-联邦财长费拉逖再次收紧楼按政策
-房贷门槛拉高 7月9日起生效
-新措施收紧房贷势令楼市降温抑屋价
-新按揭政策影响三类人：欠缺首期 入息偏低 加按套现
-受薪阶级 买房更难了
-新移民承受能力较大
-三种途径凑足首期
-香港居屋模式 值得加拿大借镜
联邦财长费拉逖再次收紧楼按政策
按揭比率八成 分期最长25年
星岛日报/联邦财长费拉逖（Jim Flaherty）六年来第四度公布收紧房屋按揭的措施，以遏止过热的楼市及高居不下的家庭债务问题，意味首置房屋及二按贷款将更困难。新规定将按揭年期上限，由30年缩短至25年、按揭比率也下调5%至80%、限制政府保障的按揭上限至100万元。
此外，当局又制订负担能力比率，涉及房屋支出的偿债比率（Gross Debt Service Ratio）上限为39%，而总债务比率（Total Debt Service Ratio）上限则设于44%（见表）。新规定将于7月9日起实施。
防泡沫爆破 7月9日即实施
各种新规定势令百分之五的加拿大人，不再符合资格购屋。不过，费拉逖指措施实是为国民着想，冀令楼市活动温和，也令国民在“上车”前三思。
他直截了当表示，期望国民考虑不购买房屋，或选择购买较便宜的房屋或柏文。他希望是次调整，能令国民认清购屋投资目标，并保持家庭债务不会过高。他又以按揭35万元为例作推算，新措施能令家庭在按揭期内，省下达15万元的借贷成本。他又点名关注多伦多过度扭曲的柏文市场，以及温哥华、满地可及魁北克城的房地产市场。
因外围因素以及美国联储局延长“扭曲操作”，未能如愿在今年加息的加拿大央行行长卡尼（Mark Carney），也附和费拉逖，指措施“谨慎”和“合时”。他表示，经济不可能依赖充分借贷的家庭开支维持，而措施则能稳定楼市，以及减轻金融放债过度的风险。
经济师普遍支持措施，但部分则持观望态度，帝国商业银行（CIBC）高级经济师泰奥（Benjamin Tal）指，楼市已呈跌势，质疑是否公布措施的适当时机。他估计措施能令交投下跌3至5个百分点，对脆弱的经济伤害有限。不过，他担心对已呈放缓的楼市打压过激，会导致市场大跌。
加拿大地产协会（CREA）会长莫恩（Wayne Moen）虽表示措施“适当”，但提醒二手楼宇市场高达200亿元及；涉及16万5千个职位，建议联邦政府密切监察对市场影响，切勿造成蔓延效应拖垮整体经济。
此次措施是一系列竭止家庭债务上升的举动之一。去年加拿大第四季债务比率，已达到家庭收入的152%。同一日金融机构监理办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions），也推出打击对边缘借贷人士批出贷款的新规定。
资料来源：加通社/星报
房贷门槛拉高7月9日起生效
世界日报编译组渥太华21日电/为了阻止国民负债继续增长，联邦财政部长费拉逖21日再一次提升申请房屋抵押贷款门槛。想要贷款首次购屋的人，将更加困难，但费拉逖说这是为他们好。
这是自2008年以来，联邦政府第四度提升房贷申请门槛。四项将于7月9日生效的新规定为：
●房贷的最久偿还年限（amortization），从现行的30年进一步缩短至25年。
●以房屋作抵押申请贷款时，最多只能取得相当于房屋价值80%的贷款，而非现行的可以取得相当于房屋价值85%的贷款。
●价格超过100万元的住宅，首付如果不超过20%，加拿大房贷暨房屋公司（Canadian Mortgage and Housing Corp.）即不准投保。这意味着购置房价100万元以上高端住宅者，首付款投入不足20万元者，便将被迫向民营保险公司购买保费更高昂的房贷保险。
●新规则规定，房贷付款、房地产税和取暖等费用占家庭收入比例（GDS）如果高于39%，或者家庭所有债务（如房贷、汽车贷款、学生贷款等）占家庭收入比例（TDS）如高于44%，即不具备申请房贷资格。
联邦财政部长费拉逖说：“新规定是为了令国民减少举债，我希望加拿大人准备进入这么火热的房地产市场时，好好想一想。”
