-楼价难负担 香港冠全球温哥华第2多伦多排15
-楼价爆表 温市全球第二
-温哥华年薪10万上班族难买独立屋
-多市中心年轻居民飙增 占一半
-年轻人返城潮 多市人口激增
楼价难负担 香港冠全球温哥华第2多伦多排15
明报/虽然去年温哥华楼价呈现下跌，但根据一项全球调查，温哥华仍然高居楼价最难负担城市的第二位，仅次于第一位的香港。调查指出，温哥华的楼价中位数为62.13万元，而家庭税前年收入为6.52万元，等于一个家庭若不吃不喝，也需要9.5年才能在温哥华置产。
若与上次调查相比，其实温哥华楼价难负担问题已略有改善，上次调查温哥华楼价中位数是家庭收入中位数的10.6倍，这次则略减为9.5倍。多伦多的楼价负担情况则呈现恶化，上次调查楼价为家庭收入的5.1倍，这次则上升至5.9倍。多伦多在楼价最难负担城市，排名第十五。
总部设在美国、关注都会开发议题的机构Demographia，公布第九年度“大城市房屋负担能力调查”(Housing Affordability Survey)，在337个被调查的城市当中，香港以楼价中位数381万港元，对比当地家庭收入中位数28.2万港元，即楼价为收入的13.5倍，成为全球楼价最难负担的城市，并远远拉开与其他城市的距离。
排名第二位的温哥华，楼价中位数为62.13万加元，家庭税前收入为6.52万加元，楼价为收入的9.5倍；第三名的澳洲悉尼(Sydney)，楼价则是收入的8.3倍。至于排名第四的城市是美国加州的圣荷西(San Jose)，第五则是美国加州的三藩市-奥克兰(San Francisco-Oakland)。
在全球楼价最难负担的10个城市当中，除了香港在亚洲外，一个在加拿大，两个在美国，英国有三个，新西兰及澳洲则各有一个。
在加拿大其他城市方面，满地可排名在楼价最难负担城市的第二十四，卡加利排名第三十六。
撰写调查的考克斯(Wendell Cox)指出，在2004年第一次调查时，加拿大还是所有被调查国家当中，楼价最容易负担的国家，从那时以后，房屋负担能力则迅速恶化，目前已是所有被调查国家当中，恶化情况最严重者。
04年至今 多伦多楼价涨50%
考克斯说：“导致加拿大房屋负担能力恶化的原因，即是主要城市楼价大幅上涨，例如在2004年以后，多伦多楼价上涨50%，满地可上涨65%，温哥华更上涨80%。”
关注都会开发议题的公共政策机构Demographia主张，房屋不应该是商品，变成可炒作的黄金；房屋应该是一种基本必需品(necessity)，是维持人类生活水平的基本要求。
在这项调查当中，全球最容易负担的大城市第一位为美国的底特律，第二名是美国的亚特兰大，第三名则是美国的辛辛那提。这些城市在2008年金融危机之后，楼价腰斩，以致容易负担。
楼价爆表 温市全球第二
去年第3季调查：家庭年收入9.5倍
星岛日报/美国物业顾问公司Demographia一项有关住房调查报告显示，温哥华市去年第3季楼价相等于家庭每年收入的9.5倍，成为全球楼价第2难负担的城市，但仍低于香港，港人要承受全球最贵的楼价，楼价相等于家庭入息的13.5倍。
该份报告统计了加拿大、美国、澳洲、纽西兰、英国等多个国家以及香港特别行政区，合共337个城市在2012年第3季的置业负担程度。
调查以屋价中位数与平均家庭每年收入中位数比较，并且把供楼可负担程度分为4级：可负担、中度难负担、高度难负担及严重难负担。
屋价若是家庭每年收入中位数的3倍或以下，属于可负担，3.1至4.0倍属中度难负担，4.1至5.0倍属高度难负担，而5.1倍或以上，就属于严重难负担。
温哥华的房屋价格中位数为62.13万元，相等于平均家庭每年入息中位数6.52万元的9.5倍，属严重难负担。
加国有8个城市的屋价被列为“可负担”，17个“中度难负担”，4个“高度难负担”，以及6个“严重难负担”（见附表）。
至于香港楼价的中位数，在2012年第3季为381万（港）元，相等于每个家庭每年入息中位数28.2万（港）元的13.5倍，成为全球楼价最难负担的城市。
美国密歇根州底特律市（Detroit）成为了置业人士的“天堂”。该个城市的楼价中位数仅7.57万元，只等于家庭每年入息4.98万元的1.5倍。
减少消费 损害经济
Demographia总裁考克斯（Wendell Cox）指出，温市楼价确实很贵，令一般市民难以置业，楼价高也会严重损害经济，因为供楼令市民会减少消费，导致制造业和服务行业的就业机会缩减，从而阻碍当地经济发展。
温哥华市道虽下调 年薪10万上班族难买独立屋
明报/温哥华高居全球楼买最难负担城市的第二名，仅次于香港，令一些即使有年薪10万元高薪的上班族，也只能屈就于面积较少的城市屋，放弃买独立屋的计划。
地产经纪苏娴雅指出，她最近帮助4名年轻工程师的客户在大温购买房屋，她说，即使是年薪已经10万元的工程师家庭，他们也只能在温哥华东区、本那比或是列治文，购买约50万至60万元的城市屋。
