使用的土地可能有助于缓解该地区的住房紧张问题。
据市场研究公司Urbanation调查，自去年年初以来，多伦多地区已经取消了12个公寓项目。旺市的两个大规模开发项目最近被取消，超过2,000名买家遭殃，并开始呼吁加强对购房者的保护。
随着建筑成本的上升，开发商难以获得融资，或者难以获得他们想要的利润，因此未来会有更多的项目取消。
刘在努力为他的Ajax项目获取融资，他不会说The Academy项目是否也遇到了类似的问题。他一口咬定自己的项目只是推迟了。
星报调查了法庭记录，根据信息自由法获得相关文件，并采访了20多个与刘及其公司有关的人员（前雇员，合伙人和顾问以及与LeMine公司合作的行业高管）。其中许多人只愿在不透露姓名的情况下发声，因为他们担心刘会提起诉讼。
“他的想法很好，他的经验和后续行动却并非如此，”建筑师Clifford Korman说，刘先生称他为导师。
“如果能把钱拿回来，我会很高兴翻篇，”Central Park Ajax 项目的购买者之一Ayesha Karatella说道。
安省的进步保守党政府表示，如果开发商不兑现承诺，省府正在研究增加对消费者的保护。
与此同时，刘却说他期待自己的下一个项目。
在房地产之外，LeMine公司的其他未兑现的承诺包括：将加拿大canola油运往中国的价值十亿元的贸易协议，以及投资渥太华私人铁路项目。两者都落空了。
刘说，由于加拿大政府没有从中国获得进口证书，因此油的交易协议破裂。渥太华铁路项目负责人表示，他和他的员工在审查了刘的公司后拒绝与刘合作。
刘拿不出任何公司的实际成功业绩。当被问及公司的最大成就时，他大谈公司的投资理念以及2014年在Yonge-Dundas广场举办的“快闪族”活动。刘说那个视频在中国社交媒体平台微信上曾广为传播。
刘在中国湖南省长大，说他的公司旨在“为中国资本创造平台”。
刘先生18岁时首次来到加拿大，在汉密尔顿的一所私立寄宿学校读完高中最后一年。在多伦多大学士嘉堡分校获得了本科学位后，他开设了一家小型移民咨询公司。当一位中国客户向他询问加拿大的发展机会时，他意识到将中国投资者与加拿大房地产项目联系起来可能是个机会。于是他在2011年创立了LeMine。
2014年1月，他花190万元买了3070 Ellesmere Rd.地块，计划在那里建造The Academy项目。该项目很快售罄，并因其时尚的设计而受到称赞。刘还被加拿大中国商会评为“房地产开发和国际商务年度人物”。
尽管有荣誉和顺利的销售，刘也没有开始建楼。据三位熟悉该项目的人表示，他得到了外国投资者的支持，但仍然资金不足，无法获得足够的融资。
但这并没有阻止他同时承担另一个大项目。2014年9月，他与另一家开发商签署协议，接管多阶段公寓开发项目，该项目土地的部分产权为Ajax市拥有。项目最终定名 Central Park Ajax，是振兴镇中心区长期计划的第一步。
根据一位投资者提出的索赔声明，刘已抵押The Academy项目以资助Ajax的开发项目。他表示自己向The Academy投资了200万元，尚未收到承诺支付的股息。他指责刘“疏忽歪曲”，并利用未开发的地产为其他项目融资。该投资者通过他的律师表示拒绝评论。
刘在他的辩护陈述中否认了该投资者的指控，说他们目前无权获得任何红利。刘还坚称The Academy项目仍然存在，该投资者的资金专门用于开发项目。
该项目的另一组投资者起诉刘说他违反了合同，不能说明钱的去向，也不退还保证金。刘没有提交辩护声明后，5月份法庭发布缺席判决，返还投资者541,275元。
2015年秋天，他为Ajax 市长Steve Parish 和其他三位Ajax 的官员安排了为期两周的中国之行。有商务会议、还有参观长城、天安门广场和其他旅游景点的观光旅游。（该市支付市长和工作人员的机票和签证费用，而LeMine公司则承担了旅行中的所有其他费用。）
LeMine的项目设计于2015年12月完全获得批准。作为协议的一部分，LeMine要在2017年7月15日之前开始施工。
