（星星生活/捷克佳）面对多伦多租房市场的残酷现实，对于一些新移民来说，由于缺乏加拿大信用记录，他们无法进入市场。Airbnb应该成为在多伦多生活的一种方式。
CBC报道说，在加拿大各地，急于找到住处的租房者面临的选择很少，大部分都超出了他们的价格范围。
与此同时，还有数以千计的房屋、公寓、度假屋和共管公寓在广告上交替标榜舒适或宽敞、乡村或现代、中心或僻静，可供竞购。但这些房产的广告宣传是短期出租，而不是用于永久住房。
通过Airbnb或Vrbo预订的租房在当地住房市场变得越来越普遍，为游客创造了新的机会，并为一些房主带来了额外的收入来源。
但这种增长也再次引发了人们对住房金融化的担忧，这种趋势让租房者等人陷入困境，而投资者、房地产开发商和房东等实体则从这种情况中获利。
短期出租（简称STR，short-term rentals）正在增加加拿大经济的收入。Airbnb等实体如何塑造加拿大房地产市场以及由于缺乏针对性监管而存在的灰色地带成为人们关注的焦点。
根据加拿大统计局6月份发布的一项研究，通常通过在线平台预订的租房在加拿大住宿服务行业（包括为旅行者、度假者和其他人提供短期住宿的酒店和汽车旅馆）收入中所占的份额越来越大。2021年，短期出租占该分行业收入的15%以上，而2017年为7%。
联合国人权事务高级专员办事处将金融化定义为“当住房被视为商品——财富和投资的工具——而不是社会福利时”发生的现象。
然而，缺乏数据意味着确定短期出租对特定租赁市场的影响并不容易。
根据加拿大统计局2019年的一份报告，2018年，私人短期出租的收入估计为28亿加元。
Airbnb创立于2007年，并在2008年成立了公司。十年后，业务明显蓬勃发展。
根据麦吉尔大学研究人员在2018年对Airbnb趋势进行的一项全国性研究，“31,000套整套房屋的出租频率足够高……它们不太可能容纳永久居民。”
专家David Wachsmuth、Jennifer Combs和Danielle Kerrigan在2019年发布的这项研究还指出，大部分Airbnb房源集中在蒙特利尔、多伦多和温哥华，这些都是当年加拿大最昂贵的租赁市场。
与该公司卑微的家庭共享起步不同，该研究还发现，2018年Airbnb近一半的收入“是由管理多个房源的商业运营商产生的”。但Airbnb表示，绝大多数加拿大房东只共享一套房屋，整个挂牌房屋只占加拿大住房供应总量的不到1%。
【图：私人短期出租市场总收入】
阿尔伯塔大学房地产教授David Dale-Johnson表示，缺失的一个关键信息是用于短期租赁的住房总量的百分比。他说，鉴于未来移民数量不断增加，住房短缺，地方政府了解其住房存量的情况极其重要。
渥太华卡尔顿大学高级研究员Steve Pomeroy在2020年的研究表明，加拿大经济适用房数量也在减少。他在报告中表示，Airbnb等短期租赁公司的出现使小投资者和一些大公司能够产生比长期租赁高得多的收入。
联邦政府的国家住房战略为社区提供了超过820亿元的资金，用于建设新的补贴住房或对现有单元进行现代化改造等项目。但几位住房研究人员表示，加拿大的计划仍然过于强调建设公寓和拥有住房。以目前的价格来看，这对许多人来说是负担不起的。
根据2021年的人口普查数据，这些因素导致加拿大家庭的租房数量增加到500万户，约占加拿大家庭总数的三分之一。
近年来的研究着眼于短期租金如何给安大略省、卑诗省和魁北克省以及阿尔伯塔、爱德华王子岛等主要旅游中心的更大的房地产市场带来压力。
亚利桑那大学经济适用住房解决方案实验室的研究协调员Laura Murphy正在努力揭示短期出租和住房金融化如何影响埃德蒙顿等较小城市的租户的真相。她说，短期租金的影响更广泛，这通常会提高居住在那里的租户的租金。
她指出的趋势包括租赁住房价格上涨的压力、中产阶级化的影响以及对旅游业的日益依赖，因为短期出租通常位于步行绿地、购物和娱乐区以及交通附近。
【图：7月份加拿大出租单位平均要价创历史新高】
埃德蒙顿市并未追踪短期出租对住房负担能力的影响，但已确定四分之一的租房家庭（约33,270个家庭）将家庭收入的30%以上用于住房费用，并且可能生活在拥挤或不安全的条件下，无法搬得起。
Murphy表示，一些租户可能会流离失所，因为房东可以将长期出租转变为提供短期住宿，以获得更高的利润率。“我们正处于这里发生的事情的转折点。”
