20130329/业界指大多房市今年不会过热 专家预估房市继续软着陆

世界日报/本地地产界人士预计今年大多伦多地区房地产市场仍将处于消化期,不会出现过热现象。

资深地产界人士、富诚地产公司负责人宋伟表示,去年他就已经指出,大多伦多地区房地产市场已经进入消化期,现在他仍认为本地房地产市场还是处在消化期,如果房地产市场能够保持在这个高位,就是一个比较健康的结构,从数字上来讲,他认为今年市场出现过热、房屋价格大幅上升现象的可能性不大,现有的市场供应将在这个时期消化。

所谓消化期是指房屋市场上供应和需求比较平衡时期,是从卖家市场转入买家市场之间的一个时期,也是步入一个比较健康的时期。宋伟表示,目前的买家比较理智,会用更多时间去挑选适合自己的房屋,因此现在市场上成交房屋数量较之前有所下降。宋伟表示,尽管现在贷款利率仍然很低,但是在房价高的情况下,每个月的还款数字仍很可观,对于一般人来说仍是很大负担,会谨慎考虑。

在大多伦多房地产市场,独立房屋仍然受民众青睐,宋伟指出,由于大多伦多北部地区受环保限制,可以继续开发的新地盘有限,因此独立屋的需求和价格都保持稳定,相对而言,本地的高层共管公寓由于供应增加,出手的数量较多,买家就会有更多选择。

根据加拿大贷款暨房屋公司(CMHC)的预测,今年前半年大多伦多地区的房地产市场将放缓,而在下半年则会逐渐改善,房屋成交数量减少的原因包括房屋贷款规定和对贷款人的条件要求收紧和提高、高房价、移民减少等,预计在今年下半年,在房屋价格缓慢增长和工作机会增加以及薪水上升等情况下,本地消费者的购买能力将缓慢增强,房屋交易数量减少的情况将是暂时现象,在今年下半年将会逐渐恢复增长,尽管如此,增长幅度可能会低于前两年。

在新建房屋市场方面,预计今年的新屋建设会减缓,将与过去五年的平均数量接近,高层的共管公寓新屋开工量在今年上半年将会比较温和,在下半年则会稍有改善,低层的独立屋和半独立屋方面的新屋开工数量预计会有微弱减缓。

该机构还预测,今年下半年首次置业交易和现有房屋交易状况将会逐渐改善,而大多伦多地区平均房屋价格预计在今年会缓慢增长。

专家预估房市继续软着陆

世界日报/满地可银行(Bank of Montreal, BMO)金融集团和房产业者等,今年1月中旬在多伦多参加了2013年首次满银房市委员会会议,与会者谈论过去一年房市境况和提出了对今后12个月加拿大房市的展望。
在多伦多举行的首次满银房市委员会的讨论会,是满银在2013年整年系列会议的开端,今后陆续有全国性和地区性的满银关于加拿大房市境况和最新趋势的会议。

满银资深经济学家桂迭利(Sal Guatieri)指出,加拿大房市经过了十年的畅旺之后,多数地区似乎进入所谓的软着陆,此趋势有望在2013年继续。

桂迭利说:“2013年多数地区的房屋销量和新屋开工量继续放缓,价格总体上保持稳定。”“在2013年里,房市将获得小幅成长,在抵埠移民数量趋于稳定和首次购房族的支撑下,消费者的购房趋势逐渐向独栋房屋转移。”

他补充说,房产市场将继续从房贷低利率政策中获益,加拿大央行很可能再维持目前低利率另一年时间,而美联储的货币量化宽松政策也继续有利于保持长期房贷低利率。

不过,桂迭利又指出,以卡加利为代表的亚省和沙省房市可能与全国房市走向唱反调,因为这些地区的健康经济成长和薪资上涨,其房价会不降反升。与此同时,房价高企的多伦多和温哥华房市走势将较全国多数地区要经受较困难的着陆,这两地的房价会出现略微下降。

RE/MAX房产经纪公司金牌经纪乔利尼(Conrad Zurini)说,卡加利、多伦多、满地可等大城市的住房可承受能力(affordability)现在是个问题,这些地区的首次购房者在2013年上半年都可能避免入市。

乔利尼补充说,鉴于房贷低利率,打算升级住房的人士将继续是房市的主体,“这些消费者较关心便利生活设施和生活方式,他们已经有了坚实经济基础。”

乔利尼认为,首购族有可能会转向以上大城市之外的地区寻找性价比较佳的住房。他说:“这些买家随机会同行,他们跟随就业走,寻找自己理想的住房,独栋房屋最终将成为他们的首选。”“2013年,消费者将继续关注自己购房决定中的投资效益。”

至于房贷和融资方面,满银房贷专家腾纳(John Turner)列出了购房者在申请房贷过程中需要知晓的一些要素。

腾纳说:“房贷审批前的预先批准(pre-approval)继续是整个购房程序中重要的一个环节,无论你是首购族、还是升级住房的购房者,这个道理都适用。”“一般来说,多数人士都要借贷大部分资金购买自己的住房,因此甚至在找寻之前就获取房贷预先批准,照样是非常明智之举。”

腾纳补充说,购房者有能力提供的首付也是购房中一个重要方面,购房者应该采取多种策略,以确保有能力提供最大数额的首付,最终实现降低整个购房代价的目的,“有很多不同战略可以为自己储蓄首付,譬如,消费者最多可以从注册退休储蓄计划(RRSP)中支取2万5000元。”

他提醒说,较快偿清贷款的消费者将支付更少的利率,多数房贷提供了让顾客可以提前偿清贷款的选项。他又说:“满银有时会鼓励顾客选用较短偿还期的房贷;另外,趁现在利率处于历史最低的时候,尽快偿清贷款,这样你就可以无债一身轻地舒服享受退休生活。”

买卖屋合约 应诚信履行

世界日报/加拿大最高法院裁决指出,买卖双方在协商合约时不受所谓的诚信原则(good faith)限制,但一旦合约签订,交易双方即得根据诚信原则履行合约,而这对购屋消费者的意义何在?

第一,要记住的最重要事情是如果没有在买卖合约中诉诸文字,不论是什么条件,买卖双方都不必受到拘束。

第二,如果没有在买卖合约中以书面写清楚,不管房地产仲介在协商时说过或同意过什么条件,一切都可不算数。

第三,即使是在房屋销售宣传小册、宣传广告,或房屋求售网上列出的条件,如果未在买卖合约中以文字列明,卖家依旧可不必认帐。

第四,任何房屋买卖合约在履行前,应该先请房地产专业律师过目其中条款,再解除掉正式生效限制条件。

第五,只有买卖双方各自聘请的律师,才对保护其当事人权益,具有法律上、道德上和职业上的应负责任和应尽义务。

第六,任何房屋买卖合约应订下“先请律师过目”这项合约正式生效前的解除条件,并且在合约中以简明文字说清楚以避免争议;有些合约中的相关限制条款根本不知所云,对买卖任何一方都缺乏拘束力,同时要记得在合约中保留让律师可以详细过目合约的时间。

而在房屋买卖合约经过签署、过目及修正,应该按约履行时,买卖双方即得遵照诚信原则、根据合约条款进行买卖;事实上,大部分建筑商和销售仲介人员是诚实履约者,买卖的房屋是没有掩藏瑕疵商品,但难免有不肖商人混迹其中,签约时小心审慎还是需要谨记的行事原则。