-贺维学会新报告得结论 加国楼市不会崩盘
-新屋兴建减少 二手楼市供求均衡
-加国按揭贷款政策谨慎 不会重蹈美覆辙
-房地产市场短期无大碍 中长线要未雨绸缪
-地产商会前会长分析 楼市周期调整未见爆破
-楼市泡沫爆破在即？
-地产公司加强合作 网上同登楼盘资料
贺维学会新报告得结论 加国楼市不会崩盘
星岛日报综合报道/房屋成交减少、新屋兴建量下降，但楼价继续上升，所带出的问题是：到底加拿大的楼市是否已到达泡沫阶段，随时都会爆破？周二发表的两份报告，出现了相反的结论。
加拿大的楼市是否迈向泡沫？如果是，几时会爆破？而业主最关心的是：加拿大的楼市是否会遇到美国式的危机？
加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。
不过，贺维学会（C.D. Howe Institute）发表的报告书认为这个可能性很低。该学会的报告结论是：加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。
加国按揭有严格规定
当楼价上升速度比通胀、薪金、经济增长还快时，楼市泡沫通常都会出现；当楼价上到大家无法负担水平，楼市崩溃便会触发。
鉴于美国最近每10户人家便有一户成为银主盘，公众对加拿大的楼市因此也引以为忧。但贺维学会的报告书认为，在加国的楼市，银主盘大增、或楼价大挫的可能性十分低。原因是加国的房屋按揭有严格的规定，例如买方必须付5%的首期（美国一些大银行容许买方免付首期）。另外，高风险放款会受到限制，而次按市场又比美国细小得多。
在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。估计加国的楼价比合理价位高出15至20%。
另类政策中心的报告认为，楼价上涨之急，已成祸源，等待爆发。为报告书执笔的麦当劳（David Macdonald）称：“按揭利率只需要增加1至1.25%，便足以触发楼市崩溃。”
不过，很多地产经济师认为，加国一度过热的楼市，在达到泡沫阶段之前，已在第二季冷却。加拿大房屋及按揭公司（CMHC）总经济师杜甘（Bob Dugan）表示，新屋兴建量预料会在今年第二季放缓，在2011年稳定下来，以适应需求减少的趋势，同时也会将泡沫的阴影驱散。
他预料楼价会逐渐下降，而且加拿大会有楼市泡沫的证据也不太多。CMHC预料，今年第三季平均楼价会是336,400元，比4月的344,000元高峰下降2.4%左右。
资料来源：加通社
贺维学会：楼市无泡沫
加国按揭贷款政策谨慎 不会重蹈美覆辙
(多伦多31日加新社电)加拿大地产业是否濒临泡沫边缘？两个智库团体周二提出不一样的看法。
加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)的报告说，全国6大地产市场30年来首次接近泡沫边缘，按揭利率急剧调升，泡沫就会破裂，加拿大地产业就会像美国地产市场那样崩溃。
智库组织贺维学会(C.D.Howe Institute)的报告却否认这种可能性，它说加拿大有谨慎的按揭贷款政策，可保护地产业，避开美国楼市场崩溃的局面。美国最近每10名业主，就有1人面对没钱偿还按揭、房产收回的局面，人们看到美国业主的困境，担心加拿大地产市场也有同样的问题。
但贺维学会的报告说，加拿大不太可能有大量房产没收，或是楼价崩溃的局面。
报告说，那是因加拿大的按揭要求严格，例如最少要有5%的首期付款，而非美国银行的零首期。同时，加拿大有规则反对风险借贷，次按市场规模更小。
报告说：“小数量的高风险贷款，显示2011年预计房价温和下降，不太可能触发美国式的房产没收潮。”
另类政策中心则说，一些城市房价升至居民年收入的4到11.3倍，这是“意外可期”。
另类政策中心报告的作者麦克唐纳(David Macdonald)说，只要加拿大各大银行调升按揭利率1%到1.25%，就会有美国式的地产市场崩溃。
不过，很多经济学家认为，加拿大房产市场不会出现泡沫。
丰业银行(Scotiabank)地产经济师沃伦(Adrienne Warren)说，加拿大地产市场高估，主要因为基本供需条件驱升房价，而非通常与泡沫有关的投机活动。
加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)首席经济师杜根(Bob Dugan)说，今年下半年，新屋开工预计减缓，到2011年趋于稳定，配合低需求量，更能消除泡沫恐慌。
新屋兴建减少 二手楼市供求均衡