与 The Academy项目一样，Central Park Ajax 营销做的极好，410个单元的项目预售在几周内就销售一空。
问题随之出现。售罄几周后，刘与市长会面，表示他希望增加五层——即高度增加50％。
“我表示这不会得到我的支持，”Parish在一封内部电子邮件中写道。他告诉刘在预售后增加额外的楼层“对现有购买者不公平，违反我们的长期协议”并且“可能导致政治难题。”Parish写道。“（他）似乎认为他可以想怎么干就怎么干。”
Ajax的首席行政官Rob Ford已经退休，他在2017年的前四个月两次写信请求“紧急”会议。福特列出了一连串的问题：LeMine公司仍未修复销售中心; 无视电子邮件; LeMine仍未获得建设融资。
Ajax市政府再三宽限项目的截止日期。最终在2018年1月11日，该镇不得不宣布重新回购土地的计划，并正式终止与LeMine公司的合作关系。
六天后，沮丧的刘冲进Ajax市的市政厅，要求与福特会面。根据市政府内部邮件，刘在三个月前就被要求离开，因为他让市政府员工“不舒服”。而这次他是被护送出去的。
3月，刘以3亿元起诉Ajax市政府“非法终止土地开发合同。”审判于今年夏天举行，预计将在年底前作出判决。
在针对刘某提起的诉讼中，前顾问和承包商也声称刘欠他们钱; 所有的指控都称刘滥用投资者资金。
在今年初的一个案子中，投资者Valbonne-Canada以超过210万元的价格赢得了对刘的官司。此案涉及Thornhill联排别墅开发项目，该项目从未建设或预售给公众。
刘先生后来卖掉了未开发的房产，法官Thomas J. McEwen对刘进行了裁决，判决包括对刘的“扣押通知”，但刘说，扣押令没有被强制执行，他正在制定和解协议。Valbonne-Canada的律师拒绝发表评论。
在另一起案件中，刘和他的配偶都是被告，多伦多资本公司和其他债权人正在要求获取刘在Willowdale的房屋，该房屋与Ajax 的房产有交叉抵押。
据法庭文件显示，刘某及其妻子于2017年4月拖欠Ajax 房产抵押贷款，欠款超过200万元。
2月份作出了缺席判决，但刘说他没有失去房子，贷款人也最终获得了赔偿。多伦多资本公司的首席经纪人Frank Mondelli拒绝发表评论。
另一起案件指控刘和他的工作人员告诉中国投资者，如果投资 The Academy，就可以在加拿大获得永久居留权。周称他向刘支付了496,703元，他以为这笔钱被托管。该投资者声称，尽管“一再提出要求”，刘也“未能提供任何信息……显示他的资金情况。”刘尚未提交辩护声明，但他否认向中国投资者提出过投资能换永久居留权。
总的来说，刘承认犯了错误，但将之部分归咎于第一代移民经营复杂业务的教训。
约克大学Schulich商学院房地产和基础设施教授James McKellar表示，在过热的房地产市场中，购买者最容易受到影响。刘这样的开发商“竞相抛售”，可能将价格定得太低，并没有考虑到实际的建筑成本。
McKellar表示，无法交付房屋的开发商应该受到处罚。“大家为旺盛的房地产行业付出代价，这就是政府必须介入的原因。”
根据判决，今年6月，The Academy项目中刘的合作伙伴、也是他的原始合伙人，在2016年切断了与该项目的所有关系 。合作伙伴指控刘在没有得到公司同意的情况下持续利用公司借贷，法院命令临时冻结资产。
刘说， 3070 Ellesmere 的地产没有冻结。他没有解释为什么有文件所显示的情况与他所称的情况不符。财产记录显示，该物业有三笔抵押贷款，总额为1300万元。
刘先生坐在他的会议室里，认同他的公司陷入困境。
刘说，他的公司还有很多利好。他说，每个月都有新的投资者进入，他正努力推出一个新项目。但他拒绝讨论这个问题。“也许以后吧。”
https://info.51.ca/news/canada/2018-09/689465.html
20180928/大手笔与政府签约 加国华商为何招来诉讼？
【大纪元2018年09月28日讯】（大纪元记者周行多伦多编译报导）多伦多华裔地产开发商刘通几年前推出的公寓项目都很快售罄，但一直没动土兴建。现在，他要面对多项诉讼。
