加国无忧综述 作者：牧涛/自前两年美国房地产市场萧条开始，很多加拿大人南下美国“抄底”购屋置产。近日，随着加元兑美元再次越过平算线和严冬的来临，不少本国、特别是安省的买家又把目光投到了和加拿大交界的纽约州，购买那里的滑雪度假屋。纽约州的房屋并不像佛罗里达州、加州和亚利桑那州那样便宜，但是由于交通便利等因素，仍然获得了很多加拿大人的青睐。
南下购置滑雪度假屋的经历
根据全美地产经纪商协会（NAR）提供的资料，去年在美国买房的外国买家中，加拿大的买主居冠，约达15.4万名，人数超越来自英国、墨西哥和印度买家。其中有2.7万人购买了度假村，有2.2万买房者是用现金直接支付。
数据还显示，加拿大买主更中意佛罗里达州、加州和亚利桑那州的房地产市场，因为这些地区不但气候温暖，而且房价跌幅较大。
随着加元兑美元再次越过平算线和严冬的来临，不少加拿大的买家又把目光投到了和加拿大交界的纽约州，购买那里的滑雪度假屋。
近日刚刚在纽约州Ellicottville小镇购房的安省密西沙加市居民玛丽（Christine Marie）表示，自己曾在去年一月购买了一所超过1500平方尺的镇屋（townhouse）用作滑雪度假屋。整套房子包括全部装修和家具（fully furnished）、一套厨房设备、餐具，以及一个DVD播放机，总价23.5万美元。一所和自己的房子类似的物业，曾在前年卖出了25.5万美元。
尽管玛丽十分希望在纽约州也能“捞”到像佛罗里达州、加州和亚利桑那州那样的“便宜货”，但是这里的总体房价并不像前面几个州那样出现过“大跳水”，加上追求便宜并非此次购房的主要原因，所以她也没有在价钱上过多计较。
玛丽表示，自己选择在Ellicottville小镇购买滑雪度假屋，并非为了追求便宜，而是考虑到出行、交通方便。她的这所房子离滑雪场只有10分钟的路程，而从自己居住的地方（密西沙加市）开车前往度假屋只要2.5小时（不堵车的情况下），和开车前往本省传统的滑雪度假区Muskoka差不多的时间。
仔细算算，在本国几个传统滑雪场购买的度假屋，综合条件并没有美国的好。例如，冬季Muskoka滑雪场人很多，而Ellicottville则非常空旷。此外，在Muskoka租度假屋的钱也不便宜，还不如直接在Ellicottvill买一所。
是南下美国还是在本地购置度假屋？
纽约州当地的地产经纪Brian Zerges表示，从去年冬季开始，不少加拿大人、特别是安省居民，便开始了南下纽约州购买度假屋的行动。购买热点，除了前文所述的Ellicottville小镇外，还有很多人选择在Finger Lakes地区，这里是全年度假胜地，临湖的度假屋（包括简易码头）平均只要35万元；不临湖的度假屋，价格则比前者低20％左右。
这些物业无论是用于自住还是出租，都非常适合。他表示，这里度假屋的平均租金在每星期1000元至8000元浮动，全年平均价是每个星期2500美元。纽约州离安省很近，也便于屋主经常过来收拾、打理。
他也指出，对加拿大人来说，在美国购房仍然需要考虑过境等待，这一不便利的因素。在长周末，从加拿大过境美国的车辆可能需要等待超过一个小时。
不过，安省本地的地产经纪却不太建议加拿大人在美国购置度假屋。安省冬季度假胜地Collingwood地区的地产经纪Kevin Woolham表示，尽管大多伦多地区的房价非常惊人，但是只要出了这个区域，价钱仍然比较合理，而且也有很多选择。对于安省本地居民来说，南下美国购置度假屋实在不如在本地购买来得方便。
他举例，在本省滑雪胜地Blue Mountain 地区，一所737尺的滑雪度假屋只要11.9万元，而该地区同类型的房屋价格曾升至15万。
附文：南下购置房产的注意事项
对于投资者来说，第一件事情就是要问问自己是否真的需要购买。投资房产是一项巨大的投资，如果购买一套新房，将增加你供养和维修的负担。尤其是去美国买房，对当地环境不熟悉容易盲目投资，容易后悔。一个值得推荐的办法是，在你希望买房的地区先租上一段时间来确定你是否真喜欢这个地方，然后再决定是否购买。
加人去美国买房，贷款是个大问题。加国五家大银行基本都不做此类贷款，仅有一些私人借贷机构或许愿意办理。用现金去购买美国房产是一个明智的决定，因为外国人在美国要取得贷款较本地人困难，尤其在美国金融风暴后，金融机构已经收紧贷款。就算能取得消费性贷款，也需要非居民的人支付35%到40%的房款首付，这比美国当地人要高了很多。
同时，他们还需要你建立一个银行账户，里面要有足够支付至少6个月抵押贷款，保险和房屋税的资金。还有，因为你不是居民，所以你没有信用记录，你必须要得到国际认可的信用机构的证明信和你的银行账单。
在美国，不是由律师而是由第三方代理来办理你的手续。完成一套房产交易的所有代理费用大概是1.75%，一套300,000美元的房子大概需要支付5250美元的费用。
不过，在美国抵押贷款比起加拿大来有诸多好处。在美国你可以得到30年的固定抵押贷款利息，而在加拿大只有10年。另外，在美国没有“提前还贷”违约金问题。
此外，诸如税收和健康保险也有类似问题。在美国，随着你年龄的增大，你的医疗保险的费用将变得更高，所以，许多外国买家缩短了他们待的时间，因为费用实在是太高了。
一旦你在美国买了房，各种相关的规定还有税也随之而来。一般来说，如果你在美国一年之中居住超过183天，你就可以算作美国的税务居民。你就因此有义务按照美国要求纳税。特殊情况下加拿大人可以设法向美国税务局说明他和加拿大的联系超过了和美国的联系，以便规避在美国缴税。
如果你以非居民的身份卖掉你在美国的房产，那么你最多需要支付给美国税务局10%的卖出款。
出售房产获得的利润，即资本获利（Capital gain）需要向美加两国申报。如果你持有房产超过1年，那么任何所得都要交15%的税。如果你持有该房产少于1年，那么你将根据当地纳税政策交税，不过这往往比15%更高；而在加拿大将投资获利的50％计入投资者年收入，按年收入征税，不过一般会大大高于美国15％税率。此外，房屋出租获利也应向美加两国申报。
另外非美国居民还要在美国缴纳遗产税。诸如设定信托，或者将物业挂在资产较少的配偶名下可以帮助你少缴点遗产税。
专家准备在美国购房的国际买家特别小心房屋保险。因为有时候很多事情是你预料不到的，比如飓风的袭击。一般来说有必要购买单独的这类保险；还有如果你的房子恰好是在龙卷风、洪水或者其他自然灾害袭击过的地区，不要指望当地政府会提供帮助。美国政府的灾害帮助并不面对那些用来度假房，他们只对当地居民负责。