她表示，对于靠收入付按揭的年轻屋主来说，他们虽然收入不错，但均不敢奢求自己能够负担独立屋，毕竟不管是在温哥华或本那比，或是在列治文，没有上百万元的资金准备，根本不可能购买独立屋。
苏娴雅说，大温目前购屋人士成为两种，一种是靠收入付按揭的屋主，他们购屋时的考虑非常务实，一切以月薪能够负担得起按揭为原则；但另一种是刚抵的新移民，他们有的口袋“非常深”，资金实力无法预测，即使他们在抵后完全没收入，但仍可以现金付清300万至400万的房子，因此根本无无负担能力的问题。
至于过去一年，温哥华楼价有些下跌，令负担能力稍微改善，苏娴雅说，今年或许会有更多屋主因撑不住而开始卖房屋，令楼价还有下跌空间，如此一来，有可能负担能力还会再改善，但无论如何改善都还是有限，对于一些无足够资金准备，又无家人协助的新移民，仍是难以负担。
多市中心年轻居民飙增 占一半
推动柏文大量兴建 道路公共交通增添压力
明报/道明银行经济分析部(TD Economics)最新发表的一份报告指出，居住在多市中心的人口在过往5年来大幅升，其中有接近一半的人口是年龄介于19岁至39岁之间的年轻人，由此推动了多市中心大批共管柏文的兴建，但同时也导致多市的道路和公共交通体系承受更大的压力。
上述报告指出，自2006年以来，多市中心的人口增长相当迅速。根据人口普查的统计数据，在2006年至2011年期间，多市中心的人口增长比例高达16.2%，与上一次人口普查的统计数据相比，翻了3番，并且远远超过了荷顿区、约克区、皮尔区和杜兰区的人口增长速度。
而从多市中心的人口组成来看，年龄介于19岁至39岁之间的回声潮一代(Echo Boomer)所占的比例接近一半。除了年轻化之外，接受过高等教育的人口所占的比例较安省的其他地区高出近20%。
与婴儿潮一代迁居郊外面积更大、在经济上更可负担的房屋相比，回声潮一代则选择在市中心居住，吸引他们的是在上下班的交通方面花费较少的时间以及享受便利的公共交通体系，由此推动了多市中心新建或即将新建的共管柏文大厦如雨后春笋般迅速增长。
根据多市政府最新发表的统计数据，自2000年以来，仅在布鲁亚街以南的市中心地区就有接近5万个共管柏文单位已落成、出售和入住；而截止至2011年的年底，多市有超过9万个新增的共管柏文单位被批准兴建，其中的绝大多数位于多市中心。
上述报告还指出，面对高技术人才短缺的情况，自2006年以来，已有愈来愈多的企业在多市中心落户，以便吸纳目前集中居住在多市中心、接受过高等教育的年轻人才。这恰恰与在上一世纪90年代初期，企业纷纷迁居郊外来避免市中心的高昂开支的情况相反。值得一提的是，在过往20年来，在多市中心新建商业用途的大厦的面积和速度首次超过了郊区。
上述报告在总结时指出，多市中心的人口迅速增长以及共管柏文大厦和商用大厦的大量兴建，对多市的发展有正面的促进作用，但同时也为多市带来更多的挑战。
报告并说，多伦多道路和公共交通体系将承受更大的压力；发展商为满足市场对单位的需求，将重点放在兴建共管柏文方面，这可能导致商用单位短缺。此外，回声潮一代在组建家庭、生儿育女后，是否仍决定在市中心居住还是迁居郊外，仍是未知数。
年轻人返城潮 多市人口激增
世界日报/多伦多市中心最近五年人口激增，分析师们认为这是周围地区年轻一代向往都市生活造成的现象。
最近公布的道明银行（TD）经济研究所的报告显示，多伦多市中心人口增长率过去五年上升300%，新增的绝大多数是1972年至1992年期间出生的所谓“回声潮时代”（Echo Boomers）中青年人，随着他们成家立业、养育下一代，和在多伦多市中心购买住宅，多伦多市中心人口随之急剧膨胀。
该研究报告说：“这些人和年轻家庭选择更短的通勤时间、生活方便、离工作地点近、能利用公共交通系统，因而纷纷选择居住在多伦多市中心。”
而“回声潮时代”上一代“婴儿潮时代”的人，为了躲避喧闹的市区、价高而小的住宅，从前纷纷逃开市中心，前往开阔、充满野趣的市郊生活和居住。想不到，30年一个轮回，他们后面的“回声潮时代”重又“杀回”熙熙攘攘的市中心生活，这一新趋势造成多伦多市中心的共管公寓大楼近年如雨后春笋般冒了出来，人口数量、工作机会和商业也跟随大幅度成长。
道明银行经济研究所的报告说，在1991至2006年期间，多伦多周边皮尔、约克、杜兰和霍顿四郡人口成长率为15.7%至18.6%，多伦多市中心则是4.3%至4.6%。可是，在2006至2011年，汹涌的“返城潮”出现，周边四郡的人口成长率由18.6%降至13.7%，多伦多市中心人口则由4.6%急升至16.2%。
根据2011年人口普查资料，目前多伦多市中心接近一半的人口年龄在19至39岁之间。因此，在多伦多市中心，完全感受不到加拿大日益严重的人口老龄化问题。