他接着说：“新规定将阻止一部分人进入房市，意味着一部分人买便宜一点的房子。这是好事， 这正是我们想要看到之事。”
对消费者而言，最重要的改变是缩短房贷的最久偿还年限，亦即由现行的30年缩短至25年。根据财政部的计算，如果以3%的利率借一笔35 万元的房贷，与最久偿还年限30年相比，改为25年后，每月房贷付款将增加184元。可是，在25年的偿还房贷过程中，借款者可节省利息支出3万3052元，因为还贷期缩短了5年。
经济学家们基本上支持联邦政府的这项改变，但还是有一部分经济专家持保留态度。
加拿大帝国商业银行（CIBC）副首席经济师陶尔说，在房地产市场正在冷却，房价涨幅趋于下降之时，此次实施新政策的时机有点问题。他认为，这些提高申请房贷门槛规定，将导致房地产销售量减少3%至5%。
他指出，5%之内的销售量跌幅不至于颠覆房地产市场，但将会有感觉，政府在经济动荡之时采取行动一定要十分谨慎，一着不慎，便可能搞垮加拿大经济重要支柱房地产业。
新措施收紧房贷势令楼市降温抑屋价
明报/针对联邦财政部长费拉逖昨天宣布的一系列收紧房屋按揭的新措施，怀雅逊大学商学院财务系副教授卡普兰(Alan Kaplan)认为，在当前利率低企的环境下，上述新措施所产生的影响较小。不过，对于部分准备荣升业主的租户而言，他们的置业计划将被押后，以便积累足够的购房首付款。
卡普兰在接受本报采访时指出，根据加拿大统计局发表的统计数据，加拿大人的个人负债水平已打破历史纪录。而在加拿大人的个人负债项目中，房屋按揭是金额最大的债务。
令联邦政府深感担忧的是，加拿大人一旦遭遇按揭利率上升或失业的情况，便将导致加国经济陷入衰退。
他分析说，联邦政府最新推出的一系列收紧房屋按揭的新措施，有助于冷却炽热的房地产市场，但其所产生的影响较小。例如，将房屋按揭期限从最长为30年缩短为最长为25年，在当前利率低企的情况下，每月偿还的按揭贷款在金额上相差不多。
又如，由政府担保的房屋按揭，涉及的房屋价值不可超出100万元。对于绝大多数加拿大人来说，他们购买的房屋不会超过100万元。而对于那些有经济能力购买百万豪宅的加拿大人来说，新例并不会产生太大的影响。
卡普兰预测说，上述一系列收紧房屋贷款的新措施，可能将在以下两方面产生影响：第一，部分已做好准备荣升业主的租户，他们将不得不押后购房计划，以便有足够的积蓄支付购房首付款。
第二，人们将根据自己的经济负担能力来选择房价合适的房屋。如果原计划购买房价为40万元，现时可能会选择房价为30万元的房屋。
大鹏地产的华人经纪肖绍军认为，联邦政府最新推出的一系列收紧房屋按揭的新措施，将发挥抑制房价和抑制购房需求的作用，对于那些支付购房首付款较少的西人影响较大，对于支付购房首付款较多的华人则影响甚微。
他说：“新措施产生的即时影响就是：房地产市场在今年6月和7月进入淡季，房价的上涨速度受到抑制。但估计那些持观望态度的购房者将在8月和9月入市，至于今年的10月和11月又将是房地产的成交活跃期。”
新按揭政策影响三类人：欠缺首期 入息偏低 加按套现
星岛日报/特约记者杨婉文/联邦政府周四宣布，进一步收紧担保房屋按揭规例。有按揭经纪认为，措施可望稳定楼市，其他非担保的按揭也会受影响。但就算收紧规例后，不符合资格的人，仍然可以有途径做按揭，估计新措施可能造就主要银行以外的生意。
联邦政府其中一项收紧是把加拿大房屋按揭公司（CMHC）担保的房屋按揭最高还款期，由30年降低到25年。按揭经纪彭淑芳周四接受A1中文电台时事节目《A1出击》时表示，渥太华的做法正确，虽然新措施只局限担保按揭，但日后会影响其他所有按揭。她举例，政府较早前把还款期由40年减少到35年时，包括五大银行在内的所有按揭上限也改变到少于35年。她估计，措施生效后，其他银行也会跟随，只做25年以下还款期的按揭。
有银行专责按揭的人士证实，他任职的银行也会跟随新例，但暂时未知道何时做。