综合报道/加拿大按揭及住宅公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC)周二发表第二季楼市展望，预测新屋动工量今年下半年会随着人口的变化而放缓。
报告称，新屋动工量在2010年预料会在170,200间至198,400间之间，主因是楼市趋软。CMHC首席经济师杜甘(Bob Dugan)在新闻发布会上表示：“随着建筑活动要配合长期人口发展，新屋兴建量在未来几个月会放缓。”
CMHC表示，在2011年，新屋兴建量会在146,900间及210,500间之间。
杜甘也指出，二手房屋市场情况在未来两年会仍然大致均衡，因为利用电脑盘重售房屋会减少，而积压着的房屋存货量持续高企。
CMHC称，在2010年，二手房屋重售量会在450,000间及485,700间之间。在2011年，电脑盘的成交量会减少，预料会降至425,000间至490,700间之间。
CMHC补充说，在供求均衡之后，电脑盘房屋平均价钱预料会略降，直到2010年底，然后在2011年轻微回升。
资料来源：加通社
房地产市场短期无大碍 中长线要未雨绸缪
星岛日报记者/针对加国房地产市场是否会出现像美国一样的崩盘现象，加拿大证券学院院士杨凡指，房市起伏受到利息、业主的可偿付能力及就业市场等多种因素影响。总体而言加国房市在短期内不会有大碍，但就中长期而言，投资者应该未雨绸缪。
杨凡表示，决定房市起伏最直接的因素是利息。央行加息的压力主要来自于通胀率，商业银行的房屋按揭利率则与国债收益率同步涨落。就目前而言，加国的通胀压力几乎没有，甚至有通缩的趋势，而国债收益率亦在下降，导致按揭利率同步下降。所以在短期内加国看不到有加息的迹象。无论房地产的泡沫有多大，必须以加息作为催化剂，如果没有加息这一刺激将泡沫刺破，房市一般都不会出现崩盘。所以说短期内加国房市破败的可能性较小。
但杨凡亦警告加国人面对的并不都是有利消息。对房市而言一个不利因素是随着房价的提高和实行HST合并销售税等不利因素，业主的偿付能力及可支配的现金比率都在下降。一些家庭因供房压力甚至无钱为RRSP供款。据统计，美国出现房市崩盘时国民的平均负债率是176%，而加国目前已达到148%，与美国差距不远，可以说警号出现。
另外他认为就业市场的起伏亦是影响未来房市的关键因素。目前加国的失业率是8%，美国接近10%。如果可以扩大就业，公众都有足够的收入，就可以提高偿付能力，增强对加息的抵御力。但就业市场的好坏取决于企业的活力，企业的活力又来自于消费者的消费倾向。而目前由于房屋花费所占的家庭收入比率增高，消费倾向对市场整体较为不利。简而言之，就业、收入、偿付能力、消费倾向等这些都是相互影响相互制约的因素。
杨凡指总结目前形势可以说短期无大碍，中长期要有“亡羊补牢、未雨绸缪”的准备。他特别提醒消费者，同股票等投资方式相比，房地产的销售周期很长，平均要两三个月，所以资金的流动性较差，一旦到风暴来临时再想脱身可能已来不及，投资者最好在“山雨欲来”时及时避开风险。
地产商会前会长分析 楼市周期调整未见爆破
星岛日报记者/多伦多地产商会前会长李纪民对加拿大另类政策中心发表报告，认为加国地产市道陷入泡沫，出现美国式屋价调整不是无可能的说法有保留。
李纪民认为目前地产市道交投偏软只是一个周期调整，因为楼价并没有急剧下跌，认为加国楼房泡沫爆破之说是危言耸听，公众无须过份惊恐。他表示，报告指央行再调升最优惠利率，将导致楼房按揭息口剧增下，6大都市的地产将会出现泡沫爆破。但他不认为加国房地产市道会有如美国楼房泡沫爆破的灾难性发生。因为加国地产有没有泡沫条件效应，包括按揭利率，建屋准许证，国民收入等都是负面消息，方能形成泡沫效应。但至目前看不到上述负面因素，所以对于加国楼房泡沫爆破之说极有保留。
李纪民称，目前地产买卖交投放缓，以业界的看法属周期调整，或可称为转型期。以多伦多为例，过去数年多市地产市场都是“卖家市场”，主要是按揭利率持续低企，全国经济稳定，失业率低，国内没有重大政治风波，种种利好因素直接及隔接促成地产走俏。虽然有数据显示，上年7月份与本年同月楼房交投相比，本年下跌34%。但实际上楼价没有下滑，仍然保持一贯水平。部分地区楼价更上升，这是消费信心及承托力强劲表现。
