发展商答辩最后限期未到
明报/多伦多近年物业市道兴旺，无论住宅或商业楼宇均成交畅旺，但随之而来亦发生了一些小买家与发展商的纠纷。
于5年前开售的“遨天置地”分契式商场，至今未向当年买家交吉，最少两名买家因要求退款不果，已入禀法庭要求索回订金及赔偿。
入禀法庭的买家要求“2811 Development Corporation”(即该商场项目的发展商，下简称：2811)、“Landmark (Canada) Inc.”(下简称：Landmark)及其代表律师“Torkin Manes LLP”退回订金、兴讼引致的费用，及法庭认为公平的赔偿。
安省高等法院刚于上月10日，以两案性质相同，是同一论点、同一合约和同一物业，以及牵涉同一律师，故定于今年8月5日合并聆讯，然后始作出裁决。
两宗关于“遨天置地”分契式商场的退订官司，其中一宗法庭文件档号为CV-09-079213-00，原诉人“Siu Shiu Wong in trust for a company to be incorporated”(下简称：Wong)透过许九思律师行的律师Ken MacDonald，于去年11月17日入禀安省高等法院，向答辩人2811、Landmark及Torkin Manes LLP，以建筑工程尚未展开，预料单位无法按合约期限内如期交吉，是2811违反合约在先为理据，要求买卖合约无效而要废止，退回43,800元订金及利息。
买家Wong入禀要求法庭宣布，其跟2811于2005年6月6日所签署的买卖合约已无效而要废止，并要求法庭颁令让其获退回所有根据合约所支付的订金连同利息，以及要2811或Landmark向其付还任何及所有跟合约有关而为其所带来的费用和开支、这次入禀的费用，以及法庭认为公平的进一步及其他补偿。
据该入禀状指，Wong是从2811购入一个商用单位，买卖合约于2005年6月6日签署。Wong按照合约而向替2811为买家做信托监管的律师行Torkin Manes LLP，支付合共43,800元的订金。
合约中规定2811要在“交收物业日期”(possession date)2007年9月31日，让Wong可以迁入。合约是准许2811把该日延期一次或以上，但合计则不能超过18个月，由2007年9月31日计算，即是不能延期超过2009年3月31日。
入禀状又指，合约并规定2811在交收物业日期后的最多14个月之内，成立共管物业业主管理委员会(condominium corporation)，如不能做到，Wong有权终止合约，获退还订金及利息。而合约并规定2811要在交收物业日期之后的最多15个月之内交吉，完成单位的买卖(final closing)。
Wong入禀的理据是，尽管4年多已过去，2811甚至并无展开商场的兴建，显然是放弃了计划，但2811却拒绝向其退还订金的要求。与此同时，在“时间应是各方面的要素”的合约精神下，2811是最根本违反了合约。
其次的理据是，2811是预期违约(anticipatory breach)，因为很清楚和显明地2811将不会及时遵守合约的条款。2811并无展开兴建，未有采取所有合理的步骤来完成合约下的建筑，以及成立共管物业业主管理委员会，这不但违约，同时也违反了《安省共管物业法》中的第78及79条，因此让买家有权废除合约，及获退回所有订金及利息。
2811则透过潘贺律师行的律师Ford W. Wong，于今年3月9日作出答辩，以其商业发展经理Johnny Lam的宣誓书来回应。2811在答辩书上指，2811拥有士刁路5789至5951号、目前发展一项共管物业计划“遨天置地”以及其他的商业用途。Tokin Manes LLP是负责把单位买家的订金做信托保管的律师行。
2811在答辩书中指，按照合约，如卖方的加工(finishes)在物业交收日期前并无大量地完成，卖方可一次或以上单方面延后该日期，至合计最多不能超过18个月，因此2811是有权，也因此把原定的2007年9月31日的物业交收日期，延至2009年3月31日。