根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)一月份发布的年度租赁市场报告，这一结果意义重大，因为加拿大专用出租房屋的租赁空置率已接近历史低点，空置率从2021年的3.1%降至2022年的1.9%。
【图：人口普查大都市区的出租空置率】
该机构指出，空置率下降的部分原因是移民数量增加、购房成本更高以及学生返回主要城市地区的校园学习。
据Airbnb称，2010年至2022年间，全球Airbnb房东的收入为1500亿美元，其中加拿大房东的收入为71亿美元。
Airbnb美国东北部和加拿大地区负责人Nathan Rotman在接受CBC采访时表示，近50%的房东说他们出租房屋是为了留在自己的手里。随着生活成本挑战的上升，抵押贷款正在上涨，人们正在苦苦挣扎，他们正在寻找不同的方式来赚取额外收入。
2022年，加拿大的房东在Airbnb平台上的平均收入为12,000元。2022年，Airbnb还在加拿大征收和缴纳了超过1.77亿元的旅游税，其中包括近7000万元的联邦税。
今年夏天早些时候，Airbnb发布了《加拿大旅行传播报告》，该报告研究了它如何帮助填补为旅行者提供住宿的空白。
报告发现，加拿大近一半地区有Airbnb房源，但没有酒店。有些是较小的社区。报告称，这种更加分散的旅行趋势持续存在，这对加拿大各地的小城市、小城镇和偏僻的城市社区有利。
尽管Airbnb标榜为当地经济做出了贡献，但全国各地的城市都在努力解决如何应对该公司大规模增长带来的一些后果。
阿尔伯塔省酒店及住宿协会呼吁各省市政府针对短期租赁出台进一步的法规，以减轻对其行业的影响。协会主席兼首席执行官Tracy Douglas-Blowers表示，酒店并不反对真正的房屋共享，即居民通过出租主要住宅来赚取额外收入。但是购买房屋和公寓并每晚出租并不是房屋共享，而是一项大生意。
加拿大各城市在监管短期出租激增方面取得了不同程度的成功。大多数主要城市通常将短期出租定义为一个月以内的住宿。其他措施包括实施空置房屋税、要求经营者登记、将房产列为主要住宅、获取营业执照以及遵守分区章程。
魁北克省于6月通过了省级立法，将迫使Airbnb和其他短期租赁平台严厉打击未经授权的房源，否则将面临巨额罚款。许多新规定将于九月生效。
自2019年8月起，埃德蒙顿要求短期出租运营商获得许可。虽然非法短期出租在其他主要城市也存在问题，但埃德蒙顿市并未追踪无证出租的数量。
【图：埃德蒙顿短期出租运营商许可证】
该市估计只有45%的出租房屋拥有有效的营业执照。人们还担心短期出租通过社会混乱对社区产生影响。
为了与城市在监管方面进行合作，Airbnb推出了城市门户网站，为政府提供有关其社区房源的工具和见解。该平台表示，其在全球拥有300个合作伙伴，其中包括多伦多和温哥华。
据CMHC称，到2030年必须再建造350万套住房，以解决住房负担能力问题。
CMHC住房经济学家Michael Mak表示，像埃德蒙顿这样的市场能够更好地满足需求，因为有更多的专用租赁设施和更顺畅的施工流程。但利率上升环境下的劳动力短缺使开发商更难开展项目。他表示，短期出租可以影响低空置率的房地产市场，但并不是主要因素。
Airbnb还指出了住房供应问题，并指出2022年4月至23日期间，多伦多积极预订的28天或以上长期住宿房源不足3,000套。该平台表示，它否认了一些倡导者的说法，即它正在促进中长期住房的“影子市场”。
但对于阿尔伯塔大学的Laura Murphy来说，有效监管短期出租的问题不仅仅是住房存量。对于许多需要住房的家庭来说，绝大多数新建建筑完全无法承受。
总部位于渥太华的智库加拿大政策替代中心最近的一份报告发现，在37个人口普查大都市区中，只有3个拿最低工资的工人可以负担得起一居室租金。
【图：加拿大大城市支付平均市场租金所需的小时工资与最低工资】
Murphy说，这是关于规范这些事情，法规可以包括正式的、可公开访问的许可短期出租登记处。市政府还需要确保新的房地产开发项目旨在供当地和长期租赁，而不是被投资者抢占。
Fairbnb.coop等另类托管团体表示，他们将平台50%的费用用于资助当地项目，从而促进“社区驱动的旅游业”。在必要时，它排除了专门向游客出租的大型房地产投资者。
联邦政府还可以发挥作用，不断推动创建实益所有权登记处，使监管机构能够跟踪哪些实体拥有关键公司和资产。然而，将房地产投资纳入登记范围的工作正在进行中。
Murphy说，对于短期租赁，确实没有明确的方法来了解它们的所有者。“我们需要更好的信息，我们确实需要开始这项工作，这样我们就可以展示其中存在的一些差距。”