李纪民表示，买家减少入市亦是导致地产市场偏软的另一因素。但这并非表示置业人士对房地产失去信心。只是目前租金便宜，买家只是看清楚及等待楼价调低的机会才置业；有些人静观市道，寄望明年真的出现泡沫爆破时才买平楼，但认为这个机会几等于零。因为多伦多是北美洲四大都市之一，人口增长迅速，对住的需求一直都十分紧张。每年大学毕业生或在社会工作了数年的年轻人新移民，都希望拥有自己的住所，所以，这群有经济能力的初次置业人士，公寓大厦及镇屋成为他们的目标。因而柏文单位及镇屋的交投与楼价仍然强劲。其实部分传媒或市场调查常将加国地产市场作负面渲染，导致人心惶惶。加国银行体系健全，地产市场没有出现大幅波动，周期调整应该不会引发所谓楼房泡沫爆破。
楼市泡沫爆破在即？
星岛日报 撰文：童松兴/加拿大两个智库，在两天之内就加拿大楼市会否形成泡沫，发表结论截然不同的报告。左翼的加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）认为泡沫已形成，只要银行加息一厘左右，整个加拿大地产泡沫就会爆破，楼价升得最急的一些城市例如爱民顿和满地可的楼价最坏情况就可能在5年内下跌三成半。
另一方面，右翼的贺维学会（C.D. Howe Institute）却认为，加拿大不会出现美国式的楼市崩塌，因为加拿大的按揭市场结构并不鼓励风险高的产品，次按仅占所有按揭的5%（美国是22%）。
两个预测采用了不同的方法。贺维学会相对来说比较宏观，它唯一考虑的理据就是按揭市场结构，但加拿大另类政策中心则考虑到消费者收入、供楼能力、经济增长以及利息支出等因素，比较全面。
但这两个结论都各有弱点。加拿大另类政策中心中心认为，只要加息一厘左右，泡沫就会爆破，但其实目前的按揭利率接近历史最低水平，加息一厘所带来的伤害未必如描述那么严重，而且加息的背景一定是经济出现增长、市民收入稳定，这些都可抵销加息的部份压力。
贺维学会的盲点在于它忽略了加拿大楼价达到历史性新高带来的投资风险。根据报告所引用的美加数据，加国楼价已抛离美国超过三成，和美国2006年泡沫爆破前的价格几乎相同。加拿大楼价有没有条件跑赢美国？而且带出一条街？这真是一个很大的疑问。
两个报告并非压力测试（Stress Test），所以双双没有假设美国经济跌破双底、带领全球经济进入第二波经济低迷，但这个可能性已经愈来愈真实，无法轻视。不过，加拿大不同城市、不同楼种的价格升幅有很大的差异，假设调整出现，幅度也会因“楼”而异。
地产公司加强合作 网上同登楼盘资料
星岛日报综合报道/加拿大多家大地产公司的行政人员表示没有计划脱离既有的地产组织，从而设立本身的网站来与地电脑楼盘服务(Multiple Listing Service)抗衡。
不过，他们希望能够彼此互通资讯，以便能够早至明年便可以让旗下的经纪在彼此的网站互登楼盘。
皇家地产(Royal LePage Real Estate Services)总裁兼行政总裁苏帕(Phil Soper)表示，电脑楼盘服务已占了优势，该地产公司不打算重新在系统方面作出投资，所希望的是加强互通资料。
诸如皇家地产，ReMax及21世纪(Century 21)等的主要地产公司的高层周二举行会议，以找出在彼此的网站上互相放盘的最佳方法。
根据现行的系统，举例来说，皇家地产的网站只会列出旗下经纪代理的住宅楼盘，而根据有关的数据互通计划，竞争对手的网站也将会有皇家地产的楼盘。
这些地产公司希望有意互通楼盘资料的任何同业均能够使用这个系统。
与1999年相比，这新的语气友善许多。当时，相同的一批地产公司联手，并且扬言设立本身的独立的电脑楼盘服务系统。
加拿大21世纪总裁罗拜(Don Lawby)表示，当时对若干地产协会所收取的一些费用和提供的一些服务不满意。
他表示，目前正要与已有基础的地产组织合作。他又表示，他仍然认为加拿大地产协会(CREA)有一些问题。CREA是地产业的规管机构，控制了占住宅交易90%的电脑楼盘服务。
罗拜称，似乎用钱方面的效率仍有需要改善，但他们仍然需要CREA及电脑楼盘服务。
商讨持续十年
苏帕表示，自从有关的地产公司首次展开会议之后，这些商讨已持续了超过十年。
由于这些主要的地产公司控制了大部分的楼盘，11年前的威胁原是设立可以取代电脑楼盘服务的完全独立的电脑系统。不过，这涉及数以百万元计的成本，而有关的计划被取消。
现时这些大地产公司表示，电脑楼盘服务的公开界面将会继续成为地产业的一部分。
本周，雅虎加拿大(Yahoo Canada)表示，也将会利用Zoocasa.com的数据库，在搜索主页提供楼盘的资料。
罗拜表示，21世纪已与加拿大美国在线(AOL Canada)有类似的合作。他表示，这有助网站引来访客，但并非大改变。
资料来源：星报
