星岛日报/2007年以来，多伦多房地產市场淡季不淡，创出严冬时节的市场热潮。根据多伦多地產局发佈的数字，今年2月，多伦多二手房市场共售出6772套物业，为史上第二好的单月。房价平均比前一年上升4%。在一些地区，房价甚至比前一年上升了22%。地產市场愈来愈热，对於本地人而言是喜是忧﹖在加国安居乐业的梦想，是近了还是远了﹖本报近期採访资深的房地產经纪和房屋按揭贷款专家，畅谈他们的想法。
趁早入市为好
买房人经常议论的一个话题是，房价起伏不定，何时是最佳的买房时间﹖对此，资深房地產经纪、地產投资人庞海福认为，对於自住房，只要经济能力许可，愈早买愈好。他表示，许多人抱著炒股票的心態来买房，幻想在最低谷时入市，这是不现实的。房价起伏的周期一般在20年左右，一个人不能等那么久。况且房价起伏並不是一种「正弦波」的上下均衡状態，从长线看，房价总是在起伏中有上升的走势。
另外，无论在何时入市，总能找到合適的投资机会。以多伦多近几年的房地產走势看，许多人后悔前两年房价低时未出手购房，有人则感嘆存钱的速度追不上房屋涨价的速度。情势就是这样，今年买可能没有前几年买合算，但仍比明年再买有利可图。更何况白白花费金钱租房，从投资的角度而言绝对是一大浪费。
买房可参考计算公式
庞海福表示，作为买房的基本步骤，首先要根据自己的经济承受能力，確定买什么价位、什么种类的房屋。目前可供选择的房屋，大致有共管公寓、共管镇屋、自管镇房、半独立房、独立房等不同类型。不同类型的房屋不仅售价不同，还会涉及日后的地税、维修、水电、保险费、管理费等开支。所以在考虑买什么房屋时，不仅要考虑目前的购买力，还要考应日后的经济承受能力。有一种可供参考的计算公式，是將全家毛收入乘以3.3倍，再加上家庭存款的数额，所得到数据，即是適合自己购买力的房屋最高价位。
好学区最具增值潜力
买房时大家都会关心房屋日后的升值潜力。庞海福认为，在升值的因素中，以好的学区最具增值潜力。其次是周边的社区环境，包括是否有公园绿地、球场、河谷等，以及周边人口收入、社会经济情况。其次才是交通便利情况。具体到不同种类的房屋，他认为从投资角度来看，能买独立屋就不要买半独立屋，能买半独立屋就不要买镇屋，能买镇屋就不要买楼宇共管公寓。因房產的升值能力与它所佔的土地面积有关。建筑物本身是有折旧及贬值的，房屋升值是因为它所佔的土地升值。因此，佔地越大的物业，其「含金量」越高，升值潜力越大。
对於二次置业的人而言，通常也是以小屋换大屋，由较差的区换到较好的区为合理的投资方向。比如由士嘉堡到北约克，由北约克再到周边的905地区。由房地產角度看的好区，实际上是一个地区自然和社会生態的综合指標。
於人村房价年升22%
多伦多地產局发佈的统计表明，今年二月多伦多房屋的均价为36万8,687元，比2006年2月的均价高出4%，也比今年1月的均价高4%。在万锦市华人聚集的於人村等地，房价在一年之內上升了22%。
不过庞海福在比较研究后认为，大多地区大部分增值潜力大的物业区其实都不是华人区。近期他所看好的升值区一是以湾景大道与劳伦斯大道为中心的C12区，另一个是正在开发的旺市新楼盘。旺市相较於万锦市及烈治文山市而言开发较晚，目前向北只推进到麦健时上校路一带。旺市新建的购物中心是安省最大、加国第二，且规划的地铁路线北上，更加快这一地区的繁华。庞海福就此提醒华人，在寻找好的楼盘时，不要局限於传统的华人区，应该把眼光放宽。
房屋交易 慎防吃亏
庞海福认为，房屋买卖中容易吃亏的几个地方如下。
第一是卖主没有打扫卫生，令买主接下「圾垃房」。这不仅令买主在搬屋、换房等紧张的日程中增加了额外的工作，更令「乔迁之喜」蒙上一层不快。防止的办法是「丑话讲在前」，买主在竞价时即加上要求卖主將房屋打扫乾净的条款，二是在交接之前再检查一次房屋，讲明如不打扫乾净，律师將扣除卖方一部分钱。
第二是卖主偷龙转凤，將好的电器调换成旧的电器。一般买卖合同中只会笼统写明房屋中的洗衣机、乾衣机、雪柜、炉灶等一同出售给买主，不会具体写明电器的具体情况。一些无良卖主乘机在交接之前將好的电器搬走，换上旧的电器给买主充数。
预防的办法是，在出价竞爭时写明电器的品牌和型號，在验屋时將电器拍照存证。
第三是卖主在一些不引人注意的地方做手脚。比如在售房期间，在房屋內「加料」给买主看，增加屋房的装修、保暖材料。但在交接之前，又將这些材料全部拆走。因此，验房时照相存证是必不可少的。
第四是大麻屋，即之前被人用来种大麻的房屋。庞海福表示，大麻屋一般都在富人区，且都是大房子，所以误买大麻屋损失很大。通常种大麻的是房客，房主不会在自己的屋中做这种事。许多大麻屋后来经过装修，外表看不出来。但其实有很严重的「內伤」，比如因偷电导致电力系统严重破壤，保暖层被破壤，供暖系统瘫痪等，甚至房屋主体结构被破壤。这些內伤一般人不一定察觉，要找专业的验房师分辨。种过大麻的房屋，不论价钱如何，都不建议买主购买。
