——从《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》说起
加国无忧网友来稿 作者：JACKIE DU/(网友来稿)贵网站刊登的《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》一文，引起了网友热烈讨论。这篇文章反映了我们在地产买卖中经常碰到的困惑问题。而它的实质是一个法律问题，即什么样的地产代理合同是具有法律效力的，怎样让你不满意的代理合同合法地失去法律效力。只有弄清楚了这些问题，才能避免出现“不买房，就上法庭”的尴尬局面。
笔者是具有相当法律专业背景的地产从业人员，愿意以此文和大家共同探讨这个问题（为避免广告之嫌，我用英文署名，也不公布任何联系方式）。
一、地产代理合同的一般法律时效
我们知道，在房屋买卖中，卖房者要和经纪人签署（LISTING AGREEMENT）, 买房者要和经纪人签署（BUYER REPRESENTATION AGREEMENT）, 这里我们都通称地产代理合同。
这两个地产代理合同的文本中，都会明确注明合同的有效截止之日（EXPIRY DATE）,而从代理合同签署之日到截止之日的期限，即代理合同的一般有效期。在一般有效期内，买房（或者卖方）经纪人对被代理人（即买家或者卖家）承担代理职责，并拥有排他性（EXCLUSIVE）的权利，即无论是否通过该经纪人成交，该经纪人都有权获得佣金（COMMISSION）.
二、地产代理合同的延伸期（HOLDEOVER PERIOD）
《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》一文中，这位女士六月份签的代理合同，十月份通过其它经纪人买的房，而一般情况下，地产代理合同的EXPIRY DATE 是90天后。那么是否这位女士的代理合同就肯定失去法律效力呢？答案是否定的。
在标准的地产买卖合同中，都会有合同延伸期（holdover period）的条款。合同延伸期的含义，是指在代理合同的一般时效过后（即EXPIRY DATE之后），买家（或者卖家）依然在一段时间内，相对经纪人，仍需要承担一定范围内的法律责任。这个合同延伸期一般是60天（或90天）。
具体来讲，对与买家而言，如果你在代理合同的一般有效期内，通过经纪人A的介绍，去看过一套住房，但没有购买。而在代理合同一般有效期结束，进入合同延伸期后，通过私售，或者其它经纪人(如经纪人B)的代理而购买了该套住房。这时，该买家需补偿其原经纪人（即经纪人A）。其补偿额度的大小，视具体情况不同而不同，可能是全额买方经纪费（如最后通过私售成交），也可能是买方经纪费的一部分。
对于卖家而言，如果你在代理合同的一般有效期内，通过经纪人A的介绍，认识了一位潜在买家C, 但没有成交。进入合同延伸期后，通过私售，或者其它经纪人(如经纪人B)的代理而将该住房卖给了买家C。在这种情况下，经纪人A依然有权利获得他的卖家经纪费。
无需讳言，合同延伸期的条款设计，主要是保护经纪方的合法利益，避免为追求经纪费的差价，而随意更换经纪人的情况出现，以保持代理合同的严肃性。
三、如何终止你不满意的代理合同
《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》中的女士通过一段时间的接触后，发现她选择的这位伊朗经纪人服务很差，已经不可忍受，而自己和他已经签订代理合同，那么怎么办呢？
笔者认为，正确的、符合法律程序的做法有两个：一是，由买家和经济方共同签署一份关于取消买家代理关系的补充合同。应该说，这点该女士想到了，也主动联系了这位伊朗经纪人，希望得到该合同表格。
但需要指出的是，这份取消买家代理关系的补充合同是格式条款合同，它虽由买家签出，但需要经纪方同意并且签字才可正式生效。更重要的是：这个取消买家代理关系的补充合同有很多限制条件，其中两个主要的是在原始代理的合同一般有效期和延伸期结束之前，取消无效；如果买家已经签署任何购房合同，取消也无效。这样条款设计的原因也不难理解，就是保持代理合同的稳定性和严肃性。但也正是因为有这些条款的保护，所以这位伊朗经纪人在获悉该女士有取消代理合同的意向后，就不理不睬，瞬即从“人间蒸发”了。
那么此时，作为该女士而言，需要服务，找不到人，想取消合同又无人搭理，该怎么办呢？笔者建议，她应该等到代理合同的一般法律时效过后，再去寻找新的经纪人。如果，她所看中的住房，原经纪人并未介绍给她看过，她并无补偿原经纪人的义务；如她所看中的住房，是原经纪人介绍过的，她需要支付给原经纪人的仅是前后经纪人佣金的差额。如购房成交，这个差额应该如实支付；如果没有差额，也应该有充足的法律证据说明，并无违背合同诚实、信用的原则而恶意逃避合同义务的主观意愿和行为。这样以来，法律上才能完全站得住脚了。
四、本案的抗辩重点和举证方向
从《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》一文的描述来看，这个案子很有可能由法院来宣判。那么一个初来乍到的移民朋友如何在法庭上抗辩有备而来的对方呢？
我们知道，加拿大的法律系统属于“英美”法系，即普通法系统。普通法系统的是由成文法典和不成文判例共同组成的，尤其強調“判例优先”的原則。这就是为什么，在看美国电影时，经常看到律师抱着一大摞卷宗上庭，边讲边翻出当年的案例来佐证自己的观点。
