楼价相等年薪4至11倍 加息即爆破
明报/渥太华智囊团向加拿大地产业敲起警钟，指出国内6大地产市场楼价自2002年以来飚升，地产业在30年间第一次接近泡沫边缘，它齐备所有危险信号，只要按揭利率急升，泡沫就会刺破。
加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)周二公布报告，分析按揭率对地产业的威胁。它说，加拿大各大银行只消调高1% 到1.25%的按揭率，加拿大的楼房业就会崩溃，好像美国一样。
报告作者说，精明的按揭率调节，修订按揭规则，是防止多伦多、温哥华、渥太华、卡加利、爱蒙顿和满地可6市地产业泡沫爆破的要诀。按揭率应该慢速、小幅度上调。
《加拿大房产泡沫：意外可期》报告(Canada’s Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)说，国内6大房地产市场房价急高，相当于民众年收入的4.7到11.3倍。
销售虽减慢 房价仍处泡沫边缘
报告指出，全国房产销售速度减慢，房价却处于泡沫边缘。从地产业历史上看，最合适房价应在人们年收入3到4倍之间。
全国房产销量在年初到顶，随后下降25%，但根据Teranet-National Bank的混合房产指数，国内大城市6月份房价，比上年同期高出13.6%。
6月份房价较去年同期13.6%
6月房价比5月高1.5%，这是自去年8月以来最大的月增幅，也是第14个月连续增长。
过去30年中，加拿大房地产市场经历3次泡沫。报告说，楼价上涨的速度，超过通货膨胀、家庭收入增加和经济增长的速度，泡沫就会出现。
报告作者麦克唐纳(David Macdonald)警告说，加拿大以前的房产泡沫，都是利率在两年间调升1%，结果刺破泡沫。
他说，加拿大各大银行只需调升按揭利率1%到1.25%，就能造成美国的房产危机局面。
温哥华在1981和1994年出现房产泡沫，多伦多也在1989年出现类似情况。其他4大地产市场，楼价在1980到2001年间相对稳定，在今日币值15万到22万元之间。麦克唐纳指出，今日全部6大市场房产平均价都超过30万元。
报告说，问题在于按揭利率低，信贷门槛低，鼓励买家购买他们未必负担得起的物业。
麦克唐纳建议，大银行和按揭公司应缓慢、温和调升利率，并修订按揭规则，恢复2006年以前的标准，将首期付款调高，从5%增加到10%，贷款期从35年调到25年。
他说，最好的局面是在以下5到10年保持楼价稳定，让楼价回到“心理安全区”，配合通胀速度，业主在卖房时赚赔都不会太大。
满地可银行(Bank of Montreal)副首席经济师波特(Douglas Porter)说，报告提到的问题不应完全否定，但楼价涨幅在减小，显示市场在远离泡沫。
加拿大过热的房产市场，在今年第2季度开始冷却。许多经济学家认定，房产市场不会出现泡沫。
但波特也说，加拿大少不免要大幅调整房产价格，如果楼价长期不断上涨，即便二手房市场下滑，已是危险信号。
房市泡沫？6大城连涨14月
世界日报/加拿大房屋销售量跌落，但本国六大城市的房价继续居高不下，而渥太华的一个智库认为，加拿大房价出现美国式的泡沫破裂并非不可能。
左翼智库加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）30日公布的研究报告说，目前的房价水平仍相当于普通加拿大人收入的 4.7至11.3倍，大大高于比较适宜的相当于国民年收入3至4倍的水平。
曾撰写“加拿大房地产泡沫：一个迟早要发生的事件”（Canada’s Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen）一书的研究员麦唐纳（David Macdonald）说，目前的房价水平值得关切。
房屋销售量今年初达到最高峰后，迄今已下跌25%，可是加拿大多伦多、温哥华等六大城市的房价在6月继续成长，与去年同期相比上涨了 13.6%。即使是与今年5月相比，6月的房价也上涨1.5%，为去年8月以来最大的月度涨幅，这也是连续第14个月上涨。
麦唐纳担心，房价这么扶摇直上，却缺乏其它基本经济因素支撑，难免有一天要土崩瓦解。
另类政策中心的报告指出，过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂，而且每次都是当房价飞速上涨，上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时，随之房价便出现大幅度的向下修正。
麦唐纳警告，触发房地产泡沫破裂不需要很激烈的经济因素变化，以前每次泡沫破裂只是由于利率在两年内上升1%而已。
过去30年那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。加拿大其它重要房地产市场卡加利（ Calgary）爱民顿（Edmonton）、渥太华、满地可在1980至2001年间均保持稳定，以今天的币值计算，它们的房价那时都在15万22万元之间。
麦唐纳指出：“今天令人关切的是，不仅仅温哥华和多伦多，而且这六大房地产市场的平均房价都超过30万元。”他告诫人们，尽管房地产市场正在冷却，但这不意味着加拿大房地产市场已摆脱泡沫破裂的危险。
满地可银行副首席经济师波特（Douglas Porter）表示，对另类政策中心报告提出的警告不能完全不当回事，然而房价涨幅急剧下降，房地产市场业已脱离泡沫破裂的危险境地。他指出：“根据我们目睹的加拿大去年就业成长，以及利率仍处于很低水平这些事实，我对房地产市场前景不那么悲观。”
这也是许多数经济学家的意见，他们认为更严格的贷款政策冷却了一度过热的房地产市场，从而避免了发生像美国那样激烈的房地产泡沫破裂。波特说：“我们和美国市场众多根本性的不同表明，我们很不可能发生类似美国经历过的房地产市场大崩盘。”