至于交吉日期，应是物业交收日期后的最多15个月内，因此2811是到今年6月30日才交吉。这一点已由律师行向原诉人于去年11月25日发信解释。
答辩书并提到，在合约内唯一让原诉人终止合约的情况，就是如卖方未能在物业交收日期后的14个月内注册成立共管物业管理委员会，这样买方才有权于届时之后终止合约。从去年3月31日计算14个月，是今年的5月31日，故原诉人这项入禀要求退还订金是太早(premature)。
2811并无放弃“遨天置地”计划。2811并非如原诉人的入禀状中的指控。2811已做了所需的地下污水及下水的接驳，来服务这片预期会在今年内恢复兴建的土地。
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20100425/“遨天置地”另一买家入禀状 指发展商违反安省共管物业法
明报/“遨天置地”分契式商场的两名买家，大致是以“预料单位无法按合约期限内交吉”为由，入禀法庭要求“遨天置地”的发展商退回订金。而在入禀过程中，一名原诉人在入禀状指曾有公司欲购入商场部分土地以作注资而不果。
另外，该原诉人入禀状又指，于去年11月30日就盖建该商场的土地所作的土地业权检索(title search)上，并无显示“遨天置地”发展商与多伦多市政府在地契上有土地规划协议的登记(no registration of a site plan agreement)，只登记了双方于2006年7月27日所签的核心服务(Core Servicing)协议。该原诉人因此要求与讼发展商退回128,625元订金。
此另一名“遨天置地”商场买家的入禀状，法庭文件档号为44-2010，原诉人“1177374 Ontario Ltd.”透过许九思律师行的律师Ken MacDonald，于2010年1月18日入禀安省高等法院，向答辩人“2811 Development Corporation”(即该商场发展商，下简称：2811)、“Landmark(Canada)Inc.”(下简称：Landmark )及“Torkin Manes LLP”，以建筑工程尚没展开，预料单位无法按合约期限内如期交吉，是2811违反合约在先为理据，要求买卖合约无效而要废止，退回128,625元订金及利息。
原诉人是于2005年6月8日跟2811签买卖合约，购买了3个商用单位。在合约中，规定2811在交收物业日期(Possession Date)2007年9月31日，原诉人可以迁入。合约是准许2811把该日期延期一次或以上，但合计不能延期超过18个月，由2007年9月31日计算，即是不能延期超过2009年3月31日。
合约并规定2811在交收物业日期后的最多14个月之内，成立共管物业业主管理委员会(condominium corporation)，如不能做到，原诉人有权终止合约，获退还订金及利息。合约并规定2811要在交收物业日期之后的最多15个月之内交吉，完成单位的买卖(final closing)。
原诉人是于2007年10月2日，签回由2811于2007年7月25日所发出的信件，接受把交收物业日期(Possession date)由2007年9月28日延至2008年3月31日。但原诉人在入禀状中称，同意延期是因2811在信中保证“所需建筑许可证已获签发，商场建筑工程已定于在未来数日内展开”，如不是有这保证，他不会签回信件。
原诉人入禀的理据是，尽管4年多已过去，2811甚至并无展开商场的兴建，显然是放弃了计划，但2811却拒绝向其退还订金的要求。在“时间应是各方面的要素”的合约精神下，2811是最根本违反了合约。
其次的理据是，2811是预期违约(anticipatory breach)，因很清楚和显明地2811将不会及时遵守到合约条款。2811并无展开兴建，未采取所有合理的步骤来完成合约下的建筑，及成立共管物业业主管理委员会，这不但违约，同时也违反《安省共管物业法》的第78及79条，因此买家有权废除合约及获退回所有订金及利息。