刘通是龙脉投资集团（LeMine Investment Group）老板。在该公司网站的首页，现在还显示其2014年的公寓项目The Academy在21天内售罄339个单元，“成为2014年大多伦多地区开发市场的传奇”。
不过，按《多伦多星报》通过查阅法院文件及采访相关人士后的一篇深度报导，刘通多年来开发的2个公寓项目一直没动土。他至少已卷入14宗诉讼案，其中的指控包括虚假陈述、欠投资者数百万加元并且不支付账单等。
努力吸金
刘通于2011年创建龙脉投资集团，希望利用中国投资者的钱来开发加拿大的房地产项目。
2014年1月，刘通花190万元在士嘉堡买了一块地，计划建一栋26层的公寓楼The Academy，楼花很快售罄。刘通获得了加拿大中国商会“房地产开发和国际商务年度人物”奖。
在《中国日报》2015年4月28日刊登的一篇文章中，刘通被描述为“搭建起中国资本国际化平台，成为行业的佼佼者”。
星报的文章称，根据3名熟悉该项目的人透露，刘通得到了外国投资者的支持，但无法获得足够的融资建这栋公寓。
尽管资金不足，刘通在2014年9月开始追求另一个位于Ajax的Central Park Ajax开发项目。2015年秋天，他为Ajax镇长帕里斯（Steve Parish）和其他3名政府官员安排了为期2周的中国之行，镇政府负责机票和签证开支，龙脉集团负责其它费用。
这栋10层高的综合性建筑于2015年12月获批，并被要求在2017年7月15日前开始施工。
Ajax在政府网站上为这个项目做宣传，在政府物业上为其做广告，甚至有政府官员出现在龙脉集团的宣传视频中。一些买家表示，政府的行为使他们相信这个项目没问题。这个开发项目的楼花，也是很快就售罄。
麻烦缠身
楼花售罄几周后，刘通要求镇政府同意把楼层增高到15层。镇长帕里斯在一封内部电子邮件中告诉政府职员，他不支持增加楼高，因为售罄楼花后增加楼高，对买家不公平，违反协议，还可能导致政治问题。
作为刘通2个公寓项目的建筑设计师，科曼（Clifford Korman）表示，他相信刘通2次都是低于成本抛售楼花，都是没有足够资金来完成项目。
没收到付款的商家开始对相关物业要求置留权。镇政府官员越来越担心，2016年9月，该镇的律师给龙脉集团写了一封严厉的信，说他们对留置权申请的回应太慢。
在施工截止日期前不到9个月，龙脉集团试图修改项目，从10层增加到12层，地下停车场从2层增加到3层。镇政府在法庭文件中说，他们认为龙脉集团提交的申请材料不完整，缺少关键要素。
镇政府行政主管在2017年的前4个月2次给刘通写信，要求召开紧急会议，并提出了一连串龙脉集团待解决的问题：仍未修复销售中心、不理会相关的电子邮件、留置权没被清除、新置留权在增加、未获得建公寓的融资。
代表买家的地产经纪开始联系镇政府，询问该项目是否能建成。一些担心的购买者开始要求退还他们已付的定金。
2017年7月15日的最后施工限期过后，镇政府正式通知龙脉集团，说打算按合约条款，把相关的政府土地买回来。90天的回购土地宽限期过后，镇政府把宽限期推延到12月8日。
龙脉集团一直没行动。2018年1月11日，镇政府公布回购土地的计划，并正式终止与龙脉集团的合作关系。
今年3月，刘通以3亿元起诉Ajax镇政府，指其“非法终止土地开发合同”。审讯已于夏天举行，正在等法官裁决。
刘通不只在房地产开发遇到问题，2014年，龙脉集团获得7年出口10亿加元芥花籽油去中国的贸易协议流产。刘通的解释是，加拿大政府没能从中国获得所需的进口证书。
龙脉集团对渥太华私人铁路项目的投资没能实现。渥太华铁路项目负责人表示，他们在审查龙脉集团后，拒绝与其合作。
诉讼不断
刘通在商业开发上的急进不但没带来成功，还招致了很多官司。
在法院文件中，赵小东（音译，Xiangdon Zhao）说，他给The Academy项目投资了200万元，尚未收到任何承诺的股息。刘通在辩护中称，这项目还没完，没到付股息的时候。
