地产经纪服务专业 无惧网上交易及超低佣金竞争
明报/对于互联网的普及，房屋买、卖双方自行交易，以及有地产公司以1%超低佣金计划作招徕吸纳顾客，有资深地产经纪承认业内竞争愈形激烈，但并不担心他们的生存空间因而受威胁。因为他们为买、卖双方提供更详细的资讯，以及更详尽的资料分析等服务。
中介服务质素不容忽视
他们亦提醒有意买、卖房屋的市民，在选用中介服务时，不应只从“省钱”角度出发，而服务本身的质素亦不容忽视，因为楼房买卖涉及的是数十万元交易。
在多伦多市及其周边地区的房屋买卖，一贯做法是由卖家透过挂牌经纪(listing agent)，将待售物业的资料上载至由多伦多地产局提供的多重放盘服务网(Multi Listing System)上，让全多伦多2万多个地产经纪，都可藉放盘网得悉各区楼盘情况。当遇上心水选择后，再由买方经纪(sales agent)带同准买家睇楼。
但近年放盘网向公众开放(只限简单资料)，方便准买家挑选，于是有人略过买方经纪，直接与卖方经纪接洽。而有地产公司推出的超低佣金计划，其实是略去买方经纪，自己则只赚取约1%的薄利。
但资深地产经纪郑育燊表示，低佣金计划表面虽相当吸引，但买家、卖家在选用前，不得不作多方面的考虑。
低佣金卖楼“守株待兔”
对卖家来说，由于低佣金计划略去买方经纪，这会减低卖家与准买家的接触面，正因买方经纪不能从中取得佣金，故不会带客睇楼，当地产公司将待售房屋上载放盘网后，便任由卖家“守株待兔”，靠一些亲自浏览放盘网的准买家主动接触。
但郑估计，目前多伦多市楼房买卖的交易，近九成是透过买方经纪处理，其余的一小撮才是买家亲自主动接洽。
选择错误恐被“绑”半年
问题是卖家委托地产公司挂牌经纪售楼时，双方要互订协议，在指定时间(一般为3个月至6个月不等)内，卖家不能转换经纪。卖家随时可能陷入房子无人问津，却又被“绑”死的困局。
此外，地产经纪将待售房子上载至放盘网前，有经验经纪会根据同区物业出售情况、物业价值等资料，与屋主商量订定房子售价。但由于低佣金计划奉行的是薄利多销策略，亦即是要兼顾的卖家相当多，地产公司未必能真正照顾到每一个卖家的需要。
对买家而言，由于买家一向不必缴付任何佣金，买、卖双方经纪所得的佣金，乃由卖家负责，金额为房屋成交价的某个百分比，故买家实不必担心有关费用。相反，由于房屋买卖涉及议价、买卖合约的法律问题等，故为保障自身利益，买家理应透过有专业知识的经纪代理。
靠佣金回馈吸引买家可能违例
专业者分析资料提供宝贵意见
前多伦多地产会主席封赖桂霞表示，专业地产经纪对一些资料，如学校网分布、某区大麻屋的所在地、房屋过去的成交价等暸如指掌，而更重要的是，他们能就有关资料作出分析，为用家提供有用意见。
同是前多伦多地产会主席的李纪民亦提醒用家，一般来说，在楼房成交前，楼盘应在放盘网挂上至少一周，让物业有足够时间曝光，买卖价格才更易定在一个合理水平，房屋卖得太急，可能令房价订得太平。
此外，李亦指出，根据安省地产经纪条例(Real Estate Broker Act)，凡未领有地产经纪牌的人士，不能在地产交易上得到任何金钱利益。因此，当有地产公司以佣金回馈吸引买家，指买家在交易后，可获得成交价的某百分比佣金回馈时，市民应该留意有关行为是否触犯法例。
但郑则补充，若地产公司以取巧方式，如直接在楼房成交价扣除给买家的所谓佣金，就未必牴触法律。
李纪民说：“其实，由来地产都可作私人买卖，亦有人出书教用家直接买、卖房地产，但这方法过去一直未有流行，是因为传统地产经纪有一定存在价值。”
封赖桂霞则指出，地产经纪的佣金从来没有固定标准，如何计算佣金可有很多组合，但关键是买家、卖家在选择经纪时，不应以“省钱”作为考量。
而专门研究新世纪消费、投资及地产文化的加拿大学者韦德(P.J. Wade)最近接受本报访问时曾表示，地产经纪接受连串专业训练，为顾客处理复杂的地产买卖交易，从而收取一定佣金是合理的。而用家不可忽略的是，房屋置业分分钟可能是一生人最大的投资，故更不应掉以轻心。