据入禀状中指，原诉人在2009年3月曾亲身到地盘视察，发现并没有任何建筑被兴建，或地下停车场范围被挖掘，并无看到有任何的建筑活动。他跟其太太及助手在之后的连月来，接连致电Landmark询问建筑会何时兴建，并无获对方清晰的答覆。
原诉人于是在2009年10月16日透过律师，向Landmark发信要求买卖协议被废止，订金要连利息一同发还。其律师除了在同月的30日，派人到地盘拍了9张照片，从不同角度证明地盘仍是片空地外，并在翌月的30日，对该土地做了土地业权检索。
当时的检索发现，2811也跟Terracap Investments Inc.进行诉讼。2811曾跟对方签署协议，Terracap会购入(该商场发展项目的)部分土地，以换取Terracap重新贷款(refinancing)及再注资合共1800万元。但Terracap其后则入禀法庭，对土地业权登记了“未决诉讼证明”(certificate of pending litigation)。
在其中2811向对方在去年8月10日所作的抗辩反诉状表示，对方不愿续签或延长贷款的期限，这贷款期在2009年7月29日完结。商场的兴建以及其本身的生存，因而是依靠其确保另外贷款的能力。1800万元的数额足够解除首次按揭，2811需要在2009年7月25日首次按揭到期前稳固这笔资金。
按该次的业权检索，地契上显示2811除了Relmi Financial Corporation的550万元外，之后并没有其他登记的按揭。该业权检索并显示，2811跟市府在2006年7月27日所签的核心服务(Core Servicing)协议，是登记在该地契上，但该协议也注明“在分区(subdivision)规划于这日期的1年内未注册，市府可自行选择给(土地)业主30天的通知而宣布协议无效。”地契上并无显示2811跟市府有土地规划协议的登记。
20100425/发展商：建筑工程详情短期公布
明报/对于先后两宗买家入禀法庭要求退款的诉讼，本报提出下述3点询问“遨天置地”发展集团的看法：
(一)买家要求退款的入理据，就是地盘目前仍是一片空地，施工无期，这算是最根本违反了合约精神，是“遨天置地”发展集团毁约在先，故他们认为有足够理由解约而获退款。对此，“遨天置地”发展集团有何意见？
(二)其中一入禀状提及“遨天置地”发展集团被Terracap Investments Inc.入禀法庭，对土地业权登记了“未决诉讼证明”。“遨天置地”发展集团曾跟对方协议，由对方购入部分土地，以换取对方重新贷款及再注资1800万元。这协议是否最终告吹？为何对方要告上法庭？可否透露一下双方的合作过程及关系变化？
(三)根据法庭文件上指，“遨天置地”发展集团除了Relmi Financial Corporation的550万元外，并没有其他登记的按揭。上月29日“遨天置地”发展集团曾表示可于本月有新贷款的消息，可否确实一下是否已找到新的财团合作？合作计划何时会成事？是否会如“遨天置地”发展集团在法庭答辩书上所指“没有放弃计划，会于今年内恢复兴建”？
“遨天置地”发展集团于上周四(22日)回覆本报查询，表示：“此两宗诉讼内之内容并非事实全部；但碍于此两宗商业诉讼连同提及有关Terracap Investments Inc.诉讼现正进行司法程序，一切均等待法庭排期审理裁决，本公司现阶段不能就未审理的诉讼作回应，以免舆论影响司法，妨碍司法公正及藐视法庭后果。
“个别买家如有任何变更的要求，本公司均按其买卖合约条款依法办理，买家所交付的所有按金连规定利息，均可在终止合约时全数取回。”
“遨天置地”发展集团并称，其发展项目获市府批核，“已取得室内商场地基许可证(foundation permit)。整个项目全幅42英亩的地下设施基建项目(Site Work Infrastructure) 及室内商场的地桩工程已全部完成及验证。”
“由于近年的世界性金融风暴，影响了项目进展，引至商场上盖工程上的延迟。本公司现正紧密与一资金雄厚的本地大型发展商计划共同合作发展‘遨天置地’项目，有关建筑工程事宜安排就绪后，‘遨天置地’预计将于今年夏季全速兴建，详情将于短期内正式公布。”