20080507/GTA市镇物业开发税转嫁置业者

市府乘机开财源 对大多区楼市不利

【明报专讯】安省建筑业和地产发展协会昨天发表一份报告称,近年来,在大多区房地产市场的蓬勃发展中,发展费也是急剧增加,给买屋者增添了沉重的负担。

目前在大多区购买新的房产,屋价中已平均包含了3万元发展费,等于一辆新车的价格。

调查发现,自从2001年以来,大多区各城市的发展费已经增加了3到4倍,比起同期的通货膨胀率要高出6.5倍。发展费的大幅度增加,将新屋的成本不断推高,令许多买屋者却步;对大多区房地产市场的可持续发展造成负面影响。

调查中披露的主要事实包括:

.多伦多市的发展费在过去7年中跃升了342%。

.近年房地产市场火热的宾顿市,独立屋的发展费增幅也是大多区最大的。目前在多伦多,独立屋售价中包含了3.54万元的发展费。

.在大多区其他10个城市中,包括新市、万锦和旺市,新屋售价中则各自包含了3万元的发展费。

该协会主席莫德哈(Michael Moldenhauer)认为,大多区各城市发展费猛增,主要原因是省府下放服务,令到城市不敷开支,结果不少城市就把征收发展费作为弥补预算赤字的资金来源。有的城市政府因收取发展费容易,现在更希望通过省府对于相关法律的检讨,要求省府同意可以进一步放手增加发展费。

他说,据他们了解,在许多市政府,发展费已不是仅用于和房地产开发有关的服务方面,更用到其它方面,包括省府下放的社会服务方面的项目。

建筑业和地产发展协会把发展费称为“隐藏的税款”。他们说,经过过去7、8年的劲升,大多区的屋价已经很高,而高额的发展费更令屋价百上加斤。屋价高企,令许多家庭无力买屋,或无力选择独立屋。去年,大多区首次买屋者中,52%选择了购买共管柏文,表明买屋者的经济实力已经不足。

莫哈德表示,虽然同情各市政府面临的财政困难,但市政府却不应该将省府下放的财政负担再转嫁到买屋的市民身上。

该协会要求省府回收下放的服务,也要求省府不要同意修改法规、来提高发展费。

GTA市镇物业开发税转嫁置业者.屋价平均提高逾3万元

星岛日报记者/拥有1,500名会员的建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association, 简称BILD)昨天发表报告指出,大多伦多地区(GTA)各市政府近年来大幅提升物业开发税,致令屋价上涨超出愈来愈多人的负担能力。在大多伦多地区10个市镇,物业开发税(development charges)令房屋价格平均提高逾3万元。

建筑业及土地发展协会主席摩丹霍尔(Michael Moldenhauer)表示,对于大多伦多各市镇因省府下放社会服务而面临财政窘境,表示理解和同情,但各市政府应向安省争取更多的拨款,而不是以“隐藏加税”(hidden taxes)的方式,将负担再转嫁给置业者。这样,不仅各市政府,连新买家、发展商及各个城市本身都将成为省府不合理拨款方式的受害者。

该协会昨天发表一份题为“雪上加霜:物业开发税对新买家的挑战”,指近几年来物业开发税以成倍或数倍的速度增长,已令其变得不合理、过度征收、难以承受及阻碍市场。由此造成的房屋价格上涨超过大家的负担能力,令许多人拥有自己家园的梦想破碎。

报告跟进了大多伦多地区25个市镇由2001年起调升的物业开发税情况。

多伦多开发费增幅惊人

该报告显示,大多地区有10市镇征收单一家庭房屋(single family homes)物业开发费超过3万元,其中宾顿市居首,开发税相当于令单一家庭房屋加价35,398元。旺市为34,011元,烈治文山市及万锦市分别为33,598元及32,666元。多伦多及密西沙加市同类房屋的物业开发税目前尚不足3万元,但多伦多市过去7年中物业开发税增幅居大多伦多地区城市之首,涨幅达342%,比同期安省平均通胀指数(11.7%)高29倍。而大多伦多地区有8个市镇的开发税增幅超过一倍。

报告还指出,物业开发税乃是雪上之霜,买屋者要负担的政府征收费用还包括GST、PST,土地转让费(多伦多市府去年已宣布加倍征收)、土地占用费(land dedications)及包括房屋保险(home warranty)、建筑许可证、开发申请费及注册费等林林总总名目繁多的收费,令政府收费占到房屋价格的20%以上。加拿大房屋按揭公司近期报告显示,大多伦多地区中多伦多、密西沙加及旺市三个城市单一家庭房屋涉及的政府收费成本超过6万元,其中以多伦多最贵,超过10万元。

公平而言,各市政府向发展商增收物业开发税,不是近年来大多伦多地区屋价飞涨的唯一推动力。对此建筑业及土地发展协会副主席维阿卡罗(Joe Vaccaro)表示,土地、人工及建材价格上涨都是推高房价的因素。但这些因素的上涨幅度都要受市场制约,唯有物业开发费涨幅完全由各各市政府决定而不是由市场决定,因此它的增幅超过通胀,超过汽油价格,超过整个房市的平均上涨指数。各市府征收开发税,原意是因为新的住宅发展导致对市政服务的需求增加。而买屋者并不知道他们在置业的过程中,已经向所在地市政府一次性多缴了高达3万元以上的税项,用于补贴原本由省府承担、因下放服务改由市政府承担的各项社会服务开销。这对买新屋者而言十分不公平。

屋价上涨有多个原因

多伦多资深房地产专家范玮认为,该份报告提供的结论只能说部分有道理,因为各市政府增收房屋开发税,肯定不是近几年推高屋价的决定因素。本地房屋价格高企的最重要原因是受市场供求影响,以及买家对经济有信心,导致楼市投资者增加。

他表示,相对于报告中提到近7年物业开发税上涨的幅度,本地房屋的实际价格在近二至三年也有涨一倍的情况。因此发展商过分强调是政府税收导致屋价上涨是站不住脚的。本地屋价上涨,成本提高固然是原因之一,但主因是供求关系,这是市场和消费者的选择。其中两大因素包括多伦多的地理位置和生活质素具有吸引力,海外移民及加国各地人士近年选择定居多伦多,导致对房屋的需求量上升;二是由于对经济大环境有信心,楼市中的投资者比例升高,把屋价推高。只要有这些市场因素的支撑,即使房屋开发税等相关费用有朝一日下调,也不会导致屋价急剧下降。

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