投资地產 快速致富
近年来一直努力向华人灌输通过投资房地產致富理念的庞海福表示，房地產是快速且稳妥地积累財富的一种有效方式。
首先是投资房地產最容易得到银行贷款，相较於其它商业贷款，房贷利率最低，是最低成本的借款。
第二，在房地產市场，只要有专业的知识和眼光，可以「用60至70元的代价买到100元的东西」。市场上经常推出的遗產房、破產房以及房主因离婚、回流等个人原因急售的房屋，可以用市价以下的价格购买，稍做整修之后，就可以获得可观的回报。最后，同上班打工赚取固定工资相比，房地產的投资，无论是租金还是房屋升值，都是一种「被动型收入」，即不必投资人花费太多的时间和精力，也不用长时间劳累以牺牲身体健康为代价，而得到稳定的回报，从財政压力当中解放出来。
寻找好经纪至关重要
作为买房的重要步骤，寻找一名好的房地產经纪至关重要。被问及怎样判断一个经纪是否够专业，庞海福显得十分谨慎。他认为，这主要在买房者自己的判断。通常好的经纪只要带客人看一次房子，即有充分的机会显示其专业经验，给客人留下深刻的印象。好的经纪应该保护买房者的利益，及时发现各种问题並诚实告诉买房者，而不能只关心能否尽快成交赚取佣金。这一方面客人都是有口碑的。
另外，买房者在寻找自己的理想房屋时也应该了解，没有一个房子是十全十美的。选房的过程有时与谈恋爱类似，需要一点缘份和运气，机遇也很重要。
在找到理想价位的房屋之后，接下来要申请银行贷款。之后找专业的验房师对房屋进行检验，以防止潜在的问题。最后步骤是委託一位律师完成房屋交接手续。这也是很重要的一步，一个富有专业经验的律师將保护当事人在房屋交接过程中权益不受损害。
按揭利率持续稳定.新政策促楼市加温
房屋按揭贷款专业人士许群认为，受加国经济大环境影响，近两年房屋按揭利率已下调，未来五年预测应该会继续保持稳定。而近期加国接揭保险机构出台的一些新政策，將极大地为自僱人士及投资出租房屋的人士提供便利，预计会进一步令房市加温。
许群表示，近期加国经济稳定，失业率低。预测未来两年內通货膨胀率亦保持在稳定的范围內。受这些因素制约，近期利率上升的可能性远低於下降的可能性。丰业银行预测今年9至10月间利率可能分两次下调各0.25%，其它各大银行目前推出的浮动利率与5年期的固定利率大体相同，亦表示这些银行均看好未来5年內利率基本保持稳定。
为投资打开方便之门
她认为，近期专为各大银行提供房屋按揭保险业务的GE等金融保险机构推出的两项新的政策，可能会进一步推动房地產市场的繁荣。其一是自僱人士贷款保险政策，允许自僱人士在缴纳低至5%的首期款之后，可以申请房贷。第二项政策叫作投资人士租屋保险计划，允许持固定工资收入、已经拥有房贷的人士，可以在缴付5%或10%首期款之后，申请为出租用投资购房的房贷。这为许多希望投资地產、以租金收入供养第二物业的人士打开了方便之门。
她表示，善用这些金融政策，適时投资，可以有效地增加財富。作为住宅以外、以赚取租金为目的的投资物业，至少可以为业主带来三重好处﹕第一，扣除物业的维修、保养、地税、管理费及月付按揭之外，房租收入可能给业主带来少量贏余收入﹔第二，房屋的增值可为业主带来財富﹔第三，就算房屋没有升值，租金亦只够支付必要的支出，以租金还贷款，相当於租房者为业主供房，对业主而言仍有利润。对於那些希望投资、又没有足够资金支付首期付款的人，新的政策提供了一个可供选择的机会。
如何选择利率﹖
採用固定利率还是浮动利率，这也是买房者经常问到的问题。许群表示，对於以投资收取租金为目的的物业，为了每月固定支出管理方便，她建议採用固定利率。对於自住为主、以日常工资收入供款的房贷，她则主张採用浮动利率。
她表示，浮动利率因为与央行公佈的基准利率掛鉤，最接近真实利率。经过专家计算，在75%的情况下，採用浮动利率比採用固定利率支付的利息更少。况且浮动利率还是隨时可以锁定的。在购房最初几年本金最多的时候，应尽量採用绝对值最低的浮动利率。
许群特別提到，各大银行在利率相同的情况下，採用不同的復利计算方式，即如何计算「利滚利」的方式，也对贷款者支出利息多少造成差別。简而言之，皇家银行、满地可银行、CIBC及TD银行均採用每月復利方式(Monthly Compound)计算利息，丰业银行及ING则採用每半年復利方式（Semi-annual Compound)计算利息。
以同样贷款25万元、在利率同为5.2%的情况下，每月利滚利的计算方式要支付1490.75元，半年利滚利计划方式每月支出均1482.61元。后者的利息支出少於前者，其差別相当於利率上减少了0.05%。消费者在考应选择借款银行时，应该问清其復利计算方法。但这种区別只存在採用浮动利率的情况下。在固定利率时，目前各大银行均採用半年一次的復利计算方式。