联邦财政部长费拉逊表示，希望新措施能有助稳定部份城市，例如是多伦多的柏文市场。彭淑芳认为，措施有助为楼市降温，虽然她处理的担保按揭不是大部份都买柏文，但也有不少本土出生的国民入息不够，难以储蓄到首期，只能有5%首期，需要透过担保按揭及30年还款期去买楼。新例实施后，这批人就难以买楼。新措施也会影响入息处于边缘状况，需要把还款期拉长到30年，供楼会比较舒服的人。
信托银行贷息高市民吃力
但她指出，就算在新措施下，难以达标买楼的人，市场也有其他选择，让他们入市。她指出，信托银行或Credit Union等机构的标准会较宽松，但利息较高，例如三年按揭的利率会比其他按揭高百份之一，令透过这个途径买楼的人更吃力。究竟新措施能否真的阻止没足够能力负担房屋按揭的人入市，就要留待日后措施实行后的效果。但她估计，主要银行以外的金融机构可能因此而生意兴隆。
彭淑芳举例，有些餐馆及装修公司为了避税，入息未必太多，这批人就算不符合主要银行的按揭要求，也可以转移到信托银行等其他金融机构，据悉一间主要银行现正开设处理信托银行这类按揭的部门。
联邦政府又把担保按揭加按楼宇的最高比率由85%降低到80%。彭淑芳指出，需要做到85%的人，很多时是由于要重整债务，而透过加按物业套现，来偿还信用卡欠款。如果这些客人的信用卡欠款高，入息证明又够，他们会协助包括华人在内的客人尽借，但现在就只能尽借80%。她认为，这是好事，以免这批人的负债持续处于高位，但也可能迫使他们更快偿还不到信用卡欠款，而面对破产。
受薪阶级 买房更难了
世界日报记者陈元诚温哥华报导/联邦政府21日宣布提高房贷申请门槛，最长还款期限由30年缩短至25年，抵押贷款总成数限制从85%降低到80%，房价在 100万元以上者不得购买房贷保险，7月9日生效。有房贷经纪表示，一般薪水阶级首当其冲，对于经济宽裕的新移民来说影响不大。
房贷经纪人黄瑞宜表示，就一般性贷款而言，一旦最长还款期限缩短，申请人可贷到的金额一定会变少。她指出，现在房贷审批时间长，预计贷款批下来时将超过7月9日，现在去抢办的意义不大。
黄瑞宜表示，2007年时房贷最长还款期限仍在40年，条件比较差的申请人尚可透过延长还款期限来争取想要的贷款额度，一旦还款期限再缩短，除了月付额增加之外，如果因此造成申请人年收入的负债比增加，银行可能减少核贷金额。
至于再抵押贷款成数限制（refinancing limit）由85%降低到80%，黄瑞宜认为在华人市场里，一直拿房子做再抵押的人其实不多，估计影响不大。另外，由于华人移民的经济状况普遍宽裕，有时贷款置产只是因为资金调度，不少人短期内就会还清货款。
地产经纪人陈铨铭指出，目前银行提供的贷款成数约在70%至75%之间，不少人为节省利息，甚至主动向银行要求25年还款期，他认为这一波房贷紧缩政策，对加东地区房市的冲击较大，对加西影响有限。
另一位地产经纪人林焕辉也认为，联邦政府虽然意在打压高房价，但能买得起一、两百万元独立屋的富有移民，实际上贷款成数都不会超过80%，更不需要购买房贷保险，受影响的都是一般受薪阶级，这些人未来想要贷款买房子变得更困难了。
卑诗地产协会首席经济学家莫尔（Cameron Muir）批评称，政府不应该在房市趋于平缓之际紧缩房贷政策，他认为新措施会加重贷款者的负担，尤其是首次购屋人士。
道明银行首席经济学家亚历山卓（Craig Alexander）分析，新政策将导致卖家以较低价格挂牌求售，可望在一年内让房价下修5个百分点，整体销售量则减少10%。
现金充裕 主要开支较少 新移民承受能力较大
星岛日报/联邦政府压抑楼市的新招，除了令首次置业者买屋难之外，对买楼投资的人影响更大。但资深房贷专家霍文翔认为，新措施对华裔社区的作用相对较小。因为华裔家庭开支普遍较主流社会为低，对房贷供款有较大的承受能力；而且，很多新移民的手头较松裕，提高首期比率所造成的压力就相对较小。