不过，一组投资者针对The Academy项目告刘通违反合同，不能说明资金去处，也不退还他们的定金。在刘没有提交辩护声明后，法院已于5月份判决，原告可获541,275元补偿。
今年初，投资者Valbonne-Canada赢了一个超过210万加元的个案。此案涉及一个在荆山（Thornhill）的镇屋开发项目，该项目没建成也没预售。刘通被告“偷窃”了这项目的资金后将之出售，并清空了该项目的投资者银行账户。
在这项裁决中，法官Thomas J. McEwen认为刘通“自我交易（self-dealing）”及“恶意行事（acted in bad faith）”。
不过，刘通说，他正在与原告商谈和解协议。
在另一宗个案中，刘通和他的妻子都成了被告，Toronto Capital Corp.及其他债权人正在寻求拍卖刘家位于Willowdale的房子，因为这房子与Ajax的物业交叉抵押。
大纪元记者周四（27日）多次拨打龙脉投资集团的电话，寻求刘通的回应，但都没人接电话，留言箱也满了。#
http://www.epochtimes.com/gb/18/9/27/n10746794.htm
20180929/楼花烂尾地盘遭回购 刘通控Ajax市府被判败诉
星岛日报讯/多伦多柏文楼发展商龙脉投资集团（LeMine Investment Group）主席刘通（Tong Liu)，因“烂尾楼”案例不断被开发商与楼花买家控诉，周五奥沙华法院(Oshawa)判决刘通控告亚积士市（Ajax）的诉讼案败诉。
根据《星报》报道，法官穆林斯(Anne Mullins)发现，根据合约，因刘通在2017年7月15日之前未能开始建设亚积市拟定的开发项目“中央公园”(Central Park Ajax)，亚积市有权回购刘氏公司的土地。
龙脉公司于2014年9月与多个开发商签约，购买亚积士市的一片空地，计划建设“中央公园”项目，但因没能按时筹齐建设款项，迟迟未动工。亚积士市府办公室主管向其正式发出声明，要将土地重新购回，在此之前有90天的宽限期，最终亚积士市府在今年1月11日与龙脉公司正式解除合作关系。
不过，今年3月龙脉公司控告亚积士市府，称其终止合作方式不合法（unlawful termination），求偿3亿元。刘通声称2017年7月15日截止日不算数，因为市府既没有接受、也没有拒绝他修改项目的计划。亚积市府称刘通从未提交过完整的申请，例如他没有提交屋顶计划、交通研究，以及与高层建筑空气质量相关的环境审批。
称法律错误 计划提上诉
最终法官支持市府的立场，认为双方都清楚认知2017年7月15日之前必须要动工。
亚积市府随后发声明表示：“对判决感到满意，现在可以继续推进亚积士市广场的复兴计划了。”
“中央公园”是一个410个单位的柏文项目，2016年春季开始出售，随即被热抢一空，该项目本可为市中心带来复兴景象。
刘通透过电子邮件表示，他计划对判决提出上诉。“这似乎是法律上的错误。”
刘通卷入了14宗不同的诉讼案，包括2014年1月在士嘉堡(Scarborough)计划兴建名为“学院”（The Academy）的26层柏文大厦，至今尚未动工。但刘通坚称，该项目只是暂时“卡住”了，并未取消。
据市场研究公司Urbanation称，自去年年初以来，多伦多地区已经有12个柏文项目、共5,625个单元被取消。建商突然取消项目，就算买家可拿回订金，却恐已无力负担购买其他项目。外界忧虑没有机制来保护买家。安省房屋保修计划的行政总裁则表示，省府正在考虑增强对楼花买家的保护和透明度。
“中央公园”的一些买家已付423.75元的律师费拿回订金；部分买家则等待法院判决再做决定。其中，凯拉特拉(Ayesha Karatella)当初支付3.3万元订金购买了“中央公园”一套两居室单位。这本来该是她人生第一个属于自己的家，但整个过程让她失望沮丧，如今她说：“已准备好收回我的钱。”
《星报》通过信息自由法获得的文件表明，刘通公司的开发项目几乎都遇到重大麻烦。根据内部员工的电子邮件显示，他陷入融资问题、没有准时付款、拖欠房屋贷款等。