这个案子涉及到的“成文法”部分的内容，即代理经纪费什么情况下应该支付，该付多少，我在上文已经做了很详细的分析和介绍。这些明确成文的合同条款，都是精确的法律文件，也是法律抗辩的最有力依据。
这个案子还涉及两个问题，是成文法系统无法给出直接答案的，而这两个问题恰恰可能是对方经纪公司诉这位女士的关键“打击点”：
一是需要买家WAIVE(即放弃)购房合同的条件时，以什么标准和什么程序来判断，买家是否有恶意拖延合同成立和履行的主观意愿和行为。
第二个问题是，如该文所述，推动这位女士最终决定更换经纪人的原因是她连这位伊朗经纪人的人影都找不到了。那么，这能否构成终止合同的另外一个充分条件“无法履行（Impossibility of Performance）”呢？如果能，依据又在哪里。
这些问题，只能由“判例法”的资料，即安大略省房地产协会公布的法院关于地产法律诉讼的判例，来给出最终的答案，而囿于本文的篇幅，这里就不再探讨了。
总之，《难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭》一文中讲述给我们的故事很有启迪的，它告诉我们，在北美这个法制的社会里，我们在享受或准备享受各种服务的同时，也就不知不觉进入了各种各样的合同，而这些合同的本质是各式各样的法律关系。只有弄清楚这些法律问题，才能做到诸事无忧！
附原文：难以忍受：不买房经纪就把我告上法庭
加国无忧网友来稿 作者：网友/(网友来稿)人都说买卖自由，那是指正常情况下。一旦条件发生改变，结果可能就不一样了。这不，我买了称心的房子，已经住进来一个月了，忽然有一天收到法庭传票，有人告我，莫明其妙。仔细看，原来是此前我请过的一个地产经纪。
我认识这个Mississauga的伊朗经纪是通过办公室里的一位伊朗女孩。我们在去年六月里签的服务合同。通过几次看房，我觉得他很pushy,好像你看过三四次房，就一定要买其中的一个。 七月的时候，我签了一间的预购合同。第一次看过后，我不放心（因为就我一个人），所以就约了朋友准备第二次再去看看。那天早上，按预定时间到了房子那里，他还没有来。等了十几分钟，给他打电话，他说还有其他事要办来不了，就在电话上给了我开屋子的密码， 我和朋友左转转右试试，弄了差不多十五分钟才开了门。气得我的朋友当时就说这种经纪根本就不该要， 马上换。
下了订金后要验房，约好早上十点，验屋师和我都到了，他还没来。又打电话给他，说有事稍晚到。又在电话上把开屋子的密码给了我并告诉我如果房子的卖家来， 就说他在附近，敢情他也知道这违法。我和验屋师开始验房。房子的卖家来， 没发现经纪，很生气，我只好打圆场说他就在附近。因为卖家也是中国人，大家好说好商量，也就这么糊弄过去了。一直到下午两点左右，验房师在写报告时，他才姗姗来迟。等到卖家一转身离开，他马上也要走。发现我不会锁车库的门，还特意好像好心似的教我如何如何锁。他走后，验屋师和我收拾收拾准备离开，车库门太重，我一个女孩子关不上，验屋师帮我关上门，还奇怪说这不是经纪的活儿吗？
因为贷款的问题，我买不了那间房。就打电话通知他，打了无数次，留了无数次言，他从来不回。没办法，上班时发了封电邮给他，明白地告诉他买不了房，想取消经纪合同，请他把取消合同的表格传真过来让我签。因为在北美多年，知道有黑纸白字的东西总是防患于未然。 谁知又是石沉大海，这个经纪从此就人间蒸发了似的，再也没有任何消息……
十月的时候，我从父母那里借了些钱，加上贷款，终于够买一间公寓了。这次找了个中国经纪，一切都很顺利的搬进了新家。不久，十一月收到Toronto Small Claim Court 的通知，说这个伊朗经纪突然浮出水面，并且告我不顾与他有合同在先，又另找经纪买房，我应该赔给他买这个公寓的经纪费， 大约五千块左右云云。
我连夜把有关多伦多Samll Claim Court的有关文字下载下来仔细阅读了一番，做到知己知彼，百战不殆。了然于胸后，第二年的二月先去法庭调解。这个经纪和他的伊朗老板作为原告先向调停官“恶人先告状”， 我在一旁静静地听，不时记下他讲话的漏洞。他说我下定金后，先waive了验房的条件，但一直没有waive购买资金的这项条件。在银行没贷下款之前我当然不会waive购买资金的这项条件。其实他早在我下定金的时候就叫我waive购买资金的这项条件。是地球人都知道——先waive购买资金的这项条件对于购房人来说就是自动放弃保护自己的权利，以后不管你有没有这笔资金，你都要买下这个房子，否则就应承担违约的一切责任。而作为买方的经纪，一旦有人承担这个合同，他就可以坐等佣金。如此代理人不以顾客的利益为前提考虑，反而以为顾客无知，不懂北美法律而肆意欺骗， 其职业素质何在？良心何在?
而他对于我无数次的电话和电邮置之不理，调停官说按理默认等同他承认了解除代理关系，也就是说他没有权利再申请赔偿什么的。调停只是看我们双方愿不愿意达成共识，如果不行，就只能去法庭上由法官来判定。法庭开庭定在四月上旬，结果如何，我积极准备，拭目以待。
一些新移民的朋友让我把这段经历在网上贴出来，好给大家提个醒，遇到这种黑心经纪，不要怕维护自己的权利。虽说咱们初来乍道，到处是“地雷”，但是“有礼，有理，有节”，走遍天下都不怕。
这家公司的老板说他们公司有几个这样的案例，所以我估计他们这样做已经有些日子了，而且估计有些顾客息事宁人，让他们尝到了不少甜头， 所以才这样有恃无恐。