霍文翔说，以目前提高首期的门槛，将令很多初次买屋的人要更长时间才有足够积蓄缴交首期。渥太华亦同时缩短还款周期。这是联邦政府近年来第4度收缩还款周期，由以往的40年减至最新的25年。还款周期长，利息的负担增加，但每月供楼的金额就可以降低。缩短还款周期意味着月供负担大。每月供900至1,000元的房屋，未来可能要提高至1,200至1,400元，对楼市的影响非常大。况且，由于供楼的开支增加，家庭收入可动用的其他额度就大幅收窄，将影响其他的经济活动。
夏天是房屋买卖最畅旺的季节。他说，财长在这个时候提出冷却手段，明显是要让楼市降温。美国在2007年楼市泡沫未破之前，房屋市场的指数达到16的高位。多伦多目前的指数也上升到15。
影响买楼投资人士
他说，对于不少手上有一笔钱，准备再买一间屋投资，又或是计划将住宅物业再按揭买楼的人，新政策都会对他们造成一定的打击。事实上，加国银行业早在几个月前就已经明显有一些内部的自律措施出台。一些原来好简单、容易的申请个案，也遇到不少额外阻滞和更严格的审查。
他说，联邦政府的新措施在全国范围的影响比较大，有相当的抑制作用；但对华裔社区和少数族裔新移民产生的效力就很有限。因为华裔家庭开支普遍较主流社会为低，对房贷供款有较大的承受能力；而且，很多新移民的手头较松裕，提高首期比率所造成的压力就相对较小。
三种途径凑足首期
星岛日报记者孙铭雪报道/对于付不起两成首期的置业人士，有按揭和地产经纪建议置业者可尝试申请没有抵押的贷款额度，或向其他贷款机构贷款。近期置业者还可以考虑锁定利率，并保持信用卡还款记录良好。
地产经纪杨涛瑞表示，借款人可以尝试以下3种方法来凑足首期。第一：向其他银行申请没有抵押的贷款额度（按个人情况1至3万元不等）。
申请者可以在自己贷款银行之外的其他银行尝试申请。但是这需要申请者的信用良好，并提供合理的借贷理由，像是年轻人结婚等。
第二：若是买房的理由是自己居住而不是投资，可以尝试申请第二贷款，即向银行之外的贷款机构进行短期的借款。虽然第二贷款利息通常要高于第一贷款，但是解决了当务之急，又能省去买房的贷款保险。
第三：新措施将在7月9日实施。若是在短期（3至6个月）内准备买房人士，可要求银行方面锁定目前的利率，并用现在的利率在近期买房。这样的话，新政策对他们购房就不会产生影响。
保持信用记录良好
此外，按揭经纪谢绮薇从信用记录方面给置业者的建议是：
第一，注意信用卡的还款日期，按时还款。
第二，若果想在近期买房，就尽量不要再用贷款的方式购买汽车或大型家具等商品。
第三，在申请贷款置业期间，尽量不要转换工作，待取到贷款批准后才转工。
香港居屋模式 值得加拿大借镜
星岛日报记者冯瑞熊报道/对于联邦政府推出新措施收紧房贷，银行界人士都指是防范楼市可能出现泡沫的反应。
不过，有投资顾问认为新措施未能解决市民难于置业的问题，建议政府考虑兴建类似香港的“居屋”，协助没有能力置业人士取得属于自己的居所。
道明宏达理财财务策划冯卿指出，联邦政府新措施主要会影响首次置业人士。她说现时利率处于最低水平，如果一旦利率回升，部分置业人士很可能会负担不起，出现违约情况。事实上，楼市自2003年起就处于牛市，累积一定的升幅，亦令风险提高。
她说道明宏达早前亦有报告指加拿大柏文供过于求，部分楼房亦有估价过高的情况。银行在年初已收紧未有工作收入人士的房贷申请。故此联邦政府现时推出措施，是防范楼市出现泡沫，避免当利率上升而带来的风险。
轰措施打击首置业者
投资顾问宋浩晖称，根据加拿大地产协会资料，加国家庭负债与可动用收入的比率，今年首季已升至154.3%的新高水平，如果利率进一步提升，部分置业人士就可能负担不起房贷，故此联邦政府才会推出新措施。
不过，宋浩晖批评新措施虽然给于市场一个警告讯号，但是没有解决市民难于置业的问题。他说新措施打击最大的是首次置业人士，特别购买100万元以下房屋人士，也会对楼市构成压力，但不会影响价格高的房屋。
他建议政府可以增加房屋的供应，一方面由私人发展商继续兴建房屋，另一方面政府可以提供可负担及购买的房屋（Affordable Ownership），类似香港的“居者有其屋”。即让私人房屋继续健康发展之余，也可以解决市民置业的问题。